Способы расчетов при купли-продаже

В настоящее время на рынке недвижимости существуют 4 основных способа расчета по договору купли-продажи.

Первый способ – по аккредитиву. Этот способ расчета заключается в том, что покупатель квартиры предварительно заключает с банком договор, на основании которого на расчетный счет вносится сумма, равная стоимости квартиры в тот момент, когда продавец квартиры предъявляет в банк, к примеру, заверенную копию свидетельства о праве собственности покупателя.

Банк выдает или перечисляет продавцу полагающуюся ему сумму. Аккредитивы бывают безотзывные и отзывные. Безотзывные аккредитивы предполагают то, что банк не может отменить обязательство по выплате указанной в аккредитиве суммы без согласования получателя средств.

Для продавца, к примеру, предпочтительнее открытие именно такого вида аккредитива. Отзывной аккредитив не содержит безоговорочного обязательства банка в отношении продавца и может быть отменен и изменен без предварительного согласия получателя средств.

Если не установлено иное – аккредитив предполагается отзывным. За открытие аккредитива, банки могут взимать комиссию, сумма которой обычно определяется от суммы аккредитива.

Второй способ – это способ использования банковской ячейки. Этот способ основан на применении статьи 922 Гражданского кодекса и заключается в следующем: продавец, покупатель и банк оформляют совместный договор, на основании которого банк предоставляет в аренду ячейку для хранения денежных средств, далее покупатель в присутствии продавца помещает деньги в ту самую ячейку.

Срок хранения составляет до нескольких месяцев. Условия доступа к ячейке предварительно оговариваются. Как правило, в течение определенного времени после помещения денег в ту самую ячейку.

Далее покупатель, предъявив договор купли-продажи, с отметкой в Росреестре о произведенной государственной регистрации перехода права либо выписку из Росреестра о том, что право собственности перешло покупателю (выписка из ЕГРП в частности), после истечения этого срока, право продавца на доступ к ячейке без покупателя прекращается.

При этом покупатель имеет доступ к ячейке при предъявлении своего паспорта в отсутствии продавца, и возможность забрать деньги обратно.

Стоимость аренды банковской ячейки может составлять от нескольких десятков рублей за сутки. Кроме того, вместо денег в ячейку можно закладывать вексель.

Смысл данного способа расчетов состоит в том, что на обусловленную договором купли-продажи сумму, покупатель приобретает банковский вексель, который в присутствии сторон закладывается в ячейку и по окончании сделки и предоставлении необходимых документов, продавец получает доступ к банковской ячейке и изымает вексель и, при необходимости, погашает его в этом же банке.

Третий способ – наличные денежные средства без использования банковской ячейки либо с применением расчетов платежных поручений.

Этот способ в настоящее время также достаточно распространен. Нужно обратить внимание на один момент.

Использование расчетов наличными денежными средствами или в безналичном порядке путем перечисления банком средств по поручению покупателя на счет продавца, влечет следующие риски:

• Первое – если покупатель передает либо перечисляет денежные средства в момент подписания договора до регистрации перехода права собственности, существует риск того, что в случае несоответствия документов законодательству (например, договор со стороны продавца подписан лицом, