Органом, представляющим интересы собственников помещений в многоквартирном доме, является совет многоквартирного дома. Он избирается в каждом доме с количеством квартир более четырех, где не создано ТСЖ и дом не управляется жилищным кооперативом или иным специализированным потребительским кооперативом (ч. 1 ст. 161.1 ЖК РФ).
Совет многоквартирного дома избирается на срок два года, если иной срок не установлен решением общего собрания собственников помещений в доме (ч. 10 ст. 161.1 ЖК РФ). Количество членов совета многоквартирного дома устанавливается на общем собрании собственников помещений. Если иное не установлено решением общего собрания собственников помещений, количество членов совета многоквартирного дома устанавливается с учетом имеющегося в данном доме количества подъездов, этажей, квартир (ч. 4 ст. 161.1 ЖК РФ).
Решение об избрании совета нового многоквартирного дома должно быть принято в течение одного календарного года с даты ввода дома в эксплуатацию. Если такое решение не принято либо принятое решение не реализовано, орган местного самоуправления в трехмесячный срок должен созвать общее собрание собственников помещений для избрания совета многоквартирного дома и его председателя (ч. 2 ст. 161.1 ЖК РФ).
Полномочия совета многоквартирного дома
Совет многоквартирного дома осуществляет следующие полномочия (ч. 5 ст. 161.1 ЖК РФ):
1. Обеспечивает выполнение решений общего собрания собственников помещений в многоквартирном доме.
2. Выносит на общее собрание собственников предложения о порядке пользования общим имуществом, планирования и организации работ по его содержанию и ремонту, о порядке обсуждения проектов договоров, заключаемых собственниками помещений в доме в отношении общего имущества и предоставления коммунальных услуг, об избрании комиссий из числа собственников помещений в доме, а также предложения по вопросам компетенции совета многоквартирного дома.
3. Представляет собственникам помещений в многоквартирном доме предложения по вопросам планирования и организации управления многоквартирным домом, содержания и ремонта общего имущества.
4. Представляет собственникам (до рассмотрения на общем собрании собственников) свое заключение по условиям проектов договоров, предлагаемых для рассмотрения на этом общем собрании.
5. Осуществляет контроль за оказанием услуг и выполнением работ по управлению многоквартирным домом, содержанию и ремонту общего имущества, за качеством предоставляемых коммунальных услуг.
6. Представляет на утверждение годового общего собрания собственников отчет о проделанной работе.
7. Осуществляет принятие решений о текущем ремонте общего имущества в многоквартирном доме в случае принятия соответствующего решения общим собранием собственников помещений в многоквартирном доме.
Совет может осуществлять и иные полномочия, входящие в его компетенцию, — например ведение информационной работы с собственниками помещений для проведения общих собраний собственников, проведение опросов для оценки качества работы управляющей организации.
Кроме того, совет является субъектом общественного жилищного контроля (ч. 8 ст. 20 ЖК РФ).
Порядок избрания совета многоквартирного дома
Для избрания совета многоквартирного дома рекомендуем придерживаться следующего алгоритма.
Шаг 1. Выступите с инициативой проведения общего собрания
Инициатором проведения общего собрания может быть любой из собственников помещений в многоквартирном доме. Инициатор должен обеспечить проведение общего собрания собственников — сформулировать повестку дня, включив в нее вопросы об избрании совета многоквартирного дома и его председателя, составить список кандидатов, определиться с датой, местом и формой проведения общего собрания, подготовить сообщение о проведении общего собрания собственников помещений в многоквартирном доме (ч. 2 и 5 ст. 45 ЖК РФ). Список кандидатов, например, может быть составлен по результатам собраний собственников каждого из подъездов и самовыдвижения.
Для проведения общего собрания собственников желательно создать инициативную группу, которая бы помогала подготовить необходимые документы, и собрать денежные средства для покупки, например, канцелярских принадлежностей, оплаты почтовых расходов.
Шаг 2. Проинформируйте собственников помещений о проведении общего собрания
Проинформировать каждого собственника помещения в многоквартирном доме следует не менее чем за 10 дней до даты проведения общего собрания. Сообщение о проведении общего собрания под подпись вручите каждому собственнику или же направьте его заказным письмом. Также можно поместить соответствующую информацию в общедоступном месте, если такой способ уведомления был установлен общим собранием собственников помещений в многоквартирном доме (ч. 4 ст. 45 ЖК РФ).
Шаг 3. Проведите общее собрание собственников
Общее собрание собственников помещений в многоквартирном доме может проводиться посредством (ст. 44.1 ЖК РФ; ст. 4 Закона от 28.12.2016 N 469-ФЗ):
1) очного голосования (совместного присутствия собственников помещений в данном доме для обсуждения вопросов повестки дня и принятия решений по вопросам, поставленным на голосование);
2) заочного голосования (опросным путем или с 01.01.2018 (в Москве, Санкт-Петербурге и Севастополе — с 01.07.2019) с использованием информационной системы ЖКХ);
3) очно-заочного голосования.
