Можно ли узаконить самовольную постройку?

Самовольное возведение различных построек — практика, сложившаяся в различных российских регионах в результате несовершенства законодательных норм по данной проблеме. Легализация постройки на практике выглядит сложным процессом, который требует определенных временных и финансовых затрат.

Оглавление [Показать]

Какая постройка относится к самострою

можно ли узаконить самовольную постройкуВ гражданском законодательстве прописано, что владелец земельного участка может устанавливать на нем здания, сооружения и иные типы построек, также допускается снос возведенных строений.

Владелец участка может заниматься строительством самостоятельно или привлекать для реализации данной цели сторонних лиц. Единственным условием является соответствие построек стандартам качества, принятым в строительной отрасли.

Самостроем считается любая разновидность недвижимости (дом, баня, склад, амбар) которые построены на земельном наделе, не предусмотренном для использования в таких целях или постройки, которые были построены без получения согласований на строительство.

Самостроем признаются и здания, которые не соответствуют строительным нормам и правилам градостроительства.

Самовольная постройка исключает следующие действия:

  • получение прав собственности;
  • возможность распоряжаться недвижимым имуществом;
  • возможность совершения сделок.

Гражданское законодательство указывает, что самострой необходимо снести, если права собственности на него не будут признаны законным путем. При этом важно понимать, что признать право собственности можно только в отношении  строений, возведенных на участке, который является предметом частной собственности.

Как узаконить и оформить самовольную постройку

можно ли узаконить самовольную постройкуСуществует два основных варианта признания самовольной постройки:

  • через судебный орган;
  • административным способом.

Признание судом — предполагает поиск доказательств того, что инициатор постройки обладает имущественными правами на земельный участок и возвел строение, которое не может нести угрозу здоровью граждан и не нарушает законные интересы иных собственников, а также третьих лиц.

Административный способ применяется в отношении всех типов построек, возведение которых допускается без получения специального разрешения на строительство, чаще всего речь идет о небольших деревянных постройках, установленных на земле, расположенной в дачном или садоводческом товариществе.

Документы для регистрации постройки в собственность

можно ли узаконить самовольную постройкуДля того чтобы зарегистрировать самовольную постройку нужно обратится в ФРС или ее региональное представительство с подготовленным комплектом бумаг. Потребуются следующие документы:

  • выписка из похозяйственной книги;
  • документы, иллюстрирующие имущественные права на землю;
  • документы из муниципалитета о предоставлении земельного надела;
  • кадастровый план;
  • техпаспорт для строений, возведенных для постоянного проживания ранее, чем в 2010 году;
  • декларация на постройку (для дачных объектов, гаражей).

Наказания за самострой

Если самовольно возведенная постройка досталась вам совместно с землей или вы решились на ее строительство, вы должны знать, что законодательство вводит наказания за строительство, произведенное без разрешения представителей государственных структур. На практике существует несколько сценариев:

  • Если вы возвели строение на участке земли, собственником которого вы не являетесь, то расценивается как захват чужих земельных владений и влечет наказание в виде штрафа. Для граждан его размер варьируется в пределах одной тысячи рублей, для компаний может составить до 20 тысяч рулей.
  • Если вы возвели объект капитального строительства на земле, которую нельзя использовать для решения подобных задач, то такую постройку придется демонтировать и оплатить все издержки, возникшие в процессе ее сноса.

Снос самовольной постройки является единственной мерой избежать серьезных проблем с законом в  случае, если строение было возведено без учета строительных норм и правил безопасности, установленных для зданий и сооружений.

Стоимость легализации самовольной постройки

можно ли узаконить самовольную постройкуЦена регистрации самостроя складывается из нескольких элементов:

  • Государственная пошлина за регистрационные действия в размере 2000 рублей;
  • Затраты на оформление прав собственности на землю (при отсутствии);
  • Расходы на оформление доверенности (если привлекаете для решения опроса доверенное лицо).

Тонкости законодательства всегда ставят перед непростым выбором: узаконить самострой для того чтобы, снять ограничения по распоряжению имуществом или сохранить статус кво для того чтобы, не оформлять бумаги и не тратить деньги. Выбор за вами, но несмотря на всю сложность процедуры, легализация постройки – необходимый шаг для ограждения себя от возможных неприятностей.

Видео: Юрист, как узаконить самострой

​Узаконить самострой на собственном участке необходимо в обязательном порядке, в ином случае о праве полноценного распоряжения строением не стоит и говорить. Вдобавок, за нелегальное возведение объекта налагается штраф, а в отдельных случаях дело и вовсе заканчивается сносом постройки. Однако если вовремя позаботиться об оформлении документации, всех перечисленных проблем можно избежать. Существует 2 варианта процедуры — признание прав в суде и решение вопроса в рамках дачной амнистии через переговоры с местной администрацией.

