Подготовка договора купли продажи земельного участка

Оформление сделки купли-продажи земельного надела происходит между двумя сторонами: продавцом и покупателем. Как и любая другая сделка с недвижимостью, она влечет за собой некоторые риски и последствия.

Все затраты, которые нужно произвести для оформления подобного договора, складываются со стоимости составления этого документа, цены на проведенную экспертизу и направление документов в ответственные органы, размера

государственной пошлины

, которая уплачивается во время регистрации договора.

Размер госпошлины напрямую зависит от количества оформляемых участков и типов земельных наделов. Если происходит оформление участка в частную собственность на долевых правах между двумя или больше физическими лицами, то уплачивать пошлину они должны равными частями.

Процедура купли-продажи завершается только после регистрации соответствующего договора. Окончание этой процедуры свидетельствует о том, что права на недвижимость перешли от одного владельца к другому. Если на территории участка расположены строения, то обычно, для их покупки также составляется договор купли-продажи.

Для заключения сделки купли-продажи следует подготовить целый ряд документов, среди которых:

• непосредственно договор о купле-продаже;
• свидетельство о праве собственности на участок продавца;
• техпаспорт на дом (если такой имеется на участке);
• кадастровый паспорт на земельный надел;
• выписка с ЕГРП;
• акт приема-передачи участка;
• разрешение от органов опеки, если продается имущество детей до 14 лет или недееспособных граждан;
• если участок находится в залоге, то нужно письменное согласие на продажу имущества от залогодержателя.

Скачать договор купли-продажи земельного участка

Скачать образец согласия супруга на проведение сделки купли-продажи земельного участка

Скачать образец акта приема-передачи земельного участка по договору купли-продажи

Образец договора купли-продажи земельного участка:

В некоторых случаях также потребуется подготовить справку о том, что супруг продавца не возражает против продажи земли. Такой документ оформляется у нотариуса.

Заключение сделки купли-продажи включает в себя такие этапы:

• работы по оценки объектов, которые подлежат продаже;
• подготовка всех документов;
• заключение предварительного договора;
• заключение основного соглашения;
• оплата стоимости надела;
• регистрация договора;
• оплата госпошлины.

Стоимость оформления договора купли-продажи земельного участка включает в себя такие основные затраты:

• траты на услуги нотариуса;
• уплата стоимости регистрации сделки;
• уплата налога.

В некоторых случаях, кроме вышеприведенных существуют и дополнительные затраты, среди которых получение справки с ЕГРП, траты на аренду ячейки в баке для передачи денег, стоимость проверки подлинности передаваемых средств.

Составление документов и оформление сделки можно доверить и третьим лицам. Такие услуги предлагают юридические компании, которые могут провести сделку от начала до конца. Но это повлечет за собой дополнительные траты.

Образец выписки из ЕГРП

Кто должен вносить сумму

Во время оплаты государственной пошлины иногда возникают споры о том, кому именно положено ее уплачивать. Налоговый кодекс говорит о том, что во время прекращения права владения собственностью пошлину уплачивать нет необходимости.

Это значит, что продавец не обязан платить госпошлину. И даже если в договоре указано, что налог уплачивает именно бывший владелец земли или же траты делятся на обе стороны, квитанция об уплате пошлины должна быть оформлена на покупателя.

На практике на эту норму не обращают особого внимания. Квитанция может быть оформлена на любое имя. Главным условием является ее полная уплата. Налоговое законодательство говорит о том, что такие действия, как уплат госпошлины, должны выполняться плательщиком лично.

На квитанции должна быть проставлена подпись покупателя, которую он обязан проставить лично. Для того, чтобы избежать любых осложнений, эту норму налогового законодательства следует выполнять.

Но если пошлина уже оплачена, это не значит, что не возникнут другие траты.

К ним относятся:

• получение выписки из ЕГРП;
• разработка предварительной и основной документации;
• проверка банкнот на подлинность;
• уплата стоимости банковской ячейки (около 6 тысяч рублей).

Уплачивать такие траты обязана та сторона, на которую такие обязанности возлагает договор купли-продажи. Обычно за выписку из ЕГРП должен платить продавец. За создание документации обе стороны платят равные суммы. Рубли за банковскую ячейку стороны платят пополам, а подлинность банкнот проверяет продавец.

Образец кадастрового паспорта на земельный участок:

Если происходит продажа земельного надела с построенным на нем домом, то проводить оценку недвижимости обязательно. Продавец имеет право самостоятельно определить цену, опираясь на цену подобной недвижимости из интернета, а может пригласить оценщиков. В последнем случае владелец недвижимости получит официальный документ, в котором будут данные о рынке и полный отчет о недвижимости.

При оценке имущества берутся во внимание такие факторы:

• местонахождение недвижимости;
• материалы, из которого возведено здание;
• наличие или отсутствие основных коммуникаций;
• год постройки;
• состояние жилого дома;
• наличие других объектов строения на участке;
• качество надела.