При очной форме проведения общего собрания следует зарегистрировать всех присутствующих на собрании собственников помещений. Если кворум имеется, можно приступать к рассмотрению вопроса об избрании совета многоквартирного дома и его председателя (ч. 6 ст. 161.1 ЖК РФ).
Если очное собрание не имело кворума, то проводится заочное голосование (опросным путем). Каждому собственнику выдается бюллетень с указанием повестки дня, принятия решения каждым собственником помещения по вопросам, поставленным на голосование, и указанием на необходимость передачи этих письменных решений по месту и адресу, которые указаны в сообщении о проведении собрания (ч. 1 ст. 47 ЖК РФ).
Общее собрание может быть проведено также в форме очно-заочного голосования, предусматривающего возможность очного обсуждения вопросов повестки дня и принятия решений по вопросам, поставленным на голосование, а также возможность передачи решений собственников в установленный срок в место или по адресу, которые указаны в сообщении о проведении общего собрания собственников помещений в многоквартирном доме (ч. 3 ст. 47 ЖК РФ).
Решение о выборе совета многоквартирного дома и его председателя считается принятым, если за него проголосовало большинство от общего числа голосов принимающих участие в общем собрании собственников помещений. При этом решения о наделении председателя совета многоквартирного дома полномочиями на принятие решений по ряду вопросов принимаются большинством не менее 2/3 голосов от общего числа голосов собственников помещений (ч. 1 ст. 46, п. 4.3 ч. 2 ст. 44 ЖК РФ). Иногда на практике на общем собрании утверждается положение о совете многоквартирного дома. Это не запрещено жилищным законодательством, хотя прямо и не предусмотрено в нем. В положении закрепляются в том числе полномочия совета, порядок формирования совета, порядок его работы, организация делопроизводства, вопросы вознаграждения председателю и членам совета, порядок взаимодействия совета с управляющей компанией и собственниками помещений и др.
Шаг 4. Подведите итоги голосования и уведомьте собственников о принятом решении
Подведите итоги голосования и оформите решение о выборе совета многоквартирного дома и его председателя протоколом. Не позднее чем через 10 дней уведомьте собственников помещений о принятом решении. Сообщение размещается в помещении дома, определенном решением общего собрания собственников и доступном для всех собственников помещений в доме (ч. 3 ст. 46 ЖК РФ; п. 2 Требований, утв. Приказом Минстроя России от 25.12.2015 N 937/пр).
Связанные вопросы
Каковы полномочия общего собрания собственников помещений в многоквартирном доме?
Как провести общее собрание собственников помещений в многоквартирном доме?
В сегодняшней статье мы решили поговорить про правовой статус и выбор совета МКД. Вообще что из себя представляет данный орган, нужен ли он и как его выбрать при необходимости? Возможно, совет дома не нужен вовсе и достаточно лишь инициативной группы или собрания собственников помещения для решения вопросов повестки дня?
Совет МКД представляет собой орган, защищающий и отстаивающий интересы собственников помещений в доме. Совет дома может быть избран по решению собственников помещений в МКД в том многоквартирном доме, который находится в управлении УК (ч.1 ст.161.1 ЖК РФ). То есть, если в доме создан ТСН, ЖСК или иной специализированный потребительский кооператив, то совет МКД уже не может быть избран.
Совет МКД избирается на 2 года, если иной срок не установлен решением ОСС (ч.10 ст.161.1 ЖК РФ). Его можно переизбирать на общем собрании собственников. Численность членов совета МКД определяется решением общего собрания собственников помещений (ч.4 ст.161.1 ЖК РФ).
Решение об избрании совета МКД принимается в течение года с момента ввода дома в эксплуатацию. Если решение не принято или не реализовано, то орган местного самоуправления в течение 3 месяцев созывает общее собрание собственников помещений в МКД для выбора совета МКД (ч.2 ст.161.1 ЖК РФ).
Совет многоквартирного дома может:
- обеспечивать выполнение решений ОСС;
- предлагать собственникам порядок пользования общим имуществом, план по организации работ для его содержания и ремонта, обсуждение вопросов компетенции совета МКД;
- контролировать выполнение работ и оказание услуг по содержанию и ремонту общего имущества в МКД, а также качество предоставляемых коммунальных услуг;
- предлагать для утверждения годового общего собрания собственников отчёт о проделанной за год работе;
- утверждать решение о текущем ремонте общего имущества в МКД, если оно было принято на ОСС большинством голосов (ч.5 ст.161.1 ЖК РФ).