Самострой: суть понятия

В широком смысле под понятием «самострой» подразумевается постройка какого-либо предназначения, возведенная на участке земли без уведомления соответствующих органов и получения от них официального разрешения на строительство (параграф 222 Гражданского Кодекса). Проще говоря, это любые объекты недвижимости, выполненные самовольно и без согласования с администрацией.

Самостроем признают:

  • здания, возведенные на земельном участке, не оформленном надлежащим образом;
  • объекты недвижимости на территориях, не предназначенных для застройки;
  • строения, построенные без согласования с местными властями и получения от них разрешения не подобную деятельность;
  • постройки, чье возведение осуществлялось с нарушениями норм градостроения и пожарной безопасности.

Владелец нелегально отстроенного здания не будет обладать правом собственности в отношении него. Иначе говоря, не сможет продать объект, подарить, сдать в аренду и произвести с ним прочие юридические действия.

Интересно, что в последнее время случаи нелегального возведения строений всплывают все чаще. В большинстве своем подобное связано с неосведомленностью граждан о том, что приобретение участка земли еще не наделяет их правом строить на нем объекты недвижимости. Люди попросту не знают, что любые постройки на купленной территории требуют предварительного согласования с органами администрации.

В дальнейшем от такой неосведомленности возникают серьезные проблемы в виде штрафных санкций в размере до 1 млн. рублей, а в худшем случае — принудительный снос (если строение несет угрозу жизни, здоровью незаинтересованных лиц либо нарушает их права).

Доскональное изучение вопроса не всегда гарантирует положительный исход дела. У нас на сайте вы можете бесплатно получить максимально подробную консультацию по вашему вопросу от наших юристов через онлайн форму или по телефонам в Москве (+7-499-938-54-25) и Санкт-Петербурге (+7-812-467-37-54).

Можно ли узаконить самовольную постройку

Чтобы избежать неприятностей с вновь выстроенными объектами, следует как можно быстрее приступить к процессу легализации. Тем более что такая практика довольно распространена. Причем лицам, самостоятельно выражающим желание пройти процедуру, чаще всего идут навстречу и помогают в оформлении необходимых документов.

При этом порядок легализации самостроя с каждым годом ужесточается. Существует реестр земельных территорий, приватизация объектов недвижимости на которых строго запрещена. Поэтому прежде чем приступать к процедуре узаконивания, требуется навести справки и выяснить, не относится ли участок к такой зоне. Иначе решение по вопросу оформления постройки может быть совсем не радужным и привести к сносу здания.

В случае определения категории земельного надела следует опираться и на Земельный Кодекс РФ. Здесь можно найти акты, освещающие тему предназначения площадей, в частности, для строительства. Если земля, на которой возведен объект, для этого не подходит, потребуется предварительно перевести ее в другую категорию. Это получается далеко не всегда, что также может выступить препятствием на пути легализации постройки.

Правовой акт, описывающий особенности и основные моменты процедуры вступил в силу в 2016 году. Закон «Об узаконивании самовольных строений» под № 258-ФЗ поясняет порядок строительства и раскрывает суть методов легализации незаконных построек. Правовой акт описывает основные моменты процесса.

Существует 2 варианта как узаконить самовольную постройку на своем земельном участке:

  1. решение вопроса через переговоры с местной администрацией (упрощенная легализация);
  2. узаконивание через судебные органы.

Последний вариант повлечет за собой немалые судебные издержки и, вероятнее всего, на заявителя будет наложено наказание административного характера за нелегальное строительство.

Условия процедуры

Независимо от выбранного способа легализации постройки, таковая в обязательном порядке должна отвечать ряду требований и градостроительных норм.

Основными условиями считаются:

  • земельная площадь, на которой возведен объект, находится в собственности заявителя;
  • категория участка дозволяет строительство недвижимости на нем;
  • объект строительства не должен нарушать права и интересы посторонних граждан, а также угрожать их здоровью, жизни;
  • органы государственной и муниципальной власти не имеют претензий к строению.

Если часть или хотя бы одно из требований не будут соблюдены, вероятнее всего в рассмотрении вопроса откажут до момента устранения недочетов. Если нарушения признаны особо тяжелыми, строение подвергнется уничтожению.

Важен и еще один момент. При благополучном разрешении вопроса и узаконивании самостроя будет произведен перерасчет налога за последние 3 года. Если же участок находился в собственности более 10 лет, взносы могут быть начислены за весь этот период.

Наши юристы знают ответ на ваш вопрос

Если вы хотите узнать,

как решить именно вашу проблему , то

спросите

об этом нашего дежурного

юриста онлайн

. Это быстро, удобно и

бесплатно

!

или по телефону:

Упрощенный порядок

Говоря об упрощенном варианте узаконивания нелегального строения, подразумевают дачную амнистию, закон о которой был принят еще в 2006 году. Однако с 1 января 2017 года порядок подвергся некоторым изменениям и теперь процедура проводится по более ужесточенным правилам. В частности, это касается пакета документов.

Для получения прав на самострой необходимо обратиться в местный муниципалитет и составить заявление. Также в руки уполномоченноголица потребуется передать бумаги:

  1. паспорт;
  2. согласие на ввод в эксплуатацию нового строения (бумага не требуется до 1 марта 2018 года);
  3. документы, удостоверяющие право собственности на земельный надел;
  4. технический план, включая экспликацию строения;
  5. межевой план территории, для чего потребуется зафиксировать участок в кадастре и привлечь экспертов для составления схемы.

Важно помнить, что порядок распространяется на земли сельхозназначения и территории населенных пунктов, отведенных под индивидуальное строительство, огород, дачу.

В любом случае, прежде чем обращаться в местную администрацию, потребуется уточнить ее регламент, поскольку процесс во многом зависит от конкретного региона.

Легализация через суд

Рассмотрение вопроса в суде являет собой процесс достаточно долгий и сложный. Прежде чем приступать к составлению искового заявления, следует обратить внимание на некоторые важные аспекты.

Таковыми считаются:

  • Наличие документов, подтверждающих право собственности. Если бумаг не имеется, потребуется уладить этот вопрос, обратившись в Росреестр либо МФЦ.
  • Категория земли. Если строение возведено на участке под индивидуальное строительство (ИЖС), под личное подсобное хозяйство — проблем не возникнет. Если предназначение земли иное, сначала потребуется перевести территорию в нужную категорию.
  • Наличие доказательств того факта, что объект не нарушает права третьих лиц и не посягает на их безопасность. Потребуется получить от соседей письменное пояснение относительно того, что строение не заступает на их границы и в целом не создает неудобств.
  • Соблюдение при строительстве норм и правил возведения жилых и нежилых строений. Документы следует запросить в БТИ и в канцелярии архитектурного отдела населенного пункта.

Сбором указанных документов, разрешений, пояснений следует заниматься до подачи иска в судебные органы.

Содержание иска

Целью искового заявления считается требование узаконить строение и признать право собственности на него.

В обязательном порядке освещаются моменты:

  1. вид права на землю;
  2. тип самовольно построенного объекта;
  3. сведения о физическом лице, осуществившем строительство;
  4. обоснование причин самовольного возведения объекта;
  5. факты, доказывающие отсутствие угроз посторонним лицам;
  6. подтверждение соблюдения градостроительных нормативов.

Иски такого типа обладают достаточно сложной структурой, поэтому составление документа стоит проводить совместно с юристом.

Перечень бумаг

Пакет документов не имеет строгих рамок, но вне зависимости от строения, в список входят следующие обязательные бумаги:

  • паспорт;
  • правоустанавливающие документы на земельный надел;
  • бумага, доказывающая факт регистрации права собственности на землю;
  • кадастровый паспорт;
  • согласие на ввод в эксплуатацию;
  • техническая документация на участок и строение;
  • справка из БТИ;
  • пояснение от соседей об отсутствии претензий к объекту.

Дополнительно потребуется привлечь службы города, работающие по санитарному, пожарному и градостроительному направлению, для проведения экспертизы. По результатам проверки составляется акт.

Документация вместе с исковым заявлением передается в канцелярию судебного органа. В случае положительного результата по итогам заседаний, гражданин получает соответствующее постановление, с которым следует обратиться в Росреестр и зарегистрировать право собственности на объект.

Легализация незаконно построенного объекта недвижимости чаще всего происходит в суде. Возможно и мирное решение вопроса, но только при соблюдении всех необходимых условий. В любом случае процедура узаконивания возведенной постройки требует сосредоточенности, понимания и знания законов, а также сбора документов и тщательной подготовки. Поэтому в делах такого плана рекомендована помощь специалиста.

Любую самовольную постройку нужно как можно быстрее

узаконить

. В Российском законодательстве предполагается два способа оформления. В первом случае — когда на данный участок есть все правоустанавливающие документы и он приватизирован. Во втором — когда их нет. В последнем варианте это процедура довольно сложная, но в итоге любая постройка будет полностью узаконена.

Инструкция

Предоставьте документы на участок земли в регистрационную палату, а так же справку, где написано, что нужное строение находится внутри него. Данный документ возьмите в управлении архитектуры и градостроительства. После этого заполните декларацию. В соответствии со ст. 222 ГК РФ, сооружение можно зарегистрировать только тогда, когда участок оформлен в частную собственность или взят в аренду. Однако этому подлежат только те постройки, которые находятся в черте города, а не в заповедной или природоохранной зоне.

Обратитесь в судебные органы, если нет правоустанавливающих документов на данный участок. На данном этапе трудность будет в сборе всех необходимых бумаг, т.к. действие каждой справки ограничено

по времени

, а каждая последующая выдается на основе предыдущей. Необходимо подать документ, подтверждающий, что участок, где находится строение , был выделен на законном основании. Кроме того, в суд нужно предоставить бумагу, подтверждающую право собственности на постройку, выписку из домовой книги, план БТИ, лицевой счет, техническое заключение, акт границ участка, справку из санэпидемстанции и пожарной инспекции.

Составьте и подайте в районный суд исковое заявление. Истцом является собственник, ответчиком — администрация города или района, третьи лица те, кто прописан по адресу, который указан в заявлении. Сделайте копии всех документов включая заявление и учитывая число особ, участвующих в деле. Оплатите госпошлину, все необходимые реквизиты возьмите в суде. К исковому заявлению приложите оригинал квитанции. Документы можно отправить по почте с уведомлением о вручении, либо отдать в суд лично.

Подтвердите на предварительной встрече с

судьей

свои исковые требования. Затем будет назначено судебное заседание, на которое вы будете вызваны повесткой. Нужно учитывать, что если стоимость строения будет меньше 100 тыс. рублей, то дело будет рассматриваться судьей местного участка, в противном случае — в районном суде. После того, как решение вступит в

законную

силу, необходимо обратиться в Росрегистрацию, чтобы узаконить необходимую постройку.

Согласно ГК РФ, под самовольной постройкой понимается жилой дом, иное строение, сооружение или другое недвижимое имущество, которое построено на земельном участке, не отданном под эти цели в установленном законом порядке либо которое создано без приобретения на это нужных документов или со значительным нарушением градостроительных и строительных норм и правил.

Инструкция

Как следует из статьи, закон выделяет два вида самовольных построек – те, которые возвели на непригодном для этой цели земельном участке, а также те, которые построили без наличия нужных разрешительных бумаг на земельном участке, принадлежащий застройщику на конкретном законном праве.

В первой ситуации сделать законной такую постройку нельзя. Подобный вывод вытекает из ГК РФ — предусматривающая вероятность признания права собственности на самовольную постройку за субъектом в том случае, если данный земельный участок, где возведена

постройка

, принадлежит этому субъекту на основании права собственности, права пожизненного наследуемого владения или права постоянного (бессрочного) пользования.

Во второй ситуации сделать законным самовольно возведенную постройку вполне реально. В жизни практически во всех частных секторах существуют такие здания, например, бани, гаражи и т.д. Все они должны пройти госрегистрацию и чем раньше, тем лучше.

Осуществить это вы сможете несколькими способами: если права на земельный участок были зарегистрированы

в собственность

или по договору аренды, то в новом законодательстве указывается, чтобы зарегистрировать все постройки, нужно принести в

регистрационную

палату документы на земельный участок, справку, подтверждающую нахождение постройки на территории

участка

и не забудьте заполнить декларацию.

Если права

на землю

не зарегистрированы, то для узаконения самовольной постройки вам придется пойти в суд. Для суда необходимо собрать целый пакет документов. Но среди них выделяют документ, который подтвердит законность предоставления

земли

, на которой находится ваше строение.

Будут

нужны

также: правоустанавливающие документы на

жилое помещение

, выписки из вашего лицевого счета и домовой книги, акт определения

границ

земельного участка, план БТИ и иные необходимые документы.

После того как собраны все документы, вы их сдаете в суд по месту нахождения вашей постройки. А

дальше

ждите судебного заседания, а суд уже на основании ваших документов рассмотрит и разрешит дело по существу.

Как узаконить самовольную постройку

Самовольная постройка – это зданиестроение или другое сооружение, которое:

  1. построено на земельном участке, не предоставленном в установленном порядке;
  2. построено на земельном участке, разрешенное использование которого не допускает строительства на нем данного объекта;
  3. построенное без получения на это необходимых разрешений;
  4. построенное с нарушением градостроительных и строительных норм и правил.

Параграф 222 Гражданского Кодекса. Проще говоря, это любые объекты недвижимости, выполненные самовольно и без согласования с администрацией.

По понятным причинам тот, кто построил самострой, по закону не приобретает на него права собственности (не может его продать, подарить, сдать в аренду или совершить с ним другие сделки) и в общем случае в качестве санкции за свой счет должен снести такую постройку, будь то жилой дом или гараж. В противном случае, если бы в законодательстве не было этих положений, массовым явлением стали бы самозахваты территорий и возведение построек где и кому вздумается.