Составление договора купли-продажи происходит в письменном виде. Подписывать такой документ следует всем сторонам соглашения. Все документы можно заверить у нотариуса, но это не является обязательным требованием. Стоимость оформления договора купли-продажи земельного участка у нотариуса зависит от количества выполняемых работ и может составлять от 3 тысяч рублей и выше.

В договоре купли-продажи должны быть такие реквизиты:

• наименование документа;
• дата и место заключения;
• предмет договора;
• характеристика каждого объекта продажи;
• цена договора (на каждый объект имущества);
• дополнительные условия заключения сделки.

Также обязательно оформлять акт приема-передачи отдельно от договора, с указанием на это в соглашении.

После передачи денег покупатель может требовать у продавца расписку о получении денег. После окончания расчета стороны могут приступать к подписанию договора и акта приема-передачи.

Образец свидетельства о праве собственности на землю

Расчёт стоимости оформления договора купли-продажи земельного участка

Законодательство не обязывает стороны соглашения заверять документ у нотариуса. Но юристы рекомендуют все-таки сделать это, так как после заверения договор приобретает официальный юридический статус и его труднее будет признать недействительным.

Сотрудники нотариальной конторы могут предложить свои услуги по оформлению всех документов. Это освободит продавца и покупателя от лишних проблем, но стоит такая услуга недешево.

Услуги нотариуса состоят из двух частей: государственные платы и непосредственно услуги нотариуса.

В первом случае плата будет фиксированной, так как законодательство определяет ее для всей территории страны. Вторую часть оплаты нужно будет заплатить по расценкам самого нотариуса. Стоимость его услуг зависит от объема работ, квалификации самого специалиста, а также условий работы.

Если договор заключается у нотариуса, то стоимость оплаты будет отличаться в зависимости от близости родственных отношений между сторонами договора.

Если покупателями являются близкие люди, то стоимость платы будет исчисляться следующим образом:

3 тысячи рублей + 0,2 процента от полной стоимости недвижимости.

Если участок продается сторонним лицам, то платить нужно будет по схеме:

Одним из условий является то, что общая сумма уплаты не должны быть выше 50 тысяч рублей. За свои услуги в разработке технической документации, нотариус может выставить цену в размере от 10 до 15 тысяч рублей. Происходит это в том случае, если он предоставляет комплексный перечень услуг, среди которых подготовка и проверка документов, проведение разного рода консультаций, непосредственно, регистрация сделки, полное сопровождение процедуры заключения договора.

Государственный нотариус не выставляет за свои услуги настолько высокую цену, как частный. Но срок оформления сделки в этом случае будет гораздо больше.

Если стороны занимаются регистрацией договора самостоятельно, то они могут обратиться в МФЦ или Росреестр. Сотрудники этих учреждений предоставят им всю надлежащую помощь. Там же они могут узнать, сколько стоит вся процедура вместе с уплатой пошлины.

Очень часто в соглашениях о купле-продаже прописывают стоимость сделки намного меньшую, чем это есть в действительности. Происходит это из-за того, что с этой суммы следует платить налог на прибыль.

Такие действия очень опасные с юридической стороны, так как в случае оспаривания сделки будут брать во внимание только ту сумму, которая указана в договоре. Никого не будет интересовать, сколько было заплачено на самом деле.

В 2018 году налоговый сбор нужно будет платить только за тот участок, который находился во владении продавца не более 3 лет. В остальных случаях никаких налогов не будет.

Но даже в первом случае законодательство дает возможность сократить размер налога: сократить базу имущественного вычета (на 1 миллион рублей) – налог сокращается практически наполовину; уменьшить базу дополнительных расходов.

Если земля была продана дешевле, чем до этого куплена, то на сделку не будет наложено никаких налогов, так как это уже будет считаться убыточным соглашением.

Ни в коем случае нельзя продавать землю без заключения договора купли-продажи, так как в этом случае такая сделка не может быть признана действительной. Многие так и делают, пытаясь сэкономить, но в будущем затраты на различные разбирательства будут стоить намного дороже.

Владелец участка, который не зарегистрирован, не имеет никаких прав ни на продажу, ни на дарение, ни на передачу имущества в любом другом виде.

Владелец участка земли, наделённый собственническим правом, волен совершать сделки с предметом собственности на своё усмотрение (ГК стт.209, 260).

Сюда относят и право продажи земли. Следует отметить, что в сделке могут участвовать исключительно участки, зарегистрированные в Госкадастре (ЗК стт.37, 70), а продавцом может выступать только юридический собственник (ГК стт.131, 223, 8).

Сделки с землёй сопряжены с серьёзными рисками, причём покупатель рискует куда больше, чем продавец. По этой причине договор купли продажи земельного участка, к оформлению которого нужно подойти со всей ответственностью, является не просто важным документом, а насущной необходимостью. Грамотно составленный договор позволит избежать потенциальных неприятностей и судебных споров в будущем.

