Оформление купли продажи земельного участка в снт

Купля-продажа дачных участков юридически является разновидностью купли-продажи земли с той особенностью, что здесь объектом сделки может выступать выступает не только сама земля, но и находящиеся на ней строения (дача и прилегающие постройки).

Специфика таких сделок состоит в том, что дачные участки нередко являются имуществом, принадлежащим по праву пользования особым формам объединения собственников — садоводческим товариществам, тогда стороной продавца выступает государство.

Имеет свои особенности и покупка участков у единоличных собственников.

30 глава Гражданского кодекса описывает регламент совершения сделок купли-продажи, правила оформления договора и необходимые для этого документы.

Нюансы купли-продажи недвижимости излагаются в 7 параграфе данной главы.

Особое внимание стоит обратить на статью 551 ГК, устанавливающую обязательную государственную регистрацию таких сделок, а также на статью 552 ГК, устанавливающую переход права на владение землей при продаже расположенного на ней здания.

Немаловажна и статья 556 ГК, устанавливающая обязательность составления передаточного акта.

Актуальны и положения Гражданского кодекса о сделках (9 глава) и договорах (27-29 гл.)

Если вы хотите узнать, как решить именно Вашу проблему — звоните по телефонам: Москва +7(499)350-66-30, Санкт-Петербург +7(812)309-36-67, другие регионы РФ +7(800)511-75-96.

Статья 37 Земельного кодекса предъявляет дополнительные требования к продаже земли.

В частности, данный нормативный акт запрещает продажу участков, не прошедших кадастровый учет, а также продажу участков на условиях, ограничивающих дальнейшие перепродажу, аренду и другие формы сделок.

Дачный участок для покупки выбирается по ряду основных критериев:

Цена, в том числе и затраты на содержание участка;
Наличие у продавца всех документов, обеспечивающих законность будущей сделки;
Удобство эксплуатации, сюда можно отнести такие параметры, как размеры участка, наличие коммуникаций, тип почвы, рельеф местности, состояние экологии, расстояние от города, благоприятность района (в том числе криминогенная обстановка) и т.д.

Важно учесть соотношение площади, отведенной под дом (или уже занятой им), и общей площади участка.

Оно варьируется от 1/4 до 1/10 в зависимости от того, планируется ли возведение дополнительных построек.

Особое внимание стоит уделить оценке криминогенной обстановки, так как воровство имущества из дачных домов широко распространено в российских реалиях.

Одной из главных юридических характеристик участка является его принадлежность по праву собственности или по праву пользования. Во втором случае он не является полноценным владением гражданина, что осложняет процедуру его приобретения.

Самостоятельная оценка всех факторов может отнимать много сил и времени. Для их экономии можно воспользоваться услугами агентств по недвижимости, но за их работу приходится платить относительно большую сумму, к тому же есть вероятность найма недобросовестных риелторов, которые пользуются неосведомленностью покупателя в тех или иных вопросах и предлагают ему некачественный товар.

Для недопущения таких эксцессов следует контролировать работу риелторов и быть знакомым с общими принципами выбора участков.

Необходимые документы

Основной пакет документов предоставляется со стороны продавца, он должен доказывать, что имущество официально находится в его владении.

К числу подтверждающих документов можно отнести:

Свидетельство о регистрации права на владение;
Кадастровый паспорт и кадастровый план участка;
Технические документы на дачный дом и его кадастровый паспорт;
Справки, подтверждающие отсутствие обременений и долговых обязательств.

При изучении документов стоит обратить внимание на несколько моментов:

Графа собственника. Важно, чтобы в ней был прописан только один человек, то есть продавец. Если собственниками являются несколько человек, то и решение о продаже принимается только коллективно.

Назначение земли, прописываемое в кадастровом паспорте и в документах, подтверждающих право собственности.

Проверка назначения особенно важна при покупке незастроенного участка.

Всего есть два вида назначений, при которых разрешено строить дачные дома: сельскохозяйственные участки и земли населенных пунктов.

Отсутствие задолженностей по коммунальным платежам не является необходимым условием законности сделки, но обязательства по выплате таких долгов в большинстве случаев закреплены за участком, а не за конкретным человеком, поэтому они автоматически перекладываются на нового владельца.

Проверить подлинность документов позволяет выписка из Росреестра. Заказать ее можно как через интернет, так в региональном отделении организации. Для получения выписки необходимо указать кадастровые данные недвижимости и личные данные владельца. В течение 7 календарных дней будет выдан документ, подтверждающий или опровергающий наличие права собственности на участок.

Если участок находится в СНТ, то его нельзя считать личной собственностью гражданина, он принадлежит муниципалитету и товариществу как юридическому лицу, а гражданин имеет лишь право на его целевое использование.

По этой причине продажа участка по садовой книжке (документ, подтверждающий членство в СНТ) юридически продажей не является — передается лишь членство в товариществе и право пользования землей, в то время как право собственности остается за государством.

В таком случае для получения участка в личную собственность необходимо провести приватизацию.

Приватизация может совершаться стороной продавца, после чего он сможет полноценно распоряжаться участком. Приватизацию может совершить и покупатель после переоформления права пользования землей и получения членства в товариществе.

Первый вариант более выгоден, так как изначальные пользователи земли, как правило, имеют право на льготную приватизацию.

Для покупки участка в СНТ необходимо собрать следующие документы:

Садовая книжка;
Паспорт гражданина;
Справка из СНТ, подтверждающая право владения;
Кадастровый паспорт;
Документы на дом;
Данные о государственной оценке стоимости участка;
Письменное разрешение муниципальных органов на приватизацию.