Самовольное строительство в целом негативное явление. Но в связи со сложностью получения разрешений на строительство и других необходимых документов, а также возможностью в последующем узаконить самовольную постройку через суд или другим способом, в нашей стране возведение зданий, строений или других сооружений, которые можно отнести к самовольным постройкам, – довольно распространенная практика.

Виды самовольных построек

Встречается несколько основных видов самостроев:

  • На земельном участке его правообладатель построил здание, строение или другое сооружение без специальных разрешительных документов на строительство. Чаще это старые жилые дома, когда при их строительстве не нужно было получать никаких разрешений, новые жилые постройки, дачные дома или небольшие коммерческие объекты. Часто родители на большом земельном участке строят дома для детей. Также распространены случаи, когда на большом участке собственник строит новый дом для продажи.
  • При строительстве крупных коммерческих объектов бывает очень сложно получить всю необходимую документацию. Данный процесс может затянуться во времени, поэтому застройщики часто прибегают к такому сценарию – начинают сбор разрешительных документов одновременно с началом строительства. Такой объект будет считаться незаконным до момента, когда не будут собраны все документы. Но с другой стороны, если здание уже построено, на него легче получить разрешительные документы и оформить право собственности.

Можно выделить также виды самостроев в зависимости от формальных причин отнесения их к данной категории объектов, например:

  • здание или сооружение, построенное на непредоставленном в установленном порядке земельном участке. Конечно, это может быть решаемая ситуация, когда участок, выделенный еще в 90-е годы, не оформлен должным образом. Но также это может быть самовольно занятый участок. Если в первом случае на самовольную постройку можно будет оформить право собственности, то во втором случае почти наверняка застройщика обяжут уплатить штраф за самовольное занятие, а также за свой счет снести постройку. Нельзя строить здание на арендованном участке. В этом случае право собственности на него может оформить только собственник участка, а застройщик может требовать компенсацию за произведенные строительные работы;
  • здание или строение построены на участке с иным целевым назначением. Это может быть жилой дом на участке для фермерства или на лесном участке. Узаконить самовольную постройку в этом случае, скорее всего, не удастся. Для этого есть только один путь – первоочередное изменение категории или вида разрешенного использования земли. Это довольно сложная и затратная процедура.
  • здание или строение построены без необходимых разрешений – это наиболее распространенный случай и наиболее легко решаемый. Даже более того, согласно совместному постановлению Высшего суда РФ и Верховного арбитражного суда РФ от 29.04.2010 г. «О некоторых вопросах, возникающих в судебной практике при разрешении споров, связанных с защитой права собственности и других вещных прав» , «отсутствие разрешения на строительство само по себе не может служить основанием для отказа в иске о признании права собственности на самовольную постройку». При этом производится установление факта, предпринимал ли застройщик какие-либо действия по получению данного разрешения. И если здание или строение не нарушает права и охраняемые законом интересы других лиц, а также не создает угрозу жизни и здоровью граждан, то почти наверняка суд признает право собственности на такую постройку;
  • здание построено с нарушением градостроительных и строительных норм и правил. Например, индивидуальный жилой дом, согласно Градостроительному кодексу РФ (ГрК РФ) , должен иметь не более 3 этажей, нельзя заступать за красные линии улиц и т.д. Для того чтобы узаконить такой дом, скорее всего, вас обяжут привести его в соответствие с градостроительными нормами и правилами. При этом чтобы доказать такое соответствие или несоответствие, необходимо привлекать независимых экспертов. Если вы хотите узаконить самострой, то расходы по найму специалистов лягут на ваши плечи.

Как узаконить самострой?

Оформить самострой в собственность можно тремя способами:

  1. Все документы на постройку оформляются задним числом
  2. Легальное обращение в комиссию для оформления самовольной постройки
  3. Обращение в суд с исковым заявлением

Оформление самостроя задним числом

При оформлении самовольной постройки нужно оформить задним числом:

  • Разрешение на строительство от уполномоченных органов
  • Исходные документы
  • Оформление акта комиссии на разрешение возведения
  • Иные документы

2 варианта как узаконить самовольную постройку на своем земельном участке:

  1. решение вопроса через переговоры с местной администрацией (упрощенная легализация);
  2. узаконивание через судебные органы.

Последний вариант повлечет за собой немалые судебные издержки и, вероятнее всего, на заявителя будет наложено наказание административного характера за нелегальное строительство.

Обращение в комиссию

Лицо, которое без получения соответствующего разрешения произвело постройку объекта, для легализации обращается в специальную комиссию. Если Комиссия одобрит незаконную постройку, можно продолжить оформление самостроя в собственность собиранием и оформлением всех необходимых документов.

Условия процедуры

Независимо от выбранного способа легализации постройки, таковая в обязательном порядке должна отвечать ряду требований и градостроительных норм.

Основными условиями считаются:

  • земельная площадь, на которой возведен объект, находится в собственности заявителя;
  • категория участка дозволяет строительство недвижимости на нем;
  • объект строительства не должен нарушать права и интересы посторонних граждан, а также угрожать их здоровью, жизни;
  • органы государственной и муниципальной власти не имеют претензий к строению.

Если часть или хотя бы одно из требований не будут соблюдены, вероятнее всего в рассмотрении вопроса откажут до момента устранения недочетов. Если нарушения признаны особо тяжелыми, строение подвергнется уничтожению.

Важен и еще один момент. При благополучном разрешении вопроса и узаконивании самостроя будет произведен перерасчет налога за последние 3 года. Если же участок находился в собственности более 10 лет, взносы могут быть начислены за весь этот период.

Легализация через суд

Рассмотрение вопроса в суде являет собой процесс достаточно долгий и сложный. Прежде чем приступать к составлению искового заявления, следует обратить внимание на некоторые важные аспекты.

Таковыми считаются:

  • Наличие документов, подтверждающих право собственности. Если бумаг не имеется, потребуется уладить этот вопрос, обратившись в Росреестр либо МФЦ.
  • Категория земли. Если строение возведено на участке под индивидуальное строительство (ИЖС), под личное подсобное хозяйство — проблем не возникнет. Если предназначение земли иное, сначала потребуется перевести территорию в нужную категорию.
  • Наличие доказательств того факта, что объект не нарушает права третьих лиц и не посягает на их безопасность. Потребуется получить от соседей письменное пояснение относительно того, что строение не заступает на их границы и в целом не создает неудобств.
  • Соблюдение при строительстве норм и правил возведения жилых и нежилых строений. Документы следует запросить в БТИ и в канцелярии архитектурного отдела населенного пункта. Сбором указанных документов, разрешений, пояснений следует заниматься до подачи иска в судебные органы.

Тонкости

Ситуация, при которой самовольная постройка возводится на участке земли, который находится в своей собственности, довольно проста.

С регистрацией права на объект сложностей нет. Достаточно сделать технический паспорт и в Регистрационной службе оформить право собственности. Несколько сложнее дела обстоят при постройке на муниципальной земле либо на участке, право собственности, на который закреплено иным лицом. Так, для признания законным самостроя на муниципальной или государственной площади, подать заявление о праве владения и собственности на участок.

Если же незаконный объект построен на чужом участке, право собственности на который закреплено за иным лицом, оформить в собственность появится шанс лишь в том случае, если хотя бы часть участка принадлежит лицу, самовольно построившему здание. В ином случае право владения будет закреплено за собственником земельного участка.

Если самострой создает препятствия в реализации правовых возможностей иных лиц или наносит вред здоровью, то узаконивание этой постройки не может быть произведено ни при каких основаниях.

Если у построившего самовольно объект нет на руках разрешения на строительство или других документов, такой факт не может служить отказом при обращении в суд для защиты прав. После получения решения о признании самовольной постройки законной следует оформление прав на нее в Регистрационной палате.

Судебная практика

Сейчас имеется 2 способа провести узаконивание самовольно возведенного строения: «дачная амнистия» и признание права собственности в суде.  При этом, практика узаконивания строений в суде началась еще с 2006г, когда в суды активно пошли владельцы гаражей, возведенных в гаражных кооперативах без соответствующих документов в далекие девяностые года.

В случае, если строение, возведенное без разрешения госорганов, безопасно для окружающих, не располагается на муниципальной земле, не затрагивает интересы 3-их лиц, суд достаточно быстро выносит решение о признании на нее права собственности за истцом. Особенно это касается ситуаций, попадающих под категорию «за сроком давности».

Это те случаи, когда постройки были возведены до принятия норм о необходимости получения разрешения на строительство. Ведь здесь собственник попадает в непростую ситуацию.

По сути, право собственности на землю у него есть, а по внесенным в законодательство изменениям право собственности на возведенное строение не оформлено. При предоставлении суду соответствующих документов о том, что участок находился в собственности у истца более 10-ти лет, он пользовался им надлежащим образом, уплачивая все необходимые налоги и сборы, процедура признания за ним права собственности не займет много времени.

Документы, требуемые суду для узаконивания самостроя

В зависимости от того, какую постройку планируется узаконивать: дом, сарай, дача или гараж, список документов может варьироваться.

Однако есть общие документы, необходимые на любое строение для введения его в законное право собственности:

  1. Документы о праве собственности на землю. Это может быть не только свидетельство о праве собственности, но и свидетельство о праве наследования или договор купли-продажи. Однако для суда лучшим аргументом будет все-таки уже оформленное и зарегистрированное в Росреестре право собственности.
  2. Кадастровый план земли, на которой имеется самовольное строение.
  3. Технический паспорт строения. Даже если оно еще не оформлено, при обращении в БТИ вы можете получить технический паспорт на свою постройку.
  4. Техническое заключение о том, что строение пригодно к эксплуатации.
  5. Справка о его стоимости (инвентаризационной).
  6. Градостроительный план всего участка.
  7. Документы, которые наиболее часто затребует суд по делам данной категории: акт согласования границ и экспертиза постройки.