Дорогие читатели! Наши статьи рассказывают о типовых способах решения юридических вопросов, но каждый случай носит уникальный характер.

Если вы хотите узнать, как решить именно Вашу проблему — обращайтесь в форму онлайн-консультанта справа. Это быстро и бесплатно!

Необходимые документы

На этапе, предваряющем оформление сделки, следует убедиться в правомочности продавца и абсолютной «чистоте» надела со всех точек зрения, чтобы не покупать «кота в мешке» и предотвратить возможные проблемы.

Покупатель вправе затребовать:

• правоустанавливающие документы;
• правоподтверждающие документы;
• информацию об ограничениях/обременениях или их отсутствии (ЗК ст.37);
• кадастровый план приобретаемого земельного надела.

Законное происхождение собственности доказывают следующие документы:

• договоры о сделках (например, покупка, обмен, передача в дар, приватизация и др.);
• подтверждение наследования;
• соответствующее судебное решение;
• решение органа самоуправления о предоставлении земли (Письмо Минэкономразвития №Д23-3585 2009/09/11).

Правоустанавливающие документы не могут служить подтверждением собственнических прав, они служат лишь основанием для возникновения права. Регистрация прав в госреестре подтверждает право собственности и даёт возможность не только владеть, но и распоряжаться собственностью в полном объёме.

Правоустанавливающие документы на участок:

• свидетельство о праве собственности – до 2016/15/07;
• выписка ЕГРН в настоящее время (ФЗ №218 2015/13/07 ст.28 п.1; ФЗ №360 2016/03/07 ст.21 п.7).

Распоряжаться землёй в полной мере, в том числе продавать её, может только собственник (ГК стт.264, 266, 267). Постановление Правительства №177, которое узаконивало право собственности в особых случаях, прекратило своё действие.

Кадастровый план содержит полную информацию о продаваемом участке земли с указанием общих и графических сведений, внутренней схемы, описанием границ и соседствующих объектов. Срок действительности кадастрового плана участка не лимитирован временем.

Не могут быть предметом купли и продажи земли, изъятые из оборота или с наложенными ограничениями (ЗК ст.27).

Помимо названных документов, потребуется:

• письменное согласие супруга продавца (СК стт.35, 169), если он состоит в браке;
• согласие органа опеки на продажу, если собственником является несовершеннолетний (ГК ст.37);
• официальный отказ муниципального органа, имеющего преимущественное право на землю, от покупки участка (ФЗ №101 2002/24/07 редакция 2016/23/07 изменения 2017/01/01 ст.8, п.1).

Покупателю следует предельно внимательно вычитывать документы, представляемые продавцом, чтобы избежать нестыковки фактов и по нелепости не купить совсем другую землю.

Особенности составления договора купли продажи земельного участка

Итак, рассмотрим как оформить (составить) договор купли продажи земельного участка.

Сделки в отношении земли, включая покупку и продажу участков, находящихся в частной собственности, имеют свою специфику, что обусловлено особой ценностью земельных угодий.

По этой причине следует чётко придерживаться установленных правил (ГК глава 30 §7; ЗК глава 5; ФЗ №218 2015/13/07 редакция 2016/03/07 изменения 2017/02/01 стт.42, 54):

1. Письменная форма договора обязательна. Расписки и квитанции не заменяют договор. Нотариального заверения ДКП в общем случае не потребуется, хотя действие не будет лишним с точки зрения безопасности. Обязательному заверению в нотариальной конторе подлежит сделка с участием несовершеннолетнего или недееспособного.
2. Регистрация смены собственника (переход собственнического права) обязательна. Игнорирование регистрации наказуемо (КоАП ст.19.21) и рассматривается также как уклонение от налогов (НК ст.122; Письмо Минфина №03-05-05-02/82 2007/29/12).
3. Земельные наделы, не зафиксированные в госкадастре и, следовательно, не имеющие кадастрового номера, не могут продаваться и покупаться (Постановление ФАС Волго-Вятского округа №А31-8310/2009 2010/06/10).
4. Указание необъективной цены приведёт к признанию дкп недействительным (Определение Самарского облсуда №33-8408 2012/08/10; Определение Красноярского крайсуда №33-9064/2012 2012/17/10).
5. Указание достоверной информации о характеристиках земли, имеющихся ограничениях на её использование и существующих обременениях (Определение ВАС № ВАС-14252/10 2010/26/10 о сокрытии информации дело №А50-36279/2009; Постановление ФАС ЦО №А68-8472/2011 2012/08/08 об умышленном искажении сведений).
6. Определённые ограничения накладываются на земли сельхозназначения: лимит по размеру площади в «одних руках», запрет на передачу земли в собственность иностранцам, преимущественное право покупки земельного надела муниципальным органом. В последнем случае извещение о намерении продажи направляется в потенциально заинтересованную инстанцию, срок ожидания ответа ограничивается 30 днями. Нарушение срока ожидания будет классифицировано как неуведомление заинтересованного органа, что приведёт к недействительности дкп.