Как выбрать совет МКД
Для выбора совета МКД нужно воспользоваться следующим алгоритмом действий.
Инициатором может выступать любой собственник помещения в МКД. Он должен сформулировать вопросы повестки дня о выборе совета дома и его председателя, сформировать список кандидатов, определить дату, место и форму проведения ОСС, оповестить всех собственников о проведении собрания (ч.2 и 5 ст.45 ЖК РФ). Для подготовки организации и проведения общего собрания собственников целесообразно создать инициативную группу.
За 10 дней до даты проведения общего собрания нужно оповестить каждого собственника помещения в этом доме. Сообщение о проведении ОСС можно вручить лично в руки собственнику под роспись или отправить его по почте заказным письмом. По согласованию с общим собранием собственников помещений можно разместить сообщение о проведении ОСС в общедоступном месте дома (ч.4 ст.45 ЖК РФ).
Общее собрание собственников помещений в МКД может проводиться в форме очного, заочного и очно-заочного голосования (ст.44.1 ЖК РФ).
При очной форме проведения ОСС всех участников собрания нужно зарегистрировать. Если набран кворум, то можно рассматривать вопрос о выборе совета МКД и его председателя (ч.6 ст.161.1 ЖК РФ).
Если кворум не набран, то проводится заочное голосование. Каждому собственнику вручается бюллетень с указанием вопросов повестки дня, которые необходимо решить. Передать свои письменные решения собственники должны по месту и адресу, которые указаны в сообщении о проведении ОСС (ч.1 ст.47 ЖК РФ).
При решении собственников, принятого общим собранием, можно проводить ОСС по этому вопросу в форме заочного голосования с использованием ГИС ЖКХ (ч.1 ст.47.1 ЖК РФ).
Общее собрание по вопросу выбора совета МКД можно также проводить в форме очно-заочного голосования с возможностью очного обсуждения повестки дня и заочного принятия решений (ч.3 ст.47 ЖК РФ).
Решение о выборе совета МКД и его председателя считается принятым, если за него проголосовало большинство участников ОСС. Решение о наделении председателя совета МКД необходимыми полномочиями принимается не менее 2/3 голосов от общего числа голосующих (ч.1 ст.46, п.4.3 ч.2 ст.44 ЖК РФ).
После подведения итогов голосования и оформления решения о выборе совета МКД и его председателя протоколом ОСС, но не позднее чем через 10 дней нужно уведомить всех собственников о принятом решении. Сообщение необходимо разместить в доступном для всех собственников месте в доме (ч.3 ст.46 ЖК РФ).
Совет МКД не является юридическим лицом, поэтому его регистрация не нужна (ст.48 ГК РФ, п.2 ст.161.1 ЖК РФ). Совет дома не владеет собственным имуществом. Орган не может быть истцом, ответчиком или защитником интересов собственников суде. Он также не может приобретать и осуществлять гражданские права и нести обязанности. Совет МКД не имеет права вести предпринимательскую деятельность и получать средства от собственников помещений в этом доме.
Для управления деятельностью совета МКД из числа его членов избирается председатель (п.6 ст.161.1 ЖК РФ). Полномочия председателя совета МКД перечислены в п.8 ст.161.1 ЖК РФ.
Функции членов совета МКД нельзя передоверить, так как все они закреплены в решении и протоколе ОСС (п.1 ст.185 ГК РФ). Если какой-то из членов совета не может выполнять возложенные на него функции, то их можно передоверить только в нотариальном порядке.
Но в этом случае необходимо указать в бюллетенях голосования по выбору совета дома возможность передоверия полномочий и нотариальное его заверение (п.3 ст.187 ГК РФ). Однако каждый факт передоверия функций члена совета дома заверяется нотариально от каждого собственника помещений в МКД. Кроме того, по закону нельзя исключить одного из членов совета. При том, что свои функции совет МКД выполняет только в полном составе.
Если у вас остались вопросы, вы всегда можете обратиться к нам за консультацией. Также мы помогаем управляющим компаниям соответствовать 731 ПП РФ о Стандарте раскрытия информации (заполнение портала Реформа ЖКХ, сайта УК, информационных стендов) и ФЗ №209 (заполнение ГИС ЖКХ). Мы всегда рады вам помочь!
Еженедельно получайте новости сферы ЖКХ, советы по управлению МКД и заполнению ГИС ЖКХ.