В случае, когда признается право собственности на гараж в гаражном кооперативе, в суд подаются следующие документы:

  • Документ, который подтверждает выделение участка в гаражном кооперативе истцу.
  • Документы, которые подтверждают пользование возведенным гаражом на протяжении 10-ти лет (квитанции об уплате членских взносов).
  • Техническая документация на гараж из БТИ.
  • Письменное заявление от председателя гаражного кооператива.
  • Письменное заявление от администрации города о том, что у них отсутствуют претензии по факту признания за истцом права собственности на гараж.

Размеры штрафов, чем грозит самострой

Узаконивание жилого дома или другой самовольной постройки требуется для юридического оформления прав на недвижимость с целью защиты собственности и возможности совершения сделок. Ведь как уже было отмечено, тот, кто построил дом без разрешения на строительство, с нарушением норм и правил, на неподходящем земельном участке, не приобретает на него права собственности и не может им распоряжаться – продавать, дарить, передавать в наследство, сдавать в аренду, отдавать в заставу и совершать прочие действия.

Соседи или местная администрация могут подать в суд на застройщика или собственника иск о сносе самовольной постройки. Если судебные органы примут положительное решение по данному вопросу – лицо, построившее здание, должно будет снести его за свой счет. При этом еще и согласно Кодексу об административных правонарушениях , необходимо будет уплатить штраф за строительство объекта без разрешения или другие правонарушения (см. таблицу).

Таблица 2 – Штрафы при нарушении порядка строительства, реконструкции или капитального ремонта объектов капитального строительства (ст. 9.5 КоАП РФ)

Правонарушение Наказание, штрафы
Строительство или реконструкция объектов капитального строительства без разрешения на строительство на граждан – 2-5 тыс. руб.;

на должностных лиц – 20-50 тыс. руб.;

на лиц, осуществляющих предпринимательскую деятельность без образования юридического лица, – 20-50 тыс. руб. или административное приостановление деятельности на срок до 90 суток;

на юридических лиц – 500 тыс.-1 млн. руб. или административное приостановление их деятельности на срок до 90 суток.

Нарушение сроков направления извещения о начале строительства, реконструкции объектов капитального строительства или неуведомление о сроках завершения работ, которые подлежат проверке на граждан – 0,5-1 тыс. руб.;

на должностных лиц – 10-30 тыс. руб.;

на лиц, осуществляющих предпринимательскую деятельность без образования юридического лица, – 10-40 тыс. руб.;

на юридических лиц – 100-300 тыс. руб.

Продолжение работ до составления актов об устранении выявленных недостатков при строительстве, реконструкции или капитальном ремонте объектов капитального строительства на граждан – 2-5 тыс. руб.;

на должностных лиц – 10-30 тыс. руб.;

на лиц, осуществляющих предпринимательскую деятельность без образования юридического лица, – 10-40 тыс. руб. или административное приостановление их деятельности на срок до 90 суток;

на юридических лиц – 50-100 тыс. руб. или административное приостановление их деятельности на срок до 90 суток.

Выдача разрешения на ввод объекта в эксплуатацию при отсутствии заключений органов, уполномоченных на осуществление государственного строительного надзора на должностных лиц – 20-50 тыс. руб.
Эксплуатация объекта капитального строительства без разрешения на ввод в эксплуатацию на граждан в размере – 0,5-1 тыс. руб.;

на должностных лиц – 1-2 тыс. руб.;

на юридических лиц – 10-20 тыс. руб.

Как узаконить гараж

В отношении гаражей, как и других строительных объектов, для которых не нужно получать разрешение на строительство, действует упрощенный порядок государственной регистрации, предусмотренный ст. 25.3 закона № 122-ФЗ . В соответствии с п.17 ст. 51 ГрК РФ «выдача разрешения на строительство не требуется в случае: строительства гаража на земельном участке, предоставленном физическому лицу для целей, не связанных с осуществлением предпринимательской деятельности, или строительства на земельном участке, предоставленном для ведения садоводства, дачного хозяйства». Таким образом, главным условием возможности беспроблемной легализации гаража является наличие права собственности гражданина на земельный участок.

Для того чтобы узаконить гараж  нужно в территориальный орган Росреестра нужно вместе с заявлением, документами, подтверждающими личность, и документами об оплате госпошлины подать следующие документы-основания:

  • правоустанавливающий документ на земельный участок;
  • документ, подтверждающий факт создания объекта недвижимости (гаража) и содержащий его описание. Таким документом является декларация.