Всякая сделка в отношении земельных владений имеет частные особенности. Составляя договор, следует учитывать локальные законы, не отклоняясь от федерального законодательства.

Что должно быть указано в договоре?

Договор купли-продажи участка земли должен включать обязательные пункты:

1. Указание сторон договора с предельно полной информацией об участниках сделки.
2. Детальное описание предмета сделки. Необходимо указать источник происхождения собственности (правоустанавливающий документ с указанием его идентификационных данных и основания оформления). Сведения об участке включают точное место расположения, кадастровый номер, физические характеристики надела, категорию и назначение по документам (ГК ст.554).
3. Цена сделки и алгоритм передачи денежных средств (ГК ст.555).
4. Перечисление прав и обязанностей участников сделки, помимо традиционных фраз о том, что один обязуется передать, а другой обязуется оплатить и принять.
5. Информация об обременениях (ограничениях использования) земельного участка. Игнорирование данного пункта будет расценено как намеренное введение в заблуждение, сокрытие информации и предоставление ложных сведений. За неимением каких-либо нюансов и в случае абсолютной «чистоты» участка должна быть вписана фраза об отсутствии пользовательских ограничений и обременений.
6. Порядок передачи участка – согласно составленному и подписанному приёмопередаточному акту. Названный акт может быть составлен отдельным документом либо входить в текст договора.

Договор подписывается обеими сторонами сделки. Он не должен содержать двусмысленных фраз и обтекаемых формулировок.

Государственная регистрация договора купли продажи земельного участка

Договор о продаже/покупке участка не обременяется госрегистрацией. Смена собственника земельного надела должна быть непременно зафиксирована в госреестре.

ФЗ №218 2015/13/07 редакция 2016/03/07 изменения 2017/02/01 стт.14, 18

Документы, представляемые в Росреестр:

• заявление;
• паспорта сторон сделки;
• дкп в 3 экземплярах;
• акт приёма-передачи (если идёт отдельной бумагой) в 3 экземплярах;
• согласие супруга, согласие органа опеки (по обстоятельствам, если требуется);
• правоустанавливающий и правоподтверждающий документы (один без другого не действителен; во втором документе указаны сведения из первого, но первый без второго не может служить основанием для продажи);
• доказательство оплаты пошлины (НК ст.333.33 пп.22, 24 и 25-1).

Смена собственника может быть оформлена через www.gosuglugi.ru. В этом случае пошлина рассчитывается с коэффициентом 0.7 (НК ст.333.35 п.4).

Срок проверки документов и занесения сведений с госреестр ограничен 7-9 днями в теории и растягивается до 20-30 дней на практике.

По завершении регистрационной процедуры следует получить выписку ЕГРН, которая и является удостоверением успешного завершения сделки и переходом права собственности (ФЗ №218 ст.28).

Договор купли продажи земельного участка — образец 2016

По факту сделки покупатель становится плательщиком земельного налога (НК стт.388, 389).

Продавцу вменяется в обязанность заполнение налоговой декларации и уплата налога с продажи земельного надела (НК стт.217, 228, 229; ФЗ №382 2014/29/11 ст.4 п.3).

При этом он может воспользоваться правом налогового вычета (НК ст.220).

Вычетом вправе воспользоваться и покупатель (НК стт.220, 388, 389).

Таким образом, минимизировать риски при покупке земли можно, если профессионально подойти к составлению договора, тщательно вычитывать все документы и не отклоняться от рекомендованного законом алгоритма действий.

Дорогие читатели, информация в статье могла устареть, воспользуйтесь бесплатной консультацией позвонив по телефонам: Москва +7 (499) 450-55-83, Санкт-Петербург +7 (812) 385-76-98 или задайте вопрос юристу через форму обратной связи, расположенную ниже.

Для того чтобы правильно оформить сделку купли-продажи земельного участка и зарегистрировать переход права собственности на участок от продавца к покупателю, необходимо убедиться, что продавец участка является его законным собственником.

Для этого продавец должен представить:

1. Свидетельство о государственной регистрации права собственности на земельный участок, выданное до 15.07.2016, либо выписку из Единого государственного реестра недвижимости (до 01.01.2017 — ЕГРП) (ч. 1 ст. 28 Закона от 13.07.2015 N 218-ФЗ; ч. 7 ст. 21 Закона от 03.07.2016 N 360-ФЗ).

Кроме того, желательно дополнительно получить выписку, содержащую сведения ЕГРН, непосредственно перед подписанием договора купли-продажи земельного участка.

2. Правоустанавливающий документ, подтверждающий основания приобретения (получения) продавцом земельного участка в собственность (ранее заключенный договор купли-продажи, мены, дарения, завещание и т.д.).

После ознакомления с указанными документами рекомендуем придерживаться следующего алгоритма.

Шаг 1. Заключите договор купли-продажи земельного участка

Существенными условиями договора продажи недвижимости являются его предмет и цена (ст. ст. 554, 555 ГК РФ; ст. 37 ЗК РФ).

В описании предмета договора необходимо точно указать адрес участка, его площадь, кадастровый номер, категорию земель, в которую входит земельный участок, и вид его разрешенного использования. Также желательно указать сведения о правоустанавливающих документах продавца, дате и номере государственной регистрации права собственности продавца в ЕГРН.

Необходимо определить точную цену земельного участка и порядок расчетов между сторонами. При этом расчет может быть произведен как до, так и после государственной регистрации перехода права собственности на участок. То же относится и к фактической передаче земельного участка по акту приема-передачи. В договоре можно предусмотреть, что договор одновременно является и актом приема-передачи.

Договор купли-продажи недвижимости должен быть заключен в письменной форме и подписан обеими сторонами. Несоблюдение этого условия влечет недействительность договора (ст. 550 ГК РФ).

Договор подписывается в трех экземплярах (по одному экземпляру для сторон договора и третий экземпляр для Росреестра).

Обязательного нотариального удостоверения договора закон не предусматривает. Исключение составляют, в частности (ч. 1 ст. 42, ч. 2 ст. 54 Закона N 218-ФЗ):

• сделки по отчуждению недвижимого имущества, принадлежащего несовершеннолетнему гражданину или гражданину, признанному ограниченно дееспособным, которые подлежат нотариальному удостоверению;
• сделки по отчуждению долей в праве общей собственности на недвижимое имущество, в том числе при отчуждении всеми участниками долевой собственности своих долей по одной сделке, которые подлежат нотариальному удостоверению.

Шаг 2. Подготовьте и представьте документы в территориальное отделение Росреестра

Необходимо подготовить, в частности, следующие документы (ч. 1, 2 ст. 14, ст. 18 Закона N 218-ФЗ):

1) заявление на регистрацию перехода права собственности и регистрацию права собственности за покупателем (заполняется непосредственно в отделении Росреестра перед подачей документов);

2) договор купли-продажи земельного участка, как правило, в трех экземплярах;

3) паспорта участников сделки. Если документы подает представитель, необходимо представить нотариальную доверенность с соответствующими полномочиями;

4) нотариально заверенное согласие супруга (супруги) продавца на отчуждение участка (если участок приобретался в период брака);

5) документы, подтверждающие право собственности лица, отчуждающего принадлежащий ему земельный участок (например, свидетельство о государственной регистрации, выданное до 15.07.2016, договор купли-продажи, мены, дарения и т.д.);

6) акт приема-передачи.

Уплатите госпошлину за регистрацию права собственности и перехода права на земельный участок.

Справка. Размер госпошлины

Размер госпошлины при регистрации права собственности на земельный участок составляет (пп. 22, 24, 25 п. 1 ст. 333.33 НК РФ; Письмо Минэкономразвития России от 20.04.2017 N Д23и-2207):

— 350 руб. в отношении участка, предназначенного для ведения личного подсобного, дачного хозяйства, огородничества, садоводства, индивидуального гаражного или жилищного строительства, а также участка с равнозначным видом разрешенного использования либо участка из категории земель сельскохозяйственного назначения иных видов разрешенного использования;

— 2 000 руб. — в иных случаях.

При наличии возможности обращения с заявлением и уплаты госпошлины через порталы госуслуг и иные порталы, интегрированные с ЕСИА, госпошлина рассчитывается с учетом коэффициента 0,7 (п. 4 ст. 333.35 НК РФ).

Представление документа об уплате госпошлины вместе с заявлением не требуется. Заявитель вправе сделать это по собственной инициативе. Однако при отсутствии информации об уплате госпошлины в Государственной информационной системе о государственных и муниципальных платежах по истечении пяти дней с даты подачи заявления орган регистрации прав возвращает заявление и прилагаемые к нему документы без рассмотрения (ч. 7 ст. 18, п. 3 ст. 25 Закона N 218-ФЗ).

Если на момент представления заявления госпошлина не уплачена, заявителю выдается или направляется информация, содержащая необходимый для подтверждения факта оплаты за конкретную услугу уникальный идентификатор платежа (уникальный идентификатор начисления) для уплаты госпошлины, с указанием даты, до которой необходимо ее уплатить (Информация Росреестра от 26.07.2017; Информация Росреестра от 17.10.2017; п. 3 Приложения 5 к Положению о платежной системе Банка России, утв. Банком России 29.06.2012 N 384-П).

Заявление и необходимые документы можно представить в Росреестр одним из следующих способов (ч. 1, 2 ст. 18 Закона N 218-ФЗ; п. 2 Порядка, утв. Приказом Минэкономразвития России от 26.11.2015 N 883):

• непосредственно в отделение Росреестра или через МФЦ (независимо от места нахождения объекта недвижимости согласно перечню подразделений, осуществляющих прием по экстерриториальному принципу, размещенному на сайте Росреестра) либо уполномоченному лицу Росреестра при выездном приеме;
• почтовым отправлением с объявленной ценностью при его пересылке, описью вложения и уведомлением о вручении;
• в форме электронных документов через Интернет, например посредством официального сайта Росреестра.

О ходе оказания услуги (например, о поступлении информации об уплате госпошлины, проведении регистрации) вы можете быть уведомлены посредством сообщений на электронную почту или номер мобильного телефона (п. п. 3, 4 Порядка, утв. Приказом Минэкономразвития России от 16.03.2016 N 137).

Государственная регистрация проводится в течение 7 рабочих дней с даты поступления в Росреестр заявления и документов, а в случае подачи документов через МФЦ — в течение 9 рабочих дней с даты приема заявления. Течение этого срока начинается со следующего рабочего дня после даты приема документов (п. п. 1, 2 ч. 1 ст. 16 Закона N 218-ФЗ; Письмо Росреестра от 22.08.2017 N 14-10188-ГЕ/17).

Шаг 3. Получите выписку из ЕГРН

Проведенная государственная регистрация удостоверяется выпиской из ЕГРН (ч. 1 ст. 28 Закона N 218-ФЗ).

В указанный сотрудником Росреестра срок необходимо явиться в отделение Росреестра и получить выписку из ЕГРН, после чего при необходимости произвести окончательные взаиморасчеты между сторонами и передать по акту земельный участок (если это не было сделано ранее).

Также выписка может быть направлена вам в электронной форме (ч. 6 ст. 62 Закона N 218-ФЗ).

Обратите внимание!

Если вы владели земельным участком менее установленного срока, то с дохода от продажи участка необходимо уплатить НДФЛ. При этом вы можете воспользоваться имущественным налоговым вычетом либо уменьшить сумму дохода на сумму документально подтвержденных расходов, связанных с приобретением участка (п. 17.1 ст. 217, пп. 1 п. 1, пп. 1 п. 2 ст. 220, пп. 2 п. 1 ст. 228 НК РФ).

Новые собственники земельных участков становятся плательщиками земельного налога. Также они вправе воспользоваться имущественным налоговым вычетом по НДФЛ, если участок предназначен для ИЖС или расположен под приобретаемым жилым домом (пп. 3 п. 1, пп. 1 п. 3 ст. 220, п. 1 ст. 388, п. 1 ст. 389 НК РФ).

Связанные вопросы

Что предусмотреть в договоре купли-продажи земельного участка?

Когда нужно подать декларацию по форме 3-НДФЛ и уплатить налог?

Какие вычеты по НДФЛ предусмотрены при покупке квартиры и другого недвижимого имущества?

Какие вычеты и обязанности по НДФЛ предусмотрены при продаже квартиры и другого недвижимого имущества?

Как рассчитывается земельный налог для физических лиц?

Полезная информация по вопросу

Официальный сайт Росреестра —

Портал государственных услуг Российской Федерации — www.gosuslugi.ru

Подготовлено на основе материала

адвоката Богаткова С.А.

Для решения вашей проблемы ПРЯМО СЕЙЧАС получите

бесплатную консультацию:

Предварительные действия по подготовке ЗУ к продаже

Не забывайте, что участку требуется придать ухоженный товарный вид, что существенно увеличит его стоимость, следует установить его гражданско-правовые основания. Они устанавливаются путём подготовки требуемой документации. Продажу следует начинать, когда документация полностью готова. При её отсутствии или недостаче заинтересованные в приобретении надела покупатели, скорее всего, откажутся от повторного просмотра участка и сочтут действия продавцов заведомо недобросовестными.

Современный рынок недвижимости наполнен мошенническими схемами, которые проворачиваются за счёт отсутствия определённой документации. Впоследствии такие сделки признаются оспоримыми. Юридическим последствием становится реституция – аннулирование прав.

– обеспечение участка

правоустанавливающей документацией

. Её не следует путать со

свидетельством о праве собственности

. В эту категорию входит один из документов, на основании которого возникло право собственности на землю:

1. акт о выделе земель из муниципального фонда;
2. свидетельство о принятии надела по наследству;
3. договор имущественной сделки.

Тип и форма договора зависит от гражданско-правовой процедуры, регулирующей переход права к настоящему владельцу. В их числе могут быть:

• дарственная на землю;
• купчая;
• договор мены.

На основании одного из обозначенных оснований, владелец обязан был получить:

1. свидетельство о праве собственности;
2. кадастровый паспорт участка.

Эти бумаги выдают на основании правоустанавливающего документа, в момент регистрации права собственности.