После сбора и проверки всех документов можно перейти к составлению договора купли-продажи.

К его существенным пунктам относятся:

Предмет. Нужно подробно описать участок, его адрес, вид использования, кадастровый номер, перечень находящихся строений и их характеристики.
Цена. Нужно указать точную сумму покупки, принцип ее формирования, способ расчета между сторонами.
Права и обязанности сторон.
Также в договоре подтверждается отсутствие обременений и притязаний третьих лиц на землю.
Дата вступления договора в силу.
Подписи сторон, дата составления.

Заполненный договор с прилагаемыми к нему документами необходимо зарегистрировать в Росреестре.

Перед государственной регистрацией его можно заверить у

нотариуса

, но это не является обязательной процедурой.

Для регистрации необходимо составить заявление, в котором указываются данные о договоре и реквизиты сторон. К заявлению прикладываются все необходимые документы, затем уплачивается госпошлина (2000 рублей для физических лиц), по истечении срока регистрации Росреестром выдается выписка, подтверждающая успешное завершение данной процедуры.

Переход земли в собственность покупателя завершается составлением передаточного акта, что является обязательной процедурой при купле-продаже дачных участков. Данный акт содержит в себе данные об участке, а также подтверждение отсутствия претензий сторон к его состоянию и к произведению выплат.

Один из экземпляров документа передается в Росреестр.

Выкуп участка в СНТ предполагает получение разрешения на это действие у муниципалитета, являющегося собственником земли.

Только после получения письменного разрешения можно переходить к дальнейшим действиям.

Для получения разрешения в уполномоченные органы подается письменное заявление с указанием личных данных и характеристик участка. К заявлению прикладываются копии учредительных документов товарищества, а также справки, подтверждающие членство гражданина в СНТ и наличие права пользования землей.

Если цена участка при покупке у единоличного собственника произвольно устанавливается гражданами, то выкуп земли у администрации имеет ограничение в цене — она не должна быть больше кадастровой стоимости. Если ее величина неизвестна, то требуется проведение официальной оценки.

После получения разрешения и проведения оценки составляется договор купли-продажи в соответствии с изложенным выше алгоритмом, проводится регистрация в Росреестре и составляется передаточный акт.

Стоит отметить, что наличие СНТ в районе еще не означает принадлежности участков государству.

Граждане могут объединяться в товарищества, являясь индивидуальными собственниками. Это делается для упрощения ведения хозяйственной деятельности. В таких случаях покупка участка проходит по алгоритму, стандартному для сделок с индивидуальными собственниками.

Собственник, состоящий в СНТ, имеет как садовую книжку, так и правоустанавливающие документы на участок.

Прежде всего, при

покупке земли под ИЖС

необходимо правильно выбрать участок.

Испытываете проблемы с жильем? Узнайте, возможно вы имеете право проживать в помещениях маневренного фонда. Подробнее об этом читайте в нашей статье.

Здесь подробно описано, что такое ЖСК, в чем его плюсы и минусы.

Нюансы и возможные проблемы

Документы на дом необходимо изучать так же тщательно, как и документы на землю.

Возможны ситуации, при которых земля принадлежит одному человеку, а дом находится в собственности нескольких человек.

Покупка членства в СНТ хоть и не является противозаконной сделкой, но не имеет официального статуса, так как переход права собственности не регистрируется в Росреестре, а земля продолжает принадлежать государству. Оспорить такую сделку можно в течение 10 лет после ее совершения, и суд будет на стороне оспаривающей стороны. Поэтому приватизацию лучше проводить сразу после получения прав членства в СНТ, не стоит откладывать эту процедуру.

Нередко земли в составах СНТ не поставлены на кадастровый учет, что делает невозможной их покупку до внесения в кадастровые списки. Постановка на учет может осложняться тем, что между участками не проведено строгих границ, тогда потребуется проведение межевания.

Владение многими дачными участками не оформлено должным образом из-за того, что они принадлежат людям еще с советских времен, и правильное переоформление документов в соответствии с современными законодательными нормами не было произведено.

Налоговые обязательства со стороны покупателя при совершении сделки не предусмотрены, но за владение приобретенной собственностью он обязан вносить земельный налог в общем порядке. Размер земельного налога на дачные участки устанавливается муниципалитетом, но не может превышать 0,3 % от кадастровой стоимости.

Дорогие читатели, информация в статье могла устареть, воспользуйтесь бесплатной консультацией позвонив по телефонам: Москва +7(499)350-66-30, Санкт-Петербург +7(812)309-36-67, другие регионы РФ +7(800)511-75-96.

Если осуществляется приобретение дачи, стоит уделить особое внимание оформлению пакета документации. Если бывший владелец недвижимости передал покупателю садовую книжку, это еще не значит, что гражданин стал собственником недвижимости. Подобные процедуры обычно позволяют только пользоваться дачным участком. Другие права не возникают.

Выясняя, как оформить куплю продажу дачного участка, гражданин выяснит, что в обязательном порядке должен быть составлен договор. Он регламентирует все особенности сделки. Чтобы соглашение было оформлено правильно, потребуется подготовить целый перечень документации.

См. также: Не допускается выход из гражданства в случае

Информацию, содержащуюся в ней, предстоит внести в текст договора. Чтобы документ был признан действительным, в нём должны присутствовать обязательные сведения. Так, потребуется обозначить цену участка, зафиксировать кадастровые номера строения и земли, а также вписать ряд дополнительной информации.

