Продажа квартиры где собственник несовершеннолетний ребенок

Советы

Очень часто дети проживают с родителями на правах общего владения. Иными словами, ребенок является собственником доли конкретной жилплощади. Встречаются также случаи, когда дети выступают единоличными хозяевами. Возможна ли в этих ситуациях продажа квартиры и как правильно провести подобную сделку?

Возможна ли сделка?

продажа квартиры где собственник несовершеннолетний ребенокНесовершеннолетних граждан принято подразделять на две условные группы:

  1. Малолетние, не достигшие 14 лет. Они признаются законом недееспособными, поэтому в их интересах действуют родители или опекуны.
  2. Несовершеннолетние, старше 14, но не достигшее 18 лет. За такими детьми закон уже закрепляет частичную гражданскую ответственность.

Если одним из полноправных владельцев выступает несовершеннолетнее лицо, осуществить стандартную процедуру продажи квартиры не получиться.

Тем не менее закон не запрещает проведение таких сделок просто устанавливает для них ряд ограничений. Первым вопросом продажи жилья, где один из продавцов не достиг 18 лет, становится: кто же будет подписывать документы? Гражданско-семейное законодательство отвечает тем, что определяет для осуществления таких сделок следующие обязательные условия:

  • наличие на ее проведение разрешения от органов опеки и попечительства;
  • предоставление ребенку новой жилплощади или ее доли, соответствующей по условиям проживания и размерам, предыдущей собственности.

В остальном вся процедура проводится в стандартном порядке: заключаются письменные договорные отношения, проводятся нотариальные заверения и регистрация сделки в Росреестре.

Получаем разрешение

Чтобы получить разрешение опекунской комиссии на продажу жилплощади необходимо придерживаться следующего порядка действий:

  1. Получить в отделении УФМС справку о составе жильцов, зарегистрированных на территории продаваемой квартиры. Для этого потребуются документы:
  • родительские паспорта;
  • детское свидетельство на ребенка до 14 лет, для детей постарше — их паспорт;
  • оригинал свидетельства о праве собственности, в котором указан несовершеннолетний гражданин.
  1. С полученным в паспортном столе документом обратиться в органы опеки и попечительства с установленным законом пакетом документов. При этом в организацию должны явиться оба родителя, даже находящиеся в разводе, и ребенок, если ему более 14 лет.
  2. В ООП написать заявление установленной формы, содержащее сведения о продаже старой и покупке новой квартиры. Документ должен быть подписан родителями или опекунами и несовершеннолетними лицами, старше 14 лет.

Завершающим этапом обращения в опеку становиться ожидание ее решения. Как правило, уполномоченный орган проводит проверку на наличие возможных ущемлений детских прав в течение двух недель, после чего выдает официальное согласие на отчуждение имущества несовершеннолетнего или отказ.

Могут ли органы опеки отказать?

Опекунская комиссия проверяет не только подлинность документации, но и реальные условия продажи жилья. Сотрудники органа тщательно изучают все сопутствующие сделку обстоятельства на возможность ущемления законных интересов ребенка.

По результатам проверки ООП могут выдать согласие на продажу квартиры или отказать. Наиболее вероятен риск отрицательного решения в следующих случаях:

  • продажа квартиры где собственник несовершеннолетний ребеноккогда новая жилплощадь покупается на условиях рассрочки и при этом продается все жилое имущество, числящееся за собственником;
  • когда параллельно с договором купли-продажи проводиться договор дарения;
  • когда новая квартира располагается в доме, который не сдан в эксплуатацию (по договору долевого участия и т. п.);
  • когда жилая площадь новой квартиры меньше, чем продаваемая жилплощадь;
  • когда в новой квартире условия проживания хуже, чем в реализуемом жилье.

Независимо от соблюдения всех условий продажи квартиры, в которой одним из собственников выступает несовершеннолетний гражданин, при возникновении у органов опеки малейших сомнений ущемления его прав и интересов, они не выдадут разрешение на совершение сделки.