Мы ответили на вопрос: какие документы нужны для продажи земельного участка, теперь поговорим о дополнительной документации.

Если земля выделялась в советский период на основании постоянного (бессрочного) пользования или пожизненно наследуемого владения, та акты, по которым ЗУ был выдан, являются правоустанавливающей документацией. Такие наделы продавать нельзя. Чтобы их продать, следует перевести вид имеющегося права в собственность. Для этого потребуется разрешение администрации и перерегистрация на основании выданного разрешения.

Кроме прочего, участок следует размежевать и установить границы с соседями. На самом деле при продаже земель Росреестр не требует обязательности межевания. Однако покупателей не привлекают неопределённые гражданские и имущественные права. Ведь только после проведённого межевания станет понятно, что приобретается именно обозначенный участок. Для того, чтобы провести процедуру, следует обратиться в геодезическую компанию и подать заявку на межевание участка, приложив перечисленную документацию, для продажи земельного участка, на право собственности.

Геодезисты и кадастровый инженер проведут кадастровые работы, установят межевые знаки и согласуют границы участков с соседями.

Геодезическая компания выдаст папку с бумагами по межеванию, в который будут вложены межевой план участка с описанием и акты. Эту папку следует показывать покупателям в первую очередь, но брать с собой для проведения сделки не требуется.

Если на участке имеется возведённое или незавершённое капитальное строение – документация для купли продажи земельного участка на него предоставляется отдельно. Если его нет – следует взять справку о его отсутствии.

К имеющемуся пакету остаётся приложить кадастровую выписку из государственного кадастра недвижимости об отсутствии ареста и иных обременений. Если установлен сервитут – предоставить выписку о его наличии, что не помешает наделу участвовать в сделке.

Теперь участок готов к тому, чтобы его предоставить покупателям для просмотра.

Естественно, что продавцу требуется иметь в наличии гражданские паспорта РФ с пропиской, ксерокопии которых будут прилагаться к пакету документов.

Поиск покупателей начинают с обращения в риэлторскую компанию или самостоятельно размещают объявления в СМИ и на интернет порталах информационного содержания.

Если вас интересует купли-продажа дома с наделом, тогда вам следует прочитать

эту статью

. Если же вы не продаете, а покупаете участок, тогда ознакомьтесь с другим

нашим материалом

.

Для того чтобы знать как оформить купли продажу земельного участка, нужно определиться кто будет ей заниматься.

Если продажей занимается риелторская компания или посредник по доверенности, документы не стоит передавать для работы. Главное для представителя интересов покупателя – организовать просмотры. Пакет с готовыми бумагами следует показывать только в собственном присутствии. Лучше всего – снять копии, а оригиналы предоставлять только в случае необходимости.

К имеющимся документам целесообразно, но не обязательно, прилагать справку от независимого оценщика. Если справки нет, то цену следует устанавливать, ориентируясь:

1. на стоимость аналогичных наделов;
2. на рекомендации посредника или риелтора.

После того, как вопрос о покупке согласован в устной форме, следует соблюсти формальности, оформив договорённости предварительным договором купли-продажи земельного участка (ПДКП).

Для составления ПДКП можно обратиться:

• в риелторскую компанию;
• к юристу.

По усмотрению сторон допустимо составить его самостоятельно, при соблюдении нормативов, предъявляемых к предварительным соглашениям. Заведомо следует обсудить способ предоставления гарантий, которые могут выражаться во внесении задатка. После внесения задатка при оформлении ПДКП, участок снимается с торгов и резервируется за покупателем на договорённых условиях.

Образец для скачивания: предварительный договор купли-продажи земельного участка

Владелец уже НЕ имеет права:

1. передать ЗУ третьим лицам;
2. изменить условия сделки купли продажи земельного участка;
3. повысить стоимость надела.

Нарушив указанные положения, он обязан вернуть задаток, полученный им от покупателя, в двойном размере (ст.380, 381 ГК РФ). Если от продолжения проведения сделки откажется покупатель, уплаченный задаток остаётся у продавца. Эти нюансы следует внести отдельным пунктом в ПДКП, во избежание конфликтов и судебных разбирательств.

Если контрагенты не желают рисковать деньгами, они могут вносить аванс, который в случае расторжения сделки возвращается (ст.487 ГК РФ).

Заключение предварительного соглашения не является сделкой имущественного характера. Этот документ имеет краткосрочную юридическую силу только до момента подписания купчей. Никакие имущественные права на его основании не передаются.

Типовая форма договора купли продажи земельного участка

Зарезервировав участок, покупатель находит денежные средства, а продавец готовит переход собственности. Если деньги готовы, а серьёзных предварительных работ не требуется, купчая может составляться в любой удобный день, по усмотрению сторон. Как правило, срок становится более продолжительным, когда покупатели пользуются кредитными условиями оплаты ЗУ.