Человек, решивший оформить куплю-продажу дачного участка или земли, предназначенной для ИЖС, должен обладать определенными знаниями. Без них выполнить процедуру не получится. Однако наличие специфического образования не требуется. Достаточно внимательно изучить актуальную информацию по теме и ознакомиться с основными особенностями выполнения процедуры.

Законные основания

Разбираясь, на что обратить внимание при заключении сделки, стоит обратиться к действующему законодательству. Особенности оформления договора купли-продажи и нюансы осуществления самой сделки зафиксированы в параграфе 1 Гражданского кодекса РФ.

В его состав входит перечень статей, которые подробно расписывают все особенности заключения подобных соглашений. Определение понятия

договора купли-продажи

зафиксировано в статье 454 Гражданского кодекса РФ. Дополнительно эксперты советуют ознакомиться со всеми положениями параграфа.

Статья 454. Договор купли-продажи

Действующее законодательство не фиксирует обязательный формат договора купли-продажи. Однако информация, касающаяся содержания соглашения, всё же присутствует. Основные условия, которые необходимо соблюдать в процессе заключения сделки, а также обязательные сведения договора отражены в статье 455 Гражданского кодекса РФ. Формирование договора нужно осуществлять, опираясь на положения нормативно-правового акта.

Закон фиксирует и обязательства по передаче недвижимости в собственность, если осуществляется сделка купли-продажи. Чтобы ознакомиться с ними, стоит изучить статью 456 Гражданского кодекса РФ. Составляя договор, продавец должен зафиксировать, что другие лица не имеют прав на передаваемое имущество.

Статья 455. Условие договора о товаре

Статья 456. Обязанности продавца по передаче товара

Гражданин несет ответственность за соблюдение правила. Потребность в отсутствии прав на недвижимость у других лиц зафиксирована в статье 460 Гражданского кодекса РФ. Если положения нормативно-правового акта будут нарушены, на продавца возлагается ответственность за изъятие реализованного товара у покупателя. В обязательном порядке должна быть предоставлена оплата.

Статья 460. Обязанность продавца передать товар свободным от прав третьих лиц

Правила, касающиеся подобной ситуации, зафиксированы в статье 461 Гражданского кодекса РФ. Здесь же прописаны особенности по оплате товара, если продажа была выполнена в кредит. В случае предоставления займа на покупаемое имущество, договор должен содержать ряд особенностей.

Статья 461. Ответственность продавца в случае изъятия товара у покупателя

Ознакомиться с ними можно, изучив статью 488 Гражданского кодекса РФ. Закон позволяет реализовать дачу в рассрочку. Факт подобной продажи должен быть отражен в договоре. Правила обозначения нюансов зафиксированы в статье 489 Гражданского кодекса РФ.

Внимательно изучив все вышеперечисленные нормативно-правовые акты, гражданин разберется, как составить договор купли-продажи самостоятельно. Во внимание нужно принять все особенности оформления документа. С помощью соглашения продавец и покупатель могут добиться соблюдения своих прав.

Статья 488. Оплата товара, проданного в кредит

Статья 489. Оплата товара в рассрочку

Образец свидетельства о государственной регистрации права

Общие моменты

Чтобы оформить факт продажи дачного участка, потребуется подготовить и оформить целый перечень различных документов. В первую очередь потребуется составить договор купли-продажи. На основании документа будет выполнена последующая регистрация права собственности. Правила оформления документа зафиксированы в действующем законодательстве.

Документацию нужно оформить своевременно. Это позволит избежать возникновения вопросов со стороны налоговых органов. Нужно учитывать, что дача облагается и

имущественным налогом

. Дополнительно может возникнуть необходимость заплатить вступительный взнос для включения нового владельца в садовое товарищество.

Если человек впервые столкнулся с потребностью в оформлении сделки купли-продажи, он может испытать ряд затруднений в процессе оформления. В этой ситуации эксперты советуют прибегнуть к помощи специализированных компаний. Они помогут оформить договор. Однако за их услуги предстоит заплатить.

Образец оформленного нотариально согласия

Предварительная подготовка

Если планируется проведение сделки купли продажи дачного участка, потребуется подготовиться. Основной упор стоит сделать на оформление документации. Сложность состоит в правильном составлении договора купли-продажи.

Для осуществления сделки дополнительно потребуются следующие бумаги:

документ, подтверждающий наличие у продавца права собственности;
выписка из ЕГРН, подтверждающая отсутствие обременения на недвижимость;
документ о государственной регистрации земли;
свидетельство о приватизации;
план межевания;
разрешение супруга на реализацию недвижимости, если продавец состоит в браке;
документ, подтверждающий отсутствие долгов за услуги ЖКХ;
технический план на землю и постройки, находящиеся на ней.

Если оформлен договор купли-продажи, это означает, что хозяин недвижимости передает ее другому гражданину и взамен получает вознаграждение в денежной форме. Соглашение очень похоже на договор купли-продажи земельного участка.

Разница между документами состоит только в том, что соглашение о реализации дачного участка подразумевает передачу не только земли, но и строений находящихся на ней.

Форма межевого плана:

Права покупателя на недвижимость в обязательном порядке должны быть зарегистрированы. Подобное требование зафиксировано в статье 551 Гражданского кодекса РФ. Чтобы выполнить действие, потребуется обратиться в Росреестр. В организацию необходимо предоставить подготовленный ранее пакет документации.

Перечень бумаг нужно дополнить:

заявкой о регистрации прав собственности;
паспортом гражданина РФ;
квитанциями, подтверждающими внесение госпошлины.

Представитель Росреестра проверит предоставленные документы. Если все они соответствуют установленным требованиям, бумаги будут приняты на регистрацию. Через 18 дней после выполнения процедуры подтверждения права собственности, новый владелец недвижимости сможет начать пользоваться участком.

Образец справки об отсутствии задолженности по ЖКХ

Главные формальности

Необходимые документы

Чтобы сделка была зарегистрирована в соответствии с правилами, все стороны должны заранее разобраться, какие документы нужны для купли-продажи дачного участка. Перечень необходимых бумаг довольно обширен. Изначально продавцу потребуется подтвердить наличие у него прав на реализуемую недвижимость.

Для этого необходима 1 из следующего бумаг:

договор дарения;
договор купли-продажи, если земля была приобретена ранее у другого лица (на документе в обязательном порядке должна присутствовать отметка регистрирующего органа);
свидетельство о праве собственности (документ предоставляют лица, которые стали владельцами дачной недвижимости СНТ позднее 2013 года);
свидетельство о праве наследования;
акт государственного плана.

Документы предоставляют граждане, которые стали владельцами недвижимости до 2013 года.

Форма документации в обязательном порядке должна соответствовать установленным требованиям. Это значит, что на бумагах в обязательном порядке должны присутствовать специальные отметки уполномоченных органов.

Если они отсутствуют, документ не будет выступать основанием для подтверждения наличия права собственности. Регистрация купли-продажи в этом случае будет невозможна. Потому нужно заранее знать, как должны выглядеть правильно оформленная документация.

Помимо вышеперечисленных бумаг, предстоит представить необходимые документы, подтверждающие совершение сделки.

Участникам процедуры предстоит подготовить:

договор купли-продажи;
согласие супруга, если продавец находится в браке;
выписка из реестра, подтверждающая, что в отношении земельного пая сервитутов;
экспертная оценка стоимости земельного участка.

Документы также должны быть оформлены в соответствии с требованиями действующего законодательства.

Образец паспорта гражданина РФ

Что нельзя требовать из бумаг

Если выполняется купля-продажа дачного участка, покупатель имеет право требовать у продавца не все документы. Так, закон запрещает просить предоставить выписку, отражающую протоколы проводимые участниками собрания садового товарищества.

Из правила бывает исключение. Документы можно попросить, если указанная бумага подтверждает факт перехода права собственности на недвижимость к продавцу.

Нельзя просить и документы, в которых зафиксировано согласие участников садового товарищества о заключении договора на приобретение надела в случае, если право собственности до него не было оформлено в соответствии с установленными требованиями и не может быть документально подтверждено.

Образец свидетельства о праве на наследство

Содержания и условия

Разобравшись с необходимыми документами, можно переходить непосредственно к оформлению договора купли-продажи. В нём в обязательном порядке должны присутствовать сведения о сторонах сделки. В документе необходимо отметить ФИО продавца и покупателя, паспортные данные сторон, места прописки.

Сделка может осуществляться через представителя. Если подобное имеет место быть, в договоре нужно отразить информацию о доверенности. Документ в обязательном порядке должен быть заверен у нотариуса. В доверенности необходимо зафиксировать все права, которые участник сделки передает своему представителю.

Самые важные условия типового договора — предмет соглашения и стоимость. Заполняя пункт, в котором необходимо фиксировать информацию о предмете соглашения, нужно детально описать садовый участок.

Это необходимо отразить следующие данные:

категорию земли;
кадастровый номер;
адрес;
описание дома и иных построек, расположенных на участке;
площадь земли.

В 2018 году в договоре должна присутствовать ссылка на документ, на основании которого продавец получил недвижимость в собственность. Нужно указать и стоимость участка. Помимо неё, в документе необходимо зафиксировать условия передачи денежных средств и срок, в течение которого действие должно быть выполнено.

Если цена указывается за единицу продажи, например, квадратный метр, в договоре нужно прописать полную стоимость недвижимости. Порядок передачи капитала стороны устанавливают самостоятельно.

Процедура может быть выполнена до подписания договора или после осуществления действия. В некоторых ситуациях деньги передаются только после того, как выполняется государственная регистрация недвижимости.

Получив деньги, продавец обязан предоставить покупателю документальное подтверждение этого факта. В качестве подобного документа может быть использован

акт приема-передачи капитала

. Иные условия сделки указывать в договоре не обязательно. Однако стороны имеют право указать в этом пункте дополнительные нюансы.

Когда соглашение оформлено в соответствии с установленными требованиями, стороны проставляют подписи на нём. Документ вступает в законную силу после государственной регистрации. Затем участники сделки заключают акт о приеме-передаче недвижимости. В документе фиксируется, что стороны не имеют претензий друг к другу, и денежные средства переданы в полном объеме.

Скачать бланк передаточного акта земельного участка

Образец договора дарения дома с земельным участком:

Основной документ, регламентирующий сделку, — договор купли-продажи. Он регламентирует права и обязанности сторон. Бумага должна быть оформлена в соответствии с установленными правилами. В иной ситуации заключить сделку не получится. Документ оформляется в письменном виде. Закон предъявляет требования к его содержанию.

В первую очередь стоит зафиксировать следующие данные:

наименование документа;
место заключения сделки;
дата подписания документа.