Собираем документы

Как вы уже поняли первым делом при продаже квартиры с несовершеннолетним собственником, необходимо получить разрешение на сделку у органов опеки. Чтобы его получить следует подготовить и сдать специалистам службы обязательный перечень документов:

  1. Заявление установленной формы, подписанное обоими родителями.
  2. При участии в сделке детей старше 14 лет, их письменное согласие на ее проведение.
  3. Выписка о составе зарегистрированных жильцов, оформленная на основании домой книги.
  4. Детское свидетельство, а при наличии паспорт.
  5. Правоустанавливающий документ, в котором отмечены все собственники, включая лиц, моложе 18 лет.
  6. Кадастровый план на продаваемую квартиру.
  7. Оценочная справка БТИ, отражающая рыночную стоимость квартиры.
  8. Справка из ИФНС об отсутствии налоговых долгов.

В ситуациях, когда заявление может подписать только один родитель, необходимо документально обосновать отсутствие подписи другого.

Для этого потребуется предоставить одну из следующих официальных бумаг:

  • свидетельство о смерти отсутствующего родителя;
  • нотариальное разрешение второго родителя на совершение сделки;
  • справку о признании одного из родителей пропавшим без вести;
  • и другие.

Перечисленный список документации является обязательным к сдаче, но при этом неограниченным в своих пунктах. При необходимости ООП вправе запросить дополнительны документы и справки, например, об отсутствии коммунальных долгов.

Для увеличения шансов получить от опеки согласие на сделку стоит иметь в наличии пакет документов на новую жилплощадь, иногда его могут затребовать и в обязательном порядке. Если договора и технической документации на новую квартиру еще нет, то от родителей просят предоставить договор о намерениях.

Проведение сделки

Сделка по продаже квартиры, где одним из владельцев является несовершеннолетний гражданин, проводится в следующем порядке:

  1. продажа квартиры где собственник несовершеннолетний ребенокОбращение в местное отделение ООП с прошением о выдаче разрешения на продажу. Подача письменного заявления должна сопровождаться предоставлением обязательного документального перечня.
  2. С официальным разрешением опеки следует отправиться в нотариальную контору, где будет зарегистрирован договор купли-продажи квартиры. Так же, как и в опеку, к нотариусу потребуется предоставление документального доказательства о дальнейшем приобретении нового жилья, о его размерах и условиях.
  3. С заверенным нотариально договором и согласием опекунской службы проводится обращение в государственный кадастровый орган для снятия с учета и регистрации прав собственности.

На всех этапах сделки важно различать возраст несовершеннолетнего продавца. Так, если его можно отнести к категории малолетних детей, то он не вправе подписывать никакие документы и за него это должны делать родители или опекуны. Дети старше 14 лет, должны расписываться во всех заявлениях, бланках и договорах самостоятельно, что касается и заявления о выдаче разрешения от опеки.

Важные нюансы

При совершении сделок с квартирой, прежде всего, важно знать про запрет проведения ее купли-продажи или обмена между родителями (опекунами), близкими родственниками и их подопечными. В этом случае разрешено только передавать жилое помещение по наследству.

При получении разрешения от опеки на продажу жилья, в котором одним из собственников жилья является ребенок, стоит учесть законные требования, касающиеся его нового места жительства. При этом закон рассматривает несколько вариантов, когда для получения положительного решения на продажу не требуется предоставление документальных сведений о приобретении новой собственности:

  1. продажа квартиры где собственник несовершеннолетний ребенокПри переезде семьи за границу. В этом случае предъявляются документы из ОВИР.
  2. При переезде семьи в другой регион на постоянное проживание. В этом случае деньги за продажу доли ребенка должны быть перечислены на открытый на его имя счет в течение трех месяцев.
  3. При приобретении квартиры в строящемся доме, находящемся на последнем этапе возведения. В этом случае ребенок должен иметь постоянную регистрацию в каком-либо жилом помещении, а родители должны предоставить официальный договор с застройщиком.

Кроме того, опекунская комиссия должна выдать согласие на ухудшение условий проживания, если доказано, что:

  • часть средств от продажи будет потрачена на лечение ребенка;
  • переезд обусловлен изменением климатических условий, необходимым для здоровья ребенка;
  • переезд связан с поступлением ребенка в образовательное учреждение, отсутствующее в регионе расположения квартиры.

При совершении сделки продажи квартиры, в которой так или иначе вынужден принимать участие несовершеннолетний гражданин, важно различать его правовое отношение к жилплощади. Дело в том, что он может выступать ее собственником, тогда возникает множество проблем, связанных с поиском лучших вариантов проживания, сбором документации и получением согласия ООП.

См. также:   Список запрещенных товаров для вывоза из россии

Если же ребенок просто зарегистрирован на продаваемой территории, то достаточно будет его перепрописать на новый адрес. Согласно последним изменениям в законодательстве для такой процедуры разрешение опеки не требуется.

Продажа жилой недвижимости — процесс ответственный и трудоемкий, требующий учета множества факторов.

Наличие ребенка – собственника может стать осложняющим моментом и дополнительным риском. Этот вопрос требует внимательного изучения и особой подготовки.

Нормы закона

Малолетний (до 14 лет) или несовершеннолетний (до 18) ребенок не вправе самостоятельно принимать решения по продаже недвижимости, а значит, не может подписывать никакие документы.

Его интересы представляют родители или опекуны, но только с особого разрешения попечительского совета.

Статьи 20 и 21 ФЗ «Об опеке и попечительстве» регулируют проведение сделок по отчуждению жилья юных собственников. В случае, если разрешение не было получено, в судебном порядке продажа признается недействительной с компенсацией ущерба.

В Гражданском Кодексе:

  • Статья 37 ГК РФ устанавливает правила получения разрешения по совершению сделок купли-продажи, в итоге которых может быть уменьшена доля жилой площади в собственности ребенка.
  • Право ребенка на пользование помещением как членом семьи собственника прописано в ст.292 ГК РФ, а сама сделка регламентируется ст.549-558 ГК РФ.
  • Ст.28 ГК РФ наделяет родителей детей до 14 лет правом представлять их интересы.

Гражданин РФ, независимо от возраста, имеет право на собственность на общих основаниях. Возрастной ценз применяется только на совершение действий с имуществом, а именно лишь дееспособный член общества может продавать, менять, дарить или завещать собственность.

Распоряжаться имуществом самостоятельно может только дееспособный человек.

Дееспособность наступает по достижении совершеннолетия или раньше, если есть возможность получить признание ранней эмансипации:

  • вступление в брак;
  • наличие постоянного дохода не меньше прожиточного минимума (работа, бизнес и т.п.).

В каких случаях можно оформить сделку?

В жизни любой семьи может возникнуть случай, когда продажа жилья станет необходима. Причины могут быть самыми разными, но вот как продать квартиру с детьми-собственниками, знают немногие.

Продажа квартиры не запрещается законом, если соблюдены основные правила:

  • ребенку должно быть предоставлено жилье или доля, аналогичное подлежащему к продаже по метражу и качеству, а также соответствующее санитарным нормам;
  • проведение купли-продажи невозможно без одобрения органов опеки и попечительства (ООП).

Согласие ООП при ухудшении условий возможно, если высвободившиеся средства требуются на:

  • лечение ребенка;
  • переезд в подходящую климатическую зону для улучшения здоровья ребенка;
  • обучение в специализированном заведении, аналогов которому нет в городе проживания.

Продажа квартиры, где собственник несовершеннолетний ребенок, в 2018 году

В 2018 году все установленные нормы и правила не претерпели изменений и являются актуальными.

Во время проведения сделки собственник до 14 лет не присутствует, достаточно разрешительного документа ООП и представительства родителей. С 14 до 18 лет гражданин должен лично участвовать в процедуре и подписывать бумаги.

Пошаговая инструкция

Как продать квартиру, если несовершеннолетний ребенок собственник? Подготовка сделки начинается с получения разрешения ООП.

Продажа недвижимости с собственностью ребенка:

  • Подбор вариантов для покупки, если требуется.
  • Получение разрешения ООП.
  • Поиск покупателей.
  • Подписание предварительного договора, получение залога.
  • Подготовка сделки – выбор банка, сбор дополнительных документов.
  • Заключение сделки, расчет.
  • Регистрация собственности, составление акта приема-передачи.
  • Подтверждение регистрации собственности несовершеннолетнего предоставляется в органы опеки.

Условия

Единственным и обязательным условием отчуждения имущества детей является одобрение ООП, строго следящих за соблюдением прав недееспособных граждан.

Попечители гарантированно разрешат отчуждение собственности, если будут соблюдены следующие параметры:

  • новая квартира равна по цене предыдущей;
  • по техническим характеристикам равна или превосходит продаваемую. Здесь может учитываться не только сама жилплощадь, но и район, удаленность от социальных объектов и т.п.;
  • доля собственности ребенка не меньше прежней.

Каждый шаг родителей при продаже или мене жилья с участием детей четко отслеживается представителями ООП.

В случае малейшего нарушения сделка может быть признана неправомерной, а значит, наказание понесут и родители, и чиновники, выдавшие разрешение.

При этом покупатель может лишиться новоприобретенного жилья.

Документальное оформление

Порядок действий и список документов, чтобы получить согласие ООП:

  • Получение справки о зарегистрированных в квартире. В паспортный стол нужно предоставить документы: паспорт родителя; свидетельство о рождении или паспорт несовершеннолетнего; свидетельство о собственности. Дети, обладающие долями, должны быть указаны.
  • Обращение в ООП лично обоими родителями и детьми, если им больше 14 лет. Документы: паспорта; справка о прописанных в продаваемой недвижимости лицах; подтверждение права владения обоих объектов сделки; технические паспорта обеих квартир; выписка из ЕГРП; предварительный договор купли-продажи.
  • Написать заявление с просьбой разрешить реализацию намерений по отчуждению и приобретении жилья. Подписи собственников, в том числе детей старше 14.

Письменное решение выносится не ранее, чем через 2 недели.

Все документы должны дублироваться копиями. Дополнительно может потребоваться выписка из БТИ с оценкой недвижимости, участвующей в продаже и покупке.

Где и в каком порядке взять разрешение?

Регистрация перехода прав собственности ребенка осуществляется в Росреестре только по Приказу из ООП.

Для получения разрешительного документа следует обратиться:

  • непосредственно в органы попечительства;
  • в МФЦ, но срок увеличится в среднем на неделю.

Возможен ли отказ органов опеки?

ООП, рассматривая заявление, прежде всего, обращают внимание на интересы детей и соблюдение их прав.

Субъективная оценка ситуации представителями опеки порой оборачивается отказом в продаже квартиры. При этом даже частный дом в пригороде может рассматриваться как ухудшение условий проживания в сравнении с маленькой квартиркой в центре города.

Решение ООП может быть оспорено в суде.

Но стоит помнить, что этот госаппарат стоит на службе закона о правах детей, а значит, всячески пытается защитить от безответственности и мошеннических действий со стороны взрослых.

Как составить и подписать договор купли-продажи?

Составление главного документа при продаже недвижимого имущества, если ребенок собственник доли или всей жилплощади, имеет свои нюансы:

  • От имени малолетнего действует его законный представитель – мать, отец или опекун, разрешение которому предоставлено ООП. При это в шапке должны быть указаны все стороны – продавец (ребенок), его представитель, покупатель.
  • Покупатель обязан предоставить нотариально заверенное согласие супруга на покупку жилья.
  • Договор подлежит заверению у нотариуса.
  • Переход права собственности регистрируется в Росеестре, после чего выписка подается в органы опеки.
  • Дети старше 14 лет сами подписывают договор в присутствии нотариуса.

Как выписать ребенка?

Перед продажей квартиры может потребоваться снятие с регистрационного учета детей.

Выписка возможна при неукоснительном соблюдении условий:

  • согласие ООП, если ребенок единолично владеет жильем или его долей;
  • снятие с учета должно проходить при одновременной регистрации в другом месте, но без ухудшения условий;
  • если родители прописаны в разных местах, для выписки потребуется согласие отца или матери;
  • ребенок должен быть зарегистрирован с одним из родителей (ст. 20 ГК).
См. также:   Список товаров запрещенных для вывоза из России

Выписка производится отделом ФМС с согласия ООП.