Проще всего, когда права собственности на землю и на гараж находятся в руках одного и того же человека. Здесь пропадает необходимость доказывать через суд право на собственность и пользование земельным участком, на котором уже стоит гараж. В противном случае никто не застрахует от предъявления прав на эту территорию соседей или третьих лиц.

Когда гараж установлен на территориях дачных или садовых товариществ, можно обойтись без обращения в суд, просто оформив это строение как вспомогательную постройку (помещение). Если же гараж носит характер капитального строения, то необходимо обратиться в муниципальную (местную) комиссию по устранению самостроя.

Здесь потребуется написать заявление с просьбой о регистрации данного помещения. Если муниципалитет не имеет прав на рассматриваемый участок, то проблем с оформлением права собственности на гараж не возникнет.

Перед обращением требуется заполнить соответствующую декларацию. Для этого нужно знать дату постройки гаража и наименование материалов. Лучше всего если у заявителя сохранятся чеки на закупку стройматериалов.

Далее необходимо обратиться в территориальный отдел БТИ для постановки гаража на учет как объекта недвижимости и его регистрации как самовольного строения. Следующей инстанцией является архитектурный департамент, где необходимо получить декларацию о строительстве. В этой декларации будут указаны точные, технические параметры постройки.

Если комиссией будет признано, что гараж возведен в соответствии с нормами, у собственника имеются необходимые тех.документы, он подтвердил свое право на рассматриваемое строение – гараж будет легализован в административном порядке.

Однако муниципальные власти чаще всего не признают право собственности на гаражи за заявителем. И тогда приходится прибегать ко второму способу – судебному рассмотрению проблемы.

Здесь следует заранее проверить наличие основных документов (о них говорилось выше), что бы ваш иск суд признал бесспорным и не затягивал рассмотрение этого дела. Обращаясь в суд с подобным иском, стоит знать, что подтверждением владения и пользования гаражом на территории кооператива является членская книжка.

В случае если гараж возведен во дворе многоквартирного дома, оформить на него право собственности, равно как и доказать право пользования проблематично. Здесь все зависит от позиции, которую займут муниципальные власти. Если же участок земли во дворе многоквартирного дома переходит собственнику гаража по приватизации, то право собственности оформляется путем получения тех.документов из БТИ и заключением договора с администрацией города (района).

Содержание иска

Целью искового заявления считается требование узаконить строение и признать право собственности на него.

В обязательном порядке освещаются моменты:

  • вид права на землю;
  • тип самовольно построенного объекта;
  • сведения о физическом лице, осуществившем строительство;
  • обоснование причин самовольного возведения объекта;
  • факты, доказывающие отсутствие угроз посторонним лицам;
  • подтверждение соблюдения градостроительных нормативов.

Иски такого типа обладают достаточно сложной структурой, поэтому составление документа стоит проводить совместно с юристом.

Перечень бумаг

Пакет документов не имеет строгих рамок, но вне зависимости от строения, в список входят следующие обязательные бумаги:

  • паспорт;
  • правоустанавливающие документы на земельный надел;
  • бумага, доказывающая факт регистрации права собственности на землю;
  • кадастровый паспорт;
  • согласие на ввод в эксплуатацию;
  • техническая документация на участок и строение;
  • справка из БТИ;
  • пояснение от соседей об отсутствии претензий к объекту.

Дополнительно потребуется привлечь службы города, работающие по санитарному, пожарному и градостроительному направлению, для проведения экспертизы. По результатам проверки составляется акт. Документация вместе с исковым заявлением передается в канцелярию судебного органа.

В случае положительного результата по итогам заседаний, гражданин получает соответствующее постановление, с которым следует обратиться в Росреестр и зарегистрировать право собственности на объект.

Что такое ИЖС?

Напоследок мы поговорим об ИЖС. Многие слышали данную аббревиатуру, но не понимали, что она означает. ИЖС – это индивидуальное жилищное строительство. Оно представляет собой обеспечение граждан законным жильём высотой не более 3-ёх этажей и рассчитанным на проживание одной семьи. В ИЖС обычно возможна регистрация по месту жительства. Также в ИЖС практически во всех случаях легально наличие пристроек, надстроек и прочего.

Как показывает юридическая практика – ИЖС становится сугубо вашим личным участком, на который не имеет прав посягать другая сторона в том случае, если не наблюдается каких-либо конкретных нарушений (незаконное увеличение площади, достройка большего количества этажей и т.д.).

Добавить комментарий

Ваш e-mail не будет опубликован. Обязательные поля помечены *

Этот сайт использует Akismet для борьбы со спамом. Узнайте как обрабатываются ваши данные комментариев.