Затем фиксируются участники соглашения. В документ вносится ФИО продавца и покупателя, номера паспортов граждан, указываются их даты и места рождения, фиксируются сведения о прописке и идентификационные коды. Сведения необходимы для того, чтобы конкретизировать субъектный состав соглашения.

Затем заполняется основная часть документа. Она является наиболее содержательной. Здесь фиксируется суть сделки. В обязательном порядке должно быть указано, на основании какого документа недвижимость перешла в собственность к продавцу. Необходимо зафиксировать не только название бумаги, но и прописать ее номер и дату выдачи.

Указывается количество денежных средств, которые покупатель передал продавцу. Цена должна соответствовать параметрам экспертной оценки. Затем прописывается, каким способом будет выполняться передача капитала. Затем указывается дата предоставления денежных средств.

Статья 454. Договор купли-продажи

В договоре необходимо отразить, что покупатель доволен недвижимостью и не имеет претензий к ее состоянию. Затем прописывается, что, после заверения соглашения, покупатель принимает предмет договора во владение и будет нести бремя его содержания.

Скачать договор купли-продажи земельного участка

Затем фиксируется информация о том, что на момент подписания договора продавец не выполнял составление любого другого соглашения в отношении земельного участка. В тексте договора предстоит отразить, что на землю не претендуют и другие граждане, недвижимость не находится в залоге и не продается другому лицу, кроме покупателя.

Далее прописывается информация о том, что участники сделки являются дееспособными. Затем прописывается момент, с которого документы вступают в силу. Согласно действующему законодательству, этим моментом является государственная регистрация сделки. Дополнительно можно указать количество экземпляров, в которых составлен договор, и лиц, которым они предназначаются.

Скачать образец заполнения договора купли-продажи дачного участка

В конце соглашения указывается дата его составления и подписи участников сделки. Упростить оформление документа поможет образец. В бланк договора разрешается включать и другие пункты. Однако информация не должна противоречить положениям действующего законодательства.

См. также: Вступление в брак несовершеннолетних семейный кодекс

Чтобы оформить сделку купли-продажи, гражданину предстоит выполнить ряд действий.

Стандартная схема имеет следующий вид:

Стороны сделки подготавливают пакет документации и заключают договор купли-продажи.
Покупатель передает продавцу необходимую сумму денежных средств. Действие должно быть выполнено в срок, зафиксированный в договоре. Нужно соблюдать и способ передачи капитала.
Составляется акт купли-продажи. Документ необходимо оформить в 3 экземплярах. Два из них предоставляются сторонам сделки, а 3 передается регистрирующему органу вместе с договором купли-продажи.
Дождаться ответа регистрирующего органа. Период ожидания может доходить до 1 — 1,5 месяца.
Получить свидетельство о праве собственности.

Когда свидетельство получено, покупатель становится владельцем недвижимости.

Дачный участок облагается налогами.

В процессе оформления сделки предстоит заплатить:

Земельный налог	Обязанность в его внесении возникает в момент регистрации права собственности.
Налог на имущество	Отчисление в пользу государства предстоит заплатить, если на отрезке земли находится жилая постройка.
Налог на доходы	Отчисление в пользу государства перечисляет бывший собственник земли. Деньги выплачиваются из суммы, которая была получена за реализацию недвижимости.

Сделка купли-продажи дачного участка относительно простая процедура. Гражданин может столкнуться со сложностями только в процессе оформления документов. Если человек затрудняется самостоятельно оформить договор, он может обратиться в специализированную организацию.

За определенную плату они выполнят все регистрационные действия самостоятельно. Если стороны сделки решили оформить соглашение без посторонней помощи, они должны ознакомиться с положениями действующего законодательства и тщательно соблюдать их.

регулируется соответствующим законодательством.

Читайте здесь, какие документы нужны для продажи земельного участка.

Также мы расскажем, как перевести участок из аренды в собственность.

Дорогие читатели! Наши статьи рассказывают о типовых способах решения юридических вопросов, но каждый случай носит уникальный характер.

Если вы хотите узнать, как решить именно Вашу проблему — обращайтесь в форму онлайн-консультанта справа или звоните по телефону +7 (499) 653-64-25. Это быстро и бесплатно!

Взаимодействие продавца и покупателя дачных и садовых участков регулируют:

Гражданский Кодекс в статьях 549-558.
Земельный Кодекс в ст. 37.
ФЗ «О государственной регистрации недвижимости» от 13.07.2015.
Закон № 66-ФЗ.

Статья 549 ГК РФ. Договор продажи недвижимости

По договору купли-продажи недвижимого имущества (договору продажи недвижимости) продавец обязуется передать в собственность покупателя земельный участок, здание, сооружение, квартиру или другое недвижимое имущество (статья 130).
Правила, предусмотренные настоящим параграфом, применяются к продаже предприятий постольку, поскольку иное не предусмотрено правилами о договоре продажи предприятия (статьи 559 — 566).

Как правильно купить и продать?

Условия

В первую очередь покупатель должен убедиться, что перед ним настоящий владелец участка, имеющий документ, гарантирующий право собственности на участок. Эту информацию можно проверить на ресурсе www.rosreestr.ru по кадастровому номеру или адресу местоположения объекта.

Также покупателю следует настаивать на межевании участка. Земля может быть оформлена по ориентировочным цифрам параметров, что может повлечь проблемы и споры с соседями. Точный замер земли также убережет от ситуаций, когда после покупки шести соток на самом деле их оказалось пять.

Оптимальный вариантом расчета для обеих сторон является использование банковской ячейки. Чтобы продавец смог получить оплату, ему необходимо предоставить банку зарегистрированный Росреестром договор купли-продажи как подтверждение, что сделка совершена и право собственности перешло к покупателю.

Для задокументирования значимых условий будущей сделки купли-продажи следует составить предварительный договор. Форма его составления совпадает с формой основного соглашения (п. 2

ст. 429 ГК

Скачать бланк предварительного договора купли-продажи земельного участка

Процесс купли-продажи земли имеет два этапа: составление договора между сторонами и регистрация новым владельцем своего права собственности в Росреестре. По желанию можно обратиться за помощью к нотариусу, риэлтору или юристу по недвижимости. Это гарантирует правильность составления соглашения и ускорит процесс регистрации, так как нотариус при оформлении контракта анализирует все бумаги на соответствие законам.

Продавец дачного или садового участка предоставляет документы, удостоверяющие законность его права владения. Это:

Свидетельство о госрегистрации права собственности на земельный участок. В дополнение перед подписанием контракта следует получить выписку со сведениями ЕГРН.
Документ, подтверждающий основания приобретения продавцом земли в собственность.Это могут быть:
- Договор купли-продажи.
- Дарственная.
- Документ о вступлении в наследство.
- Решение суда о переходе объекта к настоящему владельцу после рассмотрения искового заявления.
- Постановление муниципалитета, если участок предоставлен администрацией населенного пункта.
Прочие документы для сделки:
- Кадастровый паспорт.
- Заверенное нотариусом согласие супруга на продажу участка (если он приобретался в браке).
- Квитанция по оплате госпошлины.
- Паспорта продавца и покупателя. В случае замены сторон представителями требуются нотариально заверенные доверенности.

Скачать бланк согласия супруга на продажу земельного участка
Скачать образец согласия супруга на продажу земельного участка

Если на участке расположен дом, это непременно должно быть отражено в договоре, причем отдельно прописываются стоимость дома и стоимость участка. Предварительно необходимо подготовить в БТИ техническую документацию на дом.

Земельные участки разделяются по видам разрешенного использования.

В случае, где предполагается садовый участок, владелец имеет право поставить хозяйственную постройку как подспорье для посадки сельскохозяйственных культур. На даче подразумевается строительство дачного дома с возможностью проживания.

Таким образом, чтобы продать участок при наличии на земле дома, необходимы дополнительно:

свидетельство о собственности на дачный дом;
технический паспорт на дачный дом.

При желании стороны могут составить договор купли-продажи дачного или садового участка самостоятельно или у нотариуса. Он заключается в письменном виде и подписывается продавцом и покупателем. Составляется договор в трех копиях (по одному экземпляру для сторон и третий для Росреестра).

Непосредственно в отделении Службы заполняется и подается заявление на регистрацию перехода права собственности и регистрацию права собственности за покупателем и уплачивается госпошлина. Она составляет 350 рублей в отношении участка, предназначенного для ведения личного дачного хозяйства, огородничества, садоводства (пп. 22, 24, 25 п. 1 ст. 333.33 НК РФ).

В договоре обязательно прописываются следующие пункты:

Полное наименование документа и приобретаемого объекта недвижимости.
Дата и место составления.
Личные данные продавца и покупателя (ФИО, данные паспорта, прописка).
Подробная информация по объекту:
- расположение недвижимости;
- кадастровый номер;
- номер регистрации в государственном реестре прав;
- данные документа о праве владения конкретного продавца;
- обозначается передача прав собственности на участок).
Если на участке есть дачный дом, сведения о нем также включаются.
Все права и обязанности сторон.Для продавца это:
- обязательство подготовить землю к продаже;
- предоставить все требующиеся документы для регистрации имущества.
Для покупателя:
- обязательство оплатить полную стоимость участка;
- подписать акт приема-передачи недвижимости.
Цена объекта и порядок расчетов. Отдельно указывается стоимость дачного дома при наличии оного на участке.
Ответственность сторон.
При необходимости уточнение по изменению и досрочному прекращению договора.
Подписи сторон.

Скачать бланк договора купли-продажи земельного участка

По закону обязательное нотариальное удостоверение не требуется. Как было отмечено ранее, помощь нотариуса поможет избежать ошибок при составлении договора и гарантирует правильную подготовку всех документов.

СПРАВКА! Сделка регистрируется в Росреестре в течение трех рабочих дней. Без нотариуса процедура может растянуться на десять рабочих дней.

Однако есть некоторые исключения, требующие нотариального заверения (ч. 1 ст. 42, ч. 2 ст. 54 № 218-ФЗ):

сделки по отчуждению недвижимости, принадлежащей несовершеннолетнему гражданину или ограниченно дееспособному гражданину;
сделки по отчуждению долей в праве общей собственности на недвижимое имущество.

При составлении соглашения прописывается цена и порядок оплаты земельного участка. Не реже одного раза в 5 лет проводится государственная кадастровая оценка участка. Привлекается для данной процедуры независимый оценщик.

При определении объективной стоимости берутся во внимание такие параметры:

Расположение участка (в черте города или далеко за пределами).
Наличие построек.
Площадь и форма участка (прямоугольные дороже треугольных).
Категория земель и разрешение.
Наличие коммуникаций.
Сезонность.
Транспортная доступность, развитость инфраструктуры.
Наличие поблизости леса или реки.
Благоустроенность дачного участка.