Выберите почту, на которую вам удобно получать рассылку, присоединяйтесь к 29 162 подписчикамСейчас все больше жильцов многоквартирных домов хотят выйти из фонда капитального ремонта региональных операторов и создать для каждого отдельного МКД специальный счет, чтобы иметь возможность управля…
Как выбрать совет многоквартирного дома
Пошаговая инструкция
Приведенная ниже пошаговая инструкция рассчитана на типовой случай, при котором не удается собрать кворум на очном (совместного присутствия) общем собрании собственников. Если собрать кворум удалось, шаги 7-10 исключаются.
К сожалению (или к счастью) исключить очную форму собрания и сразу перейти к заочному голосованию Жилищный кодекс в настоящее время не позволяет, поэтому даже для тех, кто понимает безнадежность шагов 2-6, пройти их придется.1. Создание инициативной группы;
2. Подготовка информации и документов, необходимых для проведения общего собрания собственников;
3. Оповещение собственников о проведении общего собрания в очной форме (путем совместного присутствия);
4. Проведение общего собрания собственников путем совместного присутствия;
5. Подведение итогов общего собрания;
6. Оповещение собственников об итогах общего собрания;
7. Оповещение собственников о проведении общего собрания в форме заочного голосования;
8. Проведение общего собрания собственников в форме заочного голосования;
9. Подведение итогов заочного голосования;
10. Оповещение собственников об итогах общего собрания в форме заочного голосования;
11. Оповещение управляющей компании о проведенном общем собрании собственников и о его итогах.Рассмотрим вышеперечисленные шаги более подробно:
1. Создание инициативной группы
В соответствии с ЖК РФ инициатором проведения общего собрания может быть как один собственник, так и группа собственников. Таким образом, теоретически, один человек может инициировать собрание, подготовить все необходимые документы, список кандидатов в совет дома (теоретически в этом списке может быть он один) и провести собрание. Однако на практике с такой задачей в одиночку справиться очень непросто (…трудно одному, один – не воин…), поэтому практически всегда работа начинается с поиска единомышленников и создания инициативной группы, состоящей из наиболее активных собственников. В последнее время все чаще для этого используется интернет (группы собственников зачастую формируются еще на этапе строительства дома). Можно провести неофициальное собрание или собрания собственников по подъездам, можно попытаться развесить объявления со своими координатами и таким образом попытаться привлечь единомышленников.
Для юридического закрепления существования инициативной группы рекомендуется провести собрание ИГ и составить протокол этого собрания. В протоколе следует указать состав ИГ и принятые решения (организовать проведение общего собрания собственников).2. Подготовка информации и документов, необходимых для проведения общего собрания собственников
Наиболее сложный и трудоемкий этап. На данном этапе должны быть решены следующие задачи:
— Определение повестки дня предстоящего общего собрания. В повестку дня включаем вопросы избрания совета многоквартирного дома и председателя совета МКД. Рекомендуется включить в повестку дня и выборы председателя и секретаря собрания, а также счетной комиссии. Если дом новый и способ управления не определен, можно на этом же собрании проголосовать за способ управления. Если вы решили создавать совет дома, скорее всего это будет управление управляющей организацией. Можно включить и любые вопросы, волнующие собственников, а также вопросы, касающиеся полномочий совета и специальных поручений совету. Если вы подготовили проект положения о совете дома или другой документ, регламентирующий работу совета, в повестку дня следует включить вопрос утверждения этого документа. Помните, ПОСЛЕ ТОГО, КАК ВЫ ИЗВЕСТИЛИ СОБСТВЕННИКОВ О ПРЕДСТОЯЩЕМ СОБРАНИИ, МЕНЯТЬ ПОВЕСТКУ ДНЯ НЕЛЬЗЯ. Также нельзя во время собрания голосовать по вопросам, не включенным в повестку.
Рекомендуемые вопросы повестки дня:
1) Выборы председателя и секретаря собрания;
2) Выборы счетной комиссии;
3) Выборы совета МКД;
4) Выборы председателя совета МКД;
5) Определение порядка подсчета голосов и оформления протокола общего собрания
6) Определение сроков и порядка проведения годового общего собрания собственников;
7) Определение порядка уведомления о принятых общим собранием решениях;
Определение места размещения информации о предстоящих общих собраниях;
9) Определение места хранения решений и протоколов общих собраний собственников помещений в МКД;
10) Утверждение положения о совете МКД или иного документа, регламентирующего деятельность совета.— Составление списка кандидатов в совет дома и определение кандидатов в председатели совета. На этом этапе рекомендуется привлечь максимальное число собственников, например, путем выдвижения кандидатов на собраниях по подъездам. Голосование возможно как списком, так и по каждому кандидату отдельно, законом это не регламентируется.
— Составление реестра собственников. По закону это не обязательно, однако иметь перечень собственников с указанием их долей крайне желательно по двум причинам. Во-первых, при голосовании количество голосов определяется долей каждого голосующего в общей собственности (т.е. площадью помещения, которым он владеет). Во-вторых, инициаторы собрания должны будут известить о его проведении ВСЕХ собственников.