После заполнения бланка родителями или ребенком старше 14 лет оформляется листок убытия с указанием адреса новой прописки. Госпошлина не взимается.

Как выделить новую долю жилплощади?

Родители могут выделить любую долю в купленной квартире своим детям. При этом важно учитывать, что размер доли не может быть меньше принадлежавшей им в прежнем жилье.

Передача в собственность новой доли ребенку – это защита его имущественных интересов, забота о будущем благосостоянии. При использовании в покупке материнского капитала родители обязаны наделить детей долями.

При отсутствии разногласий между членами семьи, доля ребенку выделяется с помощью Росреестра .

Документы, требующиеся для выделения:

  • заявление;
  • квитанция об уплате госпошлины;
  • справка по месту проживания и о составе семьи;
  • договор-основание перехода права собственности;
  • свидетельство о праве владения.

Когда не требуется последующая покупка жилья?

Случаи продаж, в которых не потребуется разрешение ООП или одновременная покупка квартиры:

  • Отъезд семьи за рубеж для постоянного проживания.
  • Для переезда в другой город. В данной ситуации нужно поручительство родителей, что ребенку будет предоставлена равная продаваемой доля или деньги от сделки перечислены на его счет.
  • Если отчуждение требуется для покупки жилья в строящемся доме, но тогда строительство должно быть на заключающих этапах, а ребенку потребуется регистрация в другом месте.

Продажа жилья с ребенком не собственником

Для подготовки сделки с недвижимостью, в которой прописан малолетний, не являющийся собственником, необходимо выписать его в другую квартиру.

Так как он лишь пользователь жилья, участие в сделке он не принимает.

Порядок действий

Условие для выписки одно – дети до 14 лет могут быть зарегистрированы по месту проживания с одним из родителей. Подростки с 14 до 18 лет могут прописываться у близких родственников.

Жилье для прописки должно отвечать всем санитарным и техническим нормам.

Если выписываться семье некуда, можно воспользоваться распространенной схемой, когда все члены остаются прописанными по старому адресу вплоть до регистрации права собственности новой квартиры.

Порядок действий:

  • Обратиться в УФМС с заявлением о регистрации ребенка по новому адресу.
  • Выписка из предыдущего места проживания происходит автоматически.
  • Удостовериться можно, запросив справку из паспортного стола.

Документы, необходимые при продаже квартиры с прописанными детьми:

  • кадастровый паспорт (выписка из ЕГРП);
  • удостоверения личностей собственников;
  • лицевые счета;
  • выписка из домовой книги;
  • справка из БТИ.

Важные нюансы

Защита прав несовершеннолетнего собственника органами опеки предполагает одновременное совершение двух сделок по продаже и покупке жилья. И лишь в некоторых случаях дает согласие только на продажу.

Тем не менее, лишить ребенка имущества не удастся, так как ООП зорко следит за выполнением всех условий.

Риски

Основные риски при сделке купли-продажи недвижимости с несовершеннолетними участниками ложатся на плечи покупателя.

Бывают ситуации, когда от приобретения лучше отказаться:

  • квартира приватизирована без участия прописанного в ней ребенка, а ООП не давало разрешения на отказ от приватизации. Это прямое нарушение прав недееспособного гражданина;
  • на момент приватизации ребенок был временно выписан, но право бессрочного пользования жильем он сохраняет;
  • квартира куплена с помощью материнского капитала, но дети не вошли в долю.

Если была оформлена ипотека

Одобрение ипотечного кредита при наличии юных собственников получить достаточно сложно.

Банки неохотно принимают такую недвижимость под залог, а ООП остерегается возникновения финансовых затруднений у заемщиков.

Одобрение попечителей можно получить, если заемщик напишет расписку с обязательством в крайнем случае приобрести малолетнему владельцу другую недвижимость за счет средств, полученных с продажи залоговой.

Также разрешение ООП можно получить с помощью таких документов:

  • согласие банка на выдачу займа с участием несовершеннолетнего;
  • разрешение кредитора на выделение собственности ребенку;
  • предварительный вариант договора купли-продажи;
  • все документы на обе квартиры.

Продать квартиру, принадлежащую ребенку, можно без особых проблем, если получить разрешение органов опеки.

Нужно учитывать, что этот процесс может занять достаточно длительное время, которое потребуется на тщательную проверку объектов недвижимости.

Имущество ребенка – это обеспечение будущего юного члена общества, поэтому закон охраняет его интересы особо рьяно.

Малолетние дети, которые считаются одним из собственников недвижимости, лишены права совершать сделки. Но и родители не правомочны без согласия органов опеки заключить договор купли-продажи квартиры или дома. Органы опеки проводят контроль над законностью действий и устанавливают, не нарушает ли она права подростка.

Разрешение, которое выписывают органы опеки, содержит в себе ясные указания, какое действие должно совершаться и при каких условиях. Несовершеннолетние условно делятся на две категории: малолетние – до четырнадцати лет и собственно несовершеннолетние – до восемнадцати лет.

Осуществление сделок по отчуждению недвижимости зависит от множества обстоятельств, которые способны в значительной степени повлиять на процедуру их оформления. Продажа квартиры с несовершеннолетним ребенком – одна из наиболее часто встречающихся и рискованных ситуаций, требующая особого разговора и подхода.

Продать жилье, собственником которого (или долей в котором) является ребенок младше 18-ти лет, довольно проблематично — как по причине сложности механизма получения различного рода разрешений, так и в связи с нежеланием участвующих в сделке лиц (покупателей, банков, страховых компаний) «связываться» с обременененным какими-либо проблемами имуществом. Сложность состоит еще и в том, что в целом законодательство в сфере данных правоотношений до сих пор не совершенно и содержит некоторые пробелы, что может повлечь за собой абсолютно неожиданные «сюрпризы», как для покупателя, так и для продавца (например, проблемы приватизации квартир с несовершеннолетними).

Что говорит закон

Особенности сделок с жильем несовершеннолетних детей в России регулируются следующими нормативными актами:

  • Конституцией РФ;
  • Гражданским кодексом РФ (ФЗ № 51 от 30.11.1994г.);
  • Семейным кодексом РФ (ФЗ № 223 от 29.12.1995 г.);
  • Законом об опеке и попечительстве (ФЗ № 48 от 24.04.2008г.);
  • Жилищным кодексом РФ (ФЗ № 188 от 29.12.2004);
  • Законом «О приватизации жилищного фонда в Российской Федерации» (ФЗ № 1541-1 от 04.07.1991г.);
  • другими актами, в т. ч. муниципального значения.

Данные документы рассматривают несовершеннолетнего гражданина в качестве полноправного члена общества, обладающего полным комплексом прав и свобод. Его отличие от взрослого состоит лишь в том, что некоторые из своих прав и свобод, в силу возраста, ребенок может реализовывать только с помощью родителей, а при их отсутствии – через своих законных представителей или органы опеки и попечительства.

При осуществлении сделок с недвижимостью органы опеки обязаны обеспечить защиту имущественного права несовершеннолетних. Существует распространенное заблуждение, что в органах опеки нужно получать разрешение на отчуждение жилья несовершеннолетнего только в случае ухудшения его жилищных условий. Однако это не так: любые изменения в правовом статусе жилой квартиры, принадлежащей несовершеннолетнему, должны быть согласованы с этим органом.

Читайте нас в Яндекс.Дзен

Яндекс.Дзен

Сделка, не одобренная органами опеки, не будет ни удостоверена нотариусом, ни признана государством. Но, даже если таковая и была осуществлена каким-либо обходным путем, она однозначно судом будет признана впоследствии недействительной. Особенно если при этом жилищные условия ребенка ухудшились (основное условие получения согласия на отчуждение квартиры несовершеннолетнего собственника в общем случае – приобретаемое жилье не должно каким-либо образом ухудшать условия его проживания: ни по метражу, ни по качеству, ни по санитарным нормам, ни по размеру доли, ни по каким-либо другим параметрам).

Несовершеннолетие и недееспособность

Для того чтобы четко понимать, в каких случаях у продавца квартиры с несовершеннолетним собственником возникает обязанность получения разрешения опекунского органа, давайте рассмотрим, что же означают понятия «несовершеннолетие» и «недееспособность». Одно ли это и то же? Безусловно, нет.

См. также:   Как оформить незаконную постройку на своем участке?

Дееспособностью называют способность гражданина осуществлять и приобретать свои права и обязанности. В соответствии со ст.60 Конституции РФ полная дееспособность возникает у человека с наступлением совершеннолетия. Именно с этого момента (с 18-ти лет) он вправе осуществлять самостоятельно любые виды сделок.

Граждане в возрасте до 18 лет называются несовершеннолетними, при этом до 14 лет их называют малолетними. Последние (малолетние) недееспособны, и от их имени сделки всегда совершают законные представители. Дети постарше (от 14 до 18 лет) имеют больше свобод в заключении сделок, но с условием, что все их действия будут письменно одобрены родителями либо законными представителями (это называется неполная или ограниченная дееспособность). Таким образом, при продаже квартиры недееспособных или не полностью дееспособных граждан необходимо получать одобрение сделки у органов опеки.

Однако несовершеннолетние дети могут быть и полностью дееспособными. В соответствии с действующим законодательством это происходит в следующих случаях:

  • при вступлении гражданина в брак с 16-ти лет (и даже в случае расторжения брака до достижения ребенком совершеннолетия он будет считаться дееспособным);
  • в случае эмансипации (ст.27 ГК РФ), означающей, что 16-летний ребенок, который работает по трудовому договору или официально занимается предпринимательством, может получить полную дееспособность.

В этих случаях согласия органов опеки на продажу квартиры не требуется.

Как получить согласие опекунского органа?

  1. Получаем справку о зарегистрированных в продаваемой квартире лицах. Для этого родитель (или опекун) должен обратиться в паспортный стол со следующими документами: своим паспортом, свидетельством о рождении ребенка или его паспортом, свидетельством о праве собственности на квартиру (в котором должен быть указан ребенок).
  2. Обращаемся в орган опеки и попечительства. Оба родителя, даже если они находятся в разводе, вместе с ребенком (старше 14-ти лет) должны посетить это учреждение и предоставить уполномоченным лицам следующие документы: свои паспорта, свидетельство о рождении ребенка (или его паспорт), справку о зарегистрированных в отчуждаемой квартире лицах, свидетельства о праве собственности на покупаемую и реализуемую недвижимость, технические паспорта на нее.
  3. Пишем заявление о покупке новой недвижимости и продаже старой. Заявление должно быть подписано и родителями (усыновителями или опекунами), и ребенком, если ему уже исполнилось 14 лет.
  4. Ждем решения. Орган опеки рассматривает заявление в 14-ти-дневный срок, проводит проверку на возможное ущемление права ребенка. В случае успешного прохождения проверки опекунский орган выдает письменное разрешение на отчуждение имущества несовершеннолетнего.

Возможные варианты

Существует ряд типичных ситуаций, требующих разной сложности подхода к оформлению сделки:

  • квартира приватизирована, при этом дети были включены в число собственников;
  • жилье приватизировано, дети на момент приватизации обладали равными с собственником правами, однако они не указаны в соответствующих документах;
  • дети являются собственниками по договору купли-продажи, дарения, мены;
  • несовершеннолетний — наследник квартиры, и это подтверждено соответствующим свидетельством;
  • ребенок не является собственником, однако зарегистрирован в продаваемой квартире.

Перечисленные ситуации различны. Обратите внимание, что необходимо отличать вариант продажи квартиры, собственник которой — несовершеннолетний, от варианта, когда ребенок имеет только право пользования ею.

Мы уже знаем, что на продажу жилья собственников-детей нужно получать разрешение органов опеки. Но что же делать в ситуациях, когда ребенок не является владельцем продаваемой квартиры, а только прописан в ней? В этом случае такого разрешения не требуется, но существует другая проблема: прописанного в квартире ребенка выписать «в никуда» невозможно. Покупатель же, безусловно, не согласится, приобретать жилье с «нагрузкой» в виде несовершеннолетнего.

Согласно ст.20 ГК РФ местом жительства детей младше 14-ти лет считается место жительство их родителей (опекунов, представителей). Таким образом, до заключения договора на продажу квартиры необходимо сначала прописаться в новом жилье хотя бы одному из родителей, и только потом в нем может быть зарегистрирован ребенок. При этом жилье должно быть пригодно для жизни и отвечать всем санитарно-техническим нормам. В противном случае в выписке будет отказано.

Когда приобретение нового жилья — не обязательное условие для продажи квартиры несовершеннолетнего или его выписки?

Как мы отмечали ранее, законодательство в сфере рассматриваемых отношений не совершенно. Нет четкой линии и в вопросе, в каких случаях орган опеки вправе выдать согласие на продажу жилья ребенка, а в каких — нет. При рассмотрении данного вопроса опекунская служба обязана действовать только в интересах ребенка. В связи с этим на практике существуют некоторые отступления от закона. Так, приобретение нового жилья на ребенка не требуется:

  • В случае переезда семьи на постоянное место жительства за границу.
  • В случае переезда семьи в другой город (при условии, что деньги за проданную квартиру будут перечислены на счет несовершеннолетнего и наделения его долей);
  • В случае покупки новой квартиры в строящемся доме (при этом степень его готовности должна быть достаточно высокой, а ребенок на время строительства обязан быть где-либо зарегистрирован).

Кроме того, существует ряд ситуаций, когда на практике возможно приобретение новой квартиры на ребенка с худшими условиями:

  • если ребенку требуется дорогостоящее лечение;
  • если состояние здоровья ребенка не позволяет ему проживать по прежнему месту жительства (например, астма в загазованном мегаполисе);
  • если ребенку будет очень полезен какой-либо вид обучения, образования, который невозможно получить в данной местности, и т. д.;

Однако и в этих случаях прослеживается основное правило – действие во благо ребенка.

Как выписать несовершеннолетнего?

  1. Один из родителей (усыновитель или опекун) вместе с ребенком (возрастом более 14-ти лет) должен обратиться в тот паспортный стол, который обслуживает граждан по прежнему месту жительства, для того чтобы написать заявление на выписку ребенка. Бланк заявления – документ установленной формы, его предоставляют сотрудники этого учреждения. К заявлению необходимо приложить: паспорт родителя, свидетельство о рождении или паспорт ребенка, свидетельство о праве собственности на новое жилье с указанием в нем имени ребенка, разрешение опекунского органа.
  2. Далее необходимо заполнить так называемый листок убытия, в котором указывается адрес новой квартиры.
  3. В течение недели сотрудники паспортного стола проводят проверку предоставленных данных и выдают листок убытия. С этого момента ребенок считается выписанным.

Как избежать рисков при покупке квартиры, владельцем которой является несовершеннолетний ребенок?

  1. Обязательно уточните, есть ли в семье, у которой вы собираетесь приобретать квартиру, ребенок.
  2. При наличии ребенка в семье необходимо обратиться в опекунский орган для того чтобы узнать, не состоит ли она на учете. Если подтвердится, что в семье проблем нет, для законного отчуждения жилья будет достаточно письменного согласия обоих родителей и одобрения органов опеки и попечительства. Если семья неблагополучна, перед совершением сделки необходимо предельно детально разобраться в юридическом статусе ребенка: в противном случае бездумно заключенный договор впоследствии может быть расторгнут.
  3. Выясните, включены ли дети в состав собственников приватизированной квартиры.
  4. Ни в коем случае доверяйте заверениям продавцов, особенно являющихся дальними родственниками ребенка, в том, что вопросы с органами опеки впоследствии будут решены.
  5. Обратите внимание на подлинность разрешения органов опеки.
  6. Узнайте в органах опеки, не назначен ли ребенку опекун и не лишены ли родители (или их собираются лишить) родительских прав. В чем состоит опасность? Продавцы могут скрыть факт назначения ребенку опекуна. Тогда предъявленное покупателю разрешение на продажу квартиры, подписанное лицами, лишенными родительских прав, будет недействительно.
Оцените статью
Закон и Право
Добавить комментарий