Заявление на переход прав собственности с договором купли-продажи, документами, подтверждающими собственность, всеми документами на землю и дом и квитанцией об оплате пошлины подается одним из таких способов:

в отделении Росреестра;
через МФЦ либо уполномоченному лицу Росреестра при выездном приеме;
почтовым отправлением с объявленной ценностью, описью вложения и уведомлением о вручении;
в электронном виде на официальной странице Росреестра.

О проведении регистрации стороны получают уведомление на e-mail или по sms на мобильный телефон. Госрегистрация осуществляется за 7 рабочих дней с даты поступления бумаг в Росреестр либо за 9 рабочих дней в варианте подачи документов через МФЦ. Выписка из ЕГРН удостоверяет проведенную регистрацию. Новый владелец приходит в Росреестр в указанный срок и получает выписку из ЕГРН, после чего стороны производят окончательные взаиморасчеты, если это не было сделано ранее.

СНТ – садоводческие некоммерческие товарищества – добровольные объединения граждан РФ, создаваемые с целью совместного управления общим имуществом и решения социально-хозяйственных задач. Отношения в таком сообществе регулирует закон № 66-ФЗ. По действующему законодательству собственник имеет право не вступать в СНТ. В таком случае он будет оплачивать только целевые расходы на содержание используемого им имущества СНТ.

При покупке участка, вступлении и получении садовой книжки новый владелец должен заплатить вступительный взнос, размер которого устанавливается Уставом СНТ.

Невозможно оформить покупку или продать неприватизированный земельный участок на законных основаниях, имея на руках только членскую книжку СНТ. СНТ не может предоставить право владения землей, а только право организовать процесс землепользования. Пренебрежение законом в случае, когда о переводе дачного участка к новому владельцу извещают только председателя или правление СНТ, обернется для покупателя оплатой за имущество при отсутствии прав на него.

Таким образом, процедура купли-продажи дачных и садовых участков имеет свои нюансы. Помощь юриста в данной ситуации поможет провести ее быстро и без ошибок. Тщательное внимание следует обратить на наличие нужных документов и правильность составления соглашений.

Это быстро и бесплатно!

Покупка или продажа дачных наделов – это один из видов купли-продажи земли. Особенностью данной процедуры является тот факт, что вместе с землей объектом соглашения выступает здание, находящееся на территории землевладения.

Данный вид сделки имеет особую специфику, ведь чаще всего участок принадлежит не конкретному владельцу, а садоводческому товариществу – особому объединению собственников. Поэтому продающей стороной нередко является государство.

Первым действием, которое выполняется после того, как появился план покупки или продажи участка земли, является формирование комплекта необходимых бумаг. После того, как все документы будут собраны и проверены, переходите к составлению договора, который будет содержать в себе все условия предстоящей сделки.

В нем обязательно пропишите следующие пункты:

Предмет сделки. В качестве него выступает земельный надел. Укажите всю известную о нем информацию: полное описание, адрес местонахождения, номер, под которым он записан в государственном кадастровом реестре, вид разрешенного землепользования, а в случае, если на территории имеются здания – все их характеристики;
Стоимость. Отметьте точную сумму, которую необходимо заплатить за приобретение, основания, по которым она сформирована, а также способ передачи денежных средств продавцу;
Права покупателя и продавца и их обязанности;
Отсутствие обременений и других владельцев собственности, которые могут иметь притязания;
Точная дата вступления соглашения в силу;
Число, месяц и год составления договора, а также подписи продавца и покупателя.

Договор, который заполнен в полном соответствии с требованиями, прописанными в законодательстве, вместе со всеми собранными бумагами, подайте в органы Росреестра для регистрации.

Чтобы процедура регистрации была запущена, напишите заявление, в котором в обязательном порядке пропишите сведения о договоре и реквизиты продавца и покупателя. К ходатайству приложите собранные бумаги, в том числе квитанцию, подтверждающую оплату пошлины, взимаемой государством – обязательный платеж для физических лиц составляет 2000 рублей.

После того, как пройдет срок, установленный государством для регистрации, Росреестр выдаст выписку, которая подтвердит, что регистрация прошла успешно.

Для того чтобы завершить передачу права собственности покупателю и окончательно оформить куплю-продажу надела, проводится еще одна обязательная процедура – заполняется передаточный акт. В документе указываются все сведения о землевладении, а также прописывается пункт, в котором указывается, что у покупателя и продавца отсутствуют взаимные претензии по поводу состояния надела и внесения денежной суммы, уплачиваемой за покупку земли. Акт составляется в двух экземплярах, один из которых направляется в Росреестр.

Для того, чтобы произвести покупку надела, зарегистрированного в Садоводческом некоммерческом товариществе, необходимо получить разрешение муниципальных властей, которые по факту являются собственником землевладения. Документ оформляется в письменном виде и служит разрешением для проведения дальнейших операций с землей.

Чтобы получить разрешение, подайте в местные органы власти прошение, в котором укажите все сведения о наделе и личные данные просителя. К нему прикрепите бумаги, подтверждающие членство в СНТ, и право на землепользование, учредительные акты СНТ, а точнее их копии.

При покупке земли у конкретного собственника, стоимость участка определяется сторонами самостоятельно, а цена на землю, входящую в СНТ не может превышать стоимость, которая указана в кадастровом реестре.

Если размер денежных выплат, которые необходимо произвести при покупке надела, не установлен, сделайте запрос на проведение официальной экспертизы, в ходе которой будет проведена оценка участка и зафиксирована его стоимость.

После того, как будут получены результаты оценочных работ и разрешение от муниципалитета, можно составлять договор купли-продажи, следуя приведенным выше рекомендациям, регистрировать надел в органах Росреестра и составлять акт о передаче земель.