Методы составления реестра могут быть разные. Можно запросить его у управляющей организации, можно провести перепись собственников путем обхода квартир. Законом предусмотрена возможность получения инициативной группой реестра в регистрирующем органе, но только для случая, когда группа инициирует создание ТСЖ.
— Выбор места проведения собрания. Достаточно сложный вопрос для многоквартирного дома. Школам сейчас практически запретили сдавать помещения, клуб или кинотеатр – недешево. Однако, если заранее известно, что кворума не будет, и собрание в очной форме проводится только для исполнения требования закона, место проведения собрания особого значения не имеет, подойдет и собственный двор дома, особенно летом.
— Подготовка информационного сообщения для собственников. В сообщении о проведении общего собрания собственников помещений в многоквартирном доме должны быть указаны:
1) сведения о лице, по инициативе которого созывается данное собрание;
2) форма проведения данного собрания (собрание или заочное голосование);
3) дата, место, время проведения данного собрания или в случае проведения данного собрания в форме заочного голосования дата окончания приема решений собственников по вопросам, поставленным на голосование, и место или адрес, куда должны передаваться такие решения;
4) повестка дня данного собрания;
5) порядок ознакомления с информацией и (или) материалами, которые будут представлены на данном собрании, и место или адрес, где с ними можно ознакомиться.
— Подготовка бланка решения собственника (бюллетеня). Оформление решения собственника при очной форме собрания не обязательно, при заочном голосовании – обязательно.
В решении собственника по вопросам, поставленным на голосование, должны быть указаны:
1) сведения о лице, участвующем в голосовании;
2) сведения о документе, подтверждающем право собственности лица, участвующего в голосовании, на помещение в соответствующем многоквартирном доме;
3) решения по каждому вопросу повестки дня, выраженные формулировками «за», «против» или «воздержался».
Соответственно, для этой информации должны быть предусмотрены специальные графы в бланке решения собственника. Какие должны быть указаны сведения о лице, законом не оговорено. Конечно, для однозначной идентификации желательно указать паспортные данные, однако с этим могут возникнуть проблемы. К счастью, закон позволяет обойти этот вопрос и ограничиться фамилией, именем и отчеством. Можно указать и место жительства – легче будет искать, в случае чего. А вот реквизиты документа, удостоверяющего право собственности, должны быть обязательно. Также в бланке необходимо предусмотреть возможность голосования по доверенности или за недееспособного (несовершеннолетнего) собственника.
3. Информирование собственников о предстоящем собрании
Если это первое собрание собственников или на предыдущих собраниях не было определено место размещения информации о предстоящем собрании, информация должна быть направлена КАЖДОМУ собственнику заказным письмом или вручена лично под роспись. Если место размещения информации определено решением предыдущего общего собрания, сообщение может быть размещено в этом месте. Сообщение должно быть направлено (передано или размещено) не позднее, чем за 10 дней до даты проведения собрания. Одновременно с сообщением можно направить (вручить) и бланк решения собственника и информационные материалы к предстоящему собранию.
4. Проведение общего собрания собственников путем совместного присутствия
Порядок проведения такого собрания законом практически никак не регламентируется. Единственное, что сказано в ЖК – решения собственников могут быть оформлены в письменной форме. Т.е. могут и не быть. Голосование может быть открытым, а может и закрытым. Как и кто должен вести подсчет голосов, каким образом их фиксировать – решать самому собранию. Или инициаторам. Проблема данной ситуации в том, что достаточно трудно подтвердить правильность подсчета голосов в том случае, если кто-либо попытается оспорить результаты голосования.
Общее собрание правомочно (имеется кворум), если в собрании приняли участие Собственники помещений в данном доме или их представители, обладающие более 50% голосов от общего числа голосов (п.3 ст.45 ЖК РФ).
В случае наличия кворума также очень желательно составить реестр собственников, принявших участие в собрании – без этого документа даже сам факт наличия кворума останется неподтвержденным. Во избежание проблем рекомендуется регистрацию участников в реестре проводить с предъявлением паспорта и документа, подтверждающего право собственности и с указанием в реестре Фамилии, имени, отчества собственника, номера помещения (или другой его характеристики, например, для нежилых помещений), площади помещения и доли собственности, принадлежащей данному собственнику. В случае присутствия доверенного лица указать доверенность.
На практике инициативная группа должна проделать нереально огромную работу, чтобы получить кворум на общем собрании, так что будем считать этот этап формальностью и перейдем к следующему.
5. Подведение итогов общего собрания
Данный этап выполняется счетной комиссией и заключается в подсчете количества голосов и оформлении протокола собрания. Если кворум не набран, подведение итогов заключается в констатации факта отсутствия кворума.
Количество голосов, поданных каждым голосующим, пропорционально его доле в общей собственности, т.е. площади принадлежащих ему жилых и нежилых помещений. Существуют разные варианты расчета количества голосов, мне представляется самым простым и целесообразным для каждого голосующего изначально определить площадь принадлежащего (принадлежащих) ему помещения (помещений) или доли площади помещения в квадратных метрах, и все операции сложения проводить в квадратных метрах (т.е. за 1 голос принять 1 кв.метр площади), а итоги определять как долю в процентах от проголосовавших ЗА или ПРОТИВ от суммарной площади, принадлежащей участникам голосования или суммарной площади всех помещений в доме (в зависимости от вопроса голосования).
Решения общего собрания собственников помещений в многоквартирном доме принимаются:
Большинством не менее двух третей голосов от общего числа голосов собственников помещений по вопросам: — принятия решений о реконструкции многоквартирного дома (в том числе с его расширением или надстройкой), строительстве хозяйственных построек и других зданий, строений, сооружений, ремонте общего имущества в многоквартирном доме;
— принятие решений о пределах использования земельного участка, на котором расположен многоквартирный дом, в том числе введение ограничений пользования им;
— принятие решений о пользовании общим имуществом собственников помещений в многоквартирном доме иными лицами, в том числе о заключении договоров на установку и эксплуатацию рекламных конструкций, если для их установки и эксплуатации предполагается использовать общее имущество собственников помещений в многоквартирном доме;
— принятие решений об определении лиц, которые от имени собственников помещений в многоквартирном доме уполномочены на заключение договоров об использовании общего имущества собственников помещений в многоквартирном доме (в том числе договоров на установку и эксплуатацию рекламных конструкций) на условиях, определенных решением общего собрания;
Простым большинством (более 50 процентов голосов) от общего числа голосов собственников помещений:
— по вопросу создания товарищества собственников жилья.
Большинством голосов от общего числа голосов, принимающих участие в данном собрании:
— по вопросу выбора способа управления (приложение № 2)
— по другим вопросам, отнесенным Жилищным Кодексом к компетенции общего собрания собственников помещений в многоквартирном доме (ст. 44, 46, 135,141, 156 ЖК РФ).
Решения о реконструкции многоквартирного дома, в результате которой произойдет уменьшение размера общего имущества, принимаются только с согласия всех собственников помещений (п. 3 ст. 36 ЖК РФ).
Решение об избрании совета МКД и председателя совета МКД принимается большинством голосов от общего числа голосов, принимавших участие в собрании.
Протокол должен быть подписан председателем и секретарем собрания (если они избирались) и членами счетной комиссии. Если счетная комиссия не избиралась, протокол подписывают все участники подсчета голосов. Рекомендую оформлять протокол в 2-х или 3-х экземплярах, чтобы можно было передать оригинал, например, в УК и в суд.
6. Оповещение собственников об итогах общего собрания
Законом установлено, что решения общего собрания собственников должны быть доведены до сведения всех собственников помещений, в том числе и не принявших участие в собрании, в течение десяти дней со дня принятия этих решений (ст. 46 ч. 3 ЖК РФ). В информационном сообщении также должны быть отражены результаты голосования. Указанная информация в соответствии с п.3 ст.46 ЖК РФ должна быть размещена Инициатором собрания в помещении данного дома, определенном Общим собранием и доступном для всех Собственников помещений. Если такое помещение не определено, инициатору придется оповещать всех собственников лично под роспись или заказным письмом.
В случае отсутствия на собрании кворума оповещение собственников можно совместить по следующим пунктом.
7. Оповещение собственников о проведении общего собрания в форме заочного голосования
При оповещении собственников о повторном собрании придется полностью повторить пункт 3. Единственное отличие – в информации о собрании указывается «заочное голосование» и вместо даты и места проведения собрания указывается дата окончания сбора решений собственников и место, в которое собственники должны передать свои решения. Дата окончания сбора решений должна быть не ранее 10 дней с момента оповещения последнего собственника, однако, учитывая удивительную «активность» российских собственников и быстроту принятия ими решений, рекомендуется дать им на размышление не менее месяца.
Бланк решения собственника (бюллетеня) должен быть вручен вместе с оповещением. Если оповещение размещается в установленном собранием общедоступном месте, в нем должно быть указано, где собственник может получить этот бланк.