В этом случае приходится дожидаться одобрения со стороны банка, которое может затянуться до 3 месяцев. Эти обстоятельства следует учесть заранее, так как существенным условием составление ПДКП является соблюдение сроков, при срыве которых:

1. нарушителю назначаются штрафные санкции;
2. заинтересованная сторона может затребовать залог в установленном размере;
3. объект может сниматься с резервирования.

Основной типовой договор (образец договора купли продажи земельного участка можно скачать чуть ниже или в конце статьи) имущественной сделки допускает самостоятельного составления, но здесь целесообразнее обратиться к специалисту, который поможет предусмотреть все тонкости, связанные с конкретным участком, подлежащим сбыту. Уплаченный в виде аванса задаток зачитывается в счёт оплаты покупки. На основании ПДКП в положения купчей переносятся основные пункты, а сведения о сторонах и характеристиках приобретаемого ЗУ не должны иметь расхождений.

Договор купли продажи земельного участка: скачать бесплатно

Если таковые появились, требуется приложить документальное свидетельство их правомочности в виде справки, выписки из ГКН и прочего.

Договор начинается с определения:

1. места и времени составления;
2. субъектов сторон;
3. предмета договора.

Характеристики участка, внесённые в предварительное соглашение и в купчую, требуют соответствия сведениям кадастрового паспорта и свидетельства о собственности.

После основной части, определившей субъект и предмет имущественной сделки, формулируются пункты:

1. Условия проведения имущественной сделки. В пункт вносятся подпункты, определяющие способ перехода имущественных прав. Так же – сумму, подлежащую оплате и способ передачи денег.
2. Права и ответственности сторон, определяющие соблюдение сроков и условия организации купли продажи.
   Сроки передачи, в которых назначается дата составления акта приёма-передачи ЗУ.
3. Ответственность сторон при не исполнении положений договора, где определяются штрафные санкции за нарушение условий и пени за нарушение сроков передачи ЗУ или внесения платежа.
4. Условия расторжения договора. Обозначаются ситуации, которые допускают отмены юридической силы договора по взаимному согласию сторон или в одностороннем порядке через суд.
5. Действия в обстоятельствах неодолимой силы.
6. Заключительные положения, где указывается необходимость проведения регистрации договора, число экземпляров и иные нюансы по усмотрению сторон.
7. Скрепляется подписями с расшифровкой фамилий.

Стоимость оформления такого договора юристом в регионах РФ составляет в среднем 6-8 тысяч рублей. Его допустимо удостоверить нотариально, если сторонам требуется дополнительная гарантия чистоты сделки. Если продажа проводится через риелторскую компанию, то специалисты высчитывают в пользу компаний сумму от 50 тысяч рублей. Некоторые объекты облагаются процентным вычетом, который проводится в момент передачи денег продавцу и составляет 3-5% суммы сделки.

Оформленная купчая передаётся в Росреестр для внесения сведений о сделке в записи ГКН. Наряду с ней передаются:

1. кадастровый паспорт участка;
2. правоустанавливающий документ;
3. свидетельство о собственности.

Стороны договора (бланк договора купли продажи земельного участка можно скачать ТУТ) подходят в многофункциональный центр (МФЦ) совместно, при предоставлении паспортов составляют заявления о переходе прав и сдают обозначенную документацию под расписку в окно регистратору.

Проведение процедуры регистрации купли продажи земельного участка платное. Требуется оплатить пошлину в размере 2 тысячи рублей.

Регистрация проводится на основании закона, принятого 27.07.1997 г., под № 122-ФЗ, который требует проведения регистрации имущественных прав на объекты недвижимости. Не зарегистрированный договор является недействительным. Регистрационные действия допускается приостановить одной из сторон подачей заявления, если контрагент нарушил правила, установленные в положениях купчей.

Переход права завершается получением свидетельства о праве собственности, выданном на имя нового владельца, при отметке о регистрации на экземпляре договора. До получения таковых приобретённый надел следует принять актом приёма-передачи.

Вместо заключения предлагаем вам ознакомится с другим материалом, который поможет вам после купли-продажи ЗУ:

• 3 ШАГА ДЛЯ ВОЗВРАТА НАЛОГОВОГО ВЫЧЕТА ПРИ ПОКУПКЕ ЗЕМЕЛЬНОГО УЧАСТКА
• КАКОЙ НАЛОГ ПЛАТИТЬСЯ С ПРОДАЖИ ЗЕМЕЛЬНОГО УЧАСТКА ФИЗИЧЕСКИМ ЛИЦОМ И КАК ЕГО РАССЧИТАТЬ?
• 2 ВАРИАНТА ИСПОЛЬЗОВАНИЯ МАТЕРИНСКОГО КАПИТАЛА НА ПОКУПКУ ЗЕМЕЛЬНОГО УЧАСТКА

Вот такой не простой порядок купли-продажи земельного участка, надеемся что наш материал вам поможет. Удачи!