Если участок входит в СНТ, это не всегда означает, что его собственником является государство.

Товарищества по закону могут создавать лица, являющиеся индивидуальными владельцами земли с целью упрощения ведения хозяйства. В данной ситуации сделки заключаются в соответствии с требованиями, предусмотренными для соглашений с индивидуальными собственниками. Владелец земли, имеющий членство в СНТ, имеет как правоустанавливающие документы на надел, так и собственную садоводческую книжку.

Чтобы избежать конфликтных ситуаций, которые могут возникнуть во время сделки, соберите комплект необходимых бумаг. Список документов, которые будут входить в пакет, зависит от индивидуальных особенностей сделки.

Но в любой ситуации, обязательными для собственника участка будут являться:

Устанавливающий личность документ, то есть паспорт владельца надела;
Правоустанавливающая бумага;
Документ, устанавливающий право собственности на конкретное землевладение.

Покупатель, в свою очередь, предоставляет:

Паспорт или документ, способный его заменить;
Договор о покупке земли, в том случае если имеется договоренность сторон о том, что обязанность составить данный документ возложена на данную сторону сделки.

Гражданину, приобретающему имущество, необходимо внимательно изучить все бумаги на недвижимость. При оформлении сделки по продаже земли, входящей в СНТ, следует учитывать большое количество различных нюансов. Оформить бумаги в соответствии со всеми правилами довольно просто. В требованиях, предъявляемых к подготавливаемым документам, вполне можно разобраться самостоятельно.

Деятельность СНТ осуществляется в соответствии с Уставом, принятом на собрании товарищества и ФЗ № 66 «О садоводческих, огороднических и дачных некоммерческих объединениях граждан».

Собственники, в соответствии с имеющимся у них правом владеть и распоряжаться участками, попадающими в категории дачных, огородных или садовых, имеют возможность создавать объединения следующих видов (ст. 4 ФЗ №66):

Некоммерческое партнерство;
Кооператив;
Товарищество (дачное, огородническое или садоводческое).

Из всех вариантов, представленных выше, чаще всего граждане выбирают для объединения садоводческие товарищества.

Законодательным путем за такими юридическими лицами, как общественные организации, закреплено право владеть участками земли, сооружениями, различным инвентарем, ценными бумагами (в том числе акциями), денежными средствами и иным имуществом (ФЗ №82 «Об общественных объединениях», ст. 30).

В СНТ также действуют следующие нормы права:

Если имущество покупается на средства, которые взяты из фонда, формируемого из взносов лиц, входящих в СНТ, то оно считается собственностью товарищества;
На собрании членов объединения может быть принято решение о создании специального фонда. Он будет формироваться из вступительных взносов и членских платежей, а также из прибыли, получаемой в ходе хозяйственной деятельности товарищества. Допускается существование и иных источников пополнения. Все виды имущества, приобретаемые за денежные средства, взятые из данного фонда, будет считаться собственностью СНТ как юридического лица;
Член СНТ, согласно законодательству РФ, может не только заниматься садоводством и огородничеством, но и строить на участке земли хозяйственные сооружения и жилые помещения, где может прописаться.

Каждый участник товарищества может в любой момент выйти из данного объединения – это прописано в ГК РФ в статье 252. Чтобы осуществить данное действие, подайте заявление, составленное в произвольной форме, правлению СНТ или непосредственно его председателю.

В соответствии с законом, член СНТ, вознамерившийся выйти из его состава, вправе требовать выделения его собственности из общего имущества объединения. Если не удается договориться об этом с правлением садоводческого некоммерческого товарищества, то законным будет требование выделить некоторую часть из имущества, принадлежащего СНТ, в натуре.

В случае если и данное требование не удовлетворено, гражданин может потребовать возмещения стоимости его собственности другими членами СНТ.

Можно ли в ответ на запрос о выходе из СНТ получить отказ? Нет, нельзя – это прописано в Законе «О садоводческих, огороднических и дачных некоммерческих объединениях граждан» в ст. 8, как и тот факт, что каждый владелец земельного надела вправе самостоятельно заниматься ведением своего садового хозяйства.

Но после того как гражданин вышел из СНТ, ему необходимо заключить соглашение, в соответствии с которым будет происходить оплата за пользование общим имуществом. Основания, на которых имеется возможность приобретения права собственности, указаны в ГК РФ в ст. 218.

Для членов СНТ и дачных кооперативов путь приобретения в собственность имущества выглядит следующим образом:

Собственность приобретается в том случае, если член СНТ в полном размере выплатил пай за дачный участок;
Приобретательная давность. Если гражданин, не являющийся владельцем участка, в течение 15 лет эксплуатирует его, то он переходит в его собственность в том случае, если не находится в собственности государства или муниципалитета.

Обобщая вышесказанное, можно подвести итоги:

Заключайте договор купли-продажи садового участка только после того, как убедитесь, что у продающей стороны имеется выданное не ранее 1998 года Регистрационной палатой Свидетельство, подтверждающее право собственности на землевладение;
Переход имущества в собственность регистрируется в соответствующем порядке.

Если у вас имеются планы купить или продать садовый участок, то лучше всего до начала всех связанных со сделкой действий получить консультацию по ее поводу. Необходимую помощь может оказать квалифицированный юрист. Это позволит избежать возможных конфликтных ситуаций и судебных процессов, требующих немалых затрат.

См. также: Право несовершеннолетних на вступление в брак