8. Проведение общего собрания собственников в форме заочного голосования
Теоретически, на этом этапе инициаторам собрания ничего делать не надо. Сидим и ждем, когда все (или хотя бы большинство) собственники принесут свои решения (бюллетени)на блюдечке с голубой каемочкой. На практике же могут и не принести. Надо будет поторопить и подтолкнуть наиболее устойчивых товарищей, а с кем-то провести дополнительную разъяснительную работу. Некоторые собственники не хотят давать информацию о себе и реквизиты документа, удостоверяющего право собственности, некоторые выдвигают довольно странные и удивительные требования. В общем, чтобы добиться результата, скорее всего, придется поработать. По мере получения решений собственников (бюллетеней) рекомендуется заполнить реестр участников голосования.
9. Подведение итогов заочного голосования
Процедура описана выше в п. 5.
10. Оповещение собственников об итогах общего собрания
Процедура описана в п. 6.
11. Оповещение управляющей компании о проведенном общем собрании собственников и о его итогах
Для чего управляющей компании итоги голосования?
Если речь идет об избрании совета дома, то для подтверждения его полномочий. Если на собрании были приняты решения, касающиеся условий договора управления, то для корректировки этого договора.
Какие документы необходимо передать УК?
Законом данный вопрос не регламентируется, в результате чего УК может запросить любые документы. Рекомендуемая процедура:
1) Направляем УК заказное письмо (обязательно с уведомлением о вручении) либо передаем непосредственно в УК с отметкой о получении на втором экземпляре письма. В письме указываем где, когда, в какой форме состоялось собрание, свою контактную информацию (по какому адресу направлять ответ). К письму прикладываем:
— протокол общего собрания;
— образец информационного сообщения о проведении собрания;
— реестр участников собрания.
2) Если УК не отвечает, считаем, что информация принята, и начинаем работать – являемся в УК, задаем вопросы, направляем официальные запросы и т.д.
3) Если УК не удовлетворена представленными документами и направила ответ с дополнительными требованиями, рассматриваем их и, в зависимости от ситуации, либо удовлетворяем, либо обращаемся в суд. Увы, другие инстанции в данном вопросе не действуют. Если УК запросила полный комплект оригиналов документов, сообщаем, где и когда с ними можно ознакомиться.
Официально уведомить УК о прошедшем собрании необходимо даже в том случае, если она принимала самое непосредственное участие в подготовке и проведении собрания – это позволит избежать недоразумений в будущем.
Многоквартирный дом всегда должен находится под контролем. И данный контроль осуществляет Управляющая компания. Однако часто УК и жильцы дома плохо взаимодействуют и мало понимают друг друга. Связующим звеном между ними является совет дома. А над советом стоит его председатель. Выбрать представителя совета не слишком сложно, но чтобы сделать правильный выбор, необходимо знать о том, кто может быть председателем собрания собственников общего собрания и что говорит Жилищный Кодекс о председателе мкд.
Совет дома — это группа собственников жилья в мкд, желающих активно участвовать в принятии решений о доме. По-другому называется ТСЖ. В комитет может вступить любой желающий, однако не все этого хотят. Многие не хотят брать на себя обязательства, так как тех, кто не участвует в жизни дома, исключают из совета.
Совет дома организовывает и проводит общие собрания, собирает предложения и недовольства жильцов для передачи их управляющей организации. Но есть и еще одна должность — председатель совета. Это человек, который подводит черту под предложениями комитета жильцов и передает их УК.Быть уполномоченным лицом сложно, но во всем есть свои плюсы. Полномочия председателя совета многоквартирного дома составляют небольшой список:
- Подтверждение или несогласование предложений со стороны жильцов. Передача актов в управляющую организацию.
- Введение санкций к людям, отказывающимся оплачивать коммунальные услуги.
- Проведение внеочередных собраний жителей дома.
- Выбор с советом и собственниками недвижимости УК, совместное подписание договора, оговаривание всех условий.
- Обращение в государственные органы при обнаружении нарушений со стороны управляющей компании.
- Управление составом комитета.
Важно! Также представитель совета может быть доверенным лицом собственников квартир.
Помимо того, на что имеет право председатель, есть целый перечень того, что он обязан делать согласно статьям в ЖК РФ:
- Представление и отстаивание интересов жильцов в суде. Отстаивание решения проблем общего имущества дома. Он должен быть готов взять на себя ответственность.
- Слежение за тем, чтобы УК исполняла обещанное, проводила необходимые мероприятия, ремонтные работы, выполняла условия договора.
- Проверка состояния дома каждый месяц.
- Решение насущных проблем, передача их в управляющую организацию.
- Проведение переговоров с УК, оговаривание всех интересов и пожеланий жильцов.
- Утверждать предложения совета дома и вносить свои идеи.
- Облагораживание внутридворовой территории.
Может показаться, что данная должность достаточно проста и не приносит особых хлопот, зато может принести уважение в обществе, некоторую прибыль и опыт. Однако для того, чтобы быть председателем совета дома нужно не только обладать желанием и качествами управляющего, но и многое знать об обслуживании дома.
Представитель совета должен каждый месяц проверять состояние крыши, подвалов, электричества, водопровода и т.д. Если он не будет иметь необходимых знаний, игнорировать данные проверки, в доме может произойти авария, которая отключит собственников жилья на некоторое время от услуг жкх. После этого совет вряд ли захочет, чтобы этот человек оставался на посте председателя. Поэтому вступая в такую должность человек должен быть уверен, что это в его компетенции.Есть еще одна поправка: жилищный кодекс утверждает, что председателем совета мкд может быть только владелец помещений в доме. Если даже близкий родственник человека владеет квартирой, он уже не может быть назначен на этот пост.
Подводя итоги можно сказать, что лишь не собственник не может быть председателем совета мкд.
После сбора совета нужно незамедлительно проводить выборы на должность председателя и его секретаря (заместителя). Собирать собрание по этому поводу можно когда совет соберет более половины членов (членами являются лишь жильцы старше 16 лет).
Затем выбирается дата и время проведения собрания. Обычно выбирается выходной день, чтобы максимальное количество жильцов смогло присутствовать. Затем необходимо оповестить всех владельцев квартир о проведении собрания. Существует несколько методов: личное приглашение каждого человека; приглашение с помощью личного письма — достаточно затратный способ, но достаточно действенный; объявление на общем стенде. Оповестить всех жильцов необходимо как минимум за 7 дней до проведения собрания.
Важно! На собрание должно прийти минимум 2/3 жильцов дома, чтобы решение считалось достоверным. На встрече проводится голосование. Кандидатами являются все члены совета. Если кто-то очень хочет получить должной старшего по дома, он может обговорить свою программу, чтобы заполучит как можно больше голосов. Необходимо быть готовым ответить на вопросы жильцов.
Затем проводится само голосование. Оно может быть как открытым (с помощью поднятия рук), так и закрытым (с помощью бюллетеней). Результаты обычно всегда подсчитываются сразу и объявляется победитель. Главное помнить, что если ни один кандидат не получил более 50% голосов, голосование не является верным. Избрание придется повторить на следующем собрании.
Когда точный победитель уже выбран, нужно составить протокол и отправить его в государственные органы. После рассмотрения победителю голосование придет удостоверение, подтверждающая то, что он теперь является председателем дома.Так, выборы председателя подводятся решением общего собрания.
Представитель совета дома должен составить определенный план по работе на месяц вперед. В нем должны быть как обязанности, повторяющиеся ежемесячно, так и новые мероприятия, которые нужно провести.
Ежемесячно председатель должен осматривать состояние дома, закрепляя это в отчете. В случае нахождения в какой-либо области неполадок, об этом нужно срочно сообщить управляющей компании, чтобы не допустить аварийной ситуации.
После составления точного плана он должен предоставлять его совету дома и жильцам. А также в конце каждого месяца он должен предоставлять отчет о проделанной работе за этот период.
Важно! Если жильцы увидят, что уполномоченное лицо отлично справляется со своей работой, они могут обеспечить денежное вознаграждение. Также вознаградить можно и членов совета. Для этого должно быть проведено собрание жильцов, в котором голосуют «за» или «против» денежного вознаграждения.
Если более половины проголосовало «за», то составляется документ, в котором должно быть указано сколько они хотят платить кому-то и претендент на получение оплаты за проделанную работу.
На какой срок избирается председатель?
Выборы проводят обычно раз в 2 или 4 года. Все зависит от выбора домового совета и подтверждения выбранной управляющей компании.
Бывают случаи, когда нужно провести внеочередные выборы. Для этого есть две причины:
- Председатель по своей воле захотел оставить свой пост.
- Собственники жилых помещений считают его недобросовестным, недовольны работой представителя совета, он не выполняет свои должностные обязанности и хотят его переизбрать. Чтобы свергнуть его с поста необходимо чтобы петицию подписала минимум 25 процентов жильцов.
Документ о переизбрании председателя составляется на собрании жильцов и передается управляющей организации. После рассмотрения этого документа и аннулирования удостоверения старого председателя назначается новая дата проведения выборов.
Важно! На выборах также проводится голосование, с помощью которого избирается новый председатель совета дома.
Таким образом, роль председателя совета дома не так уж и проста. Но он очень нужен дому. У этого человека есть много обязанностей, поэтому очень сложно совмещать данную деятельность с работой. Из-за этого бывает сложно найти хорошего управляющего советом дома. Многие люди, которую занимают эту должность забывают, что их главная обязанность — представлять интересы жильцов дома всегда и везде, а не только осуществлять руководство над ними. Именно такие люди и вызывают доверие собственников жилых помещений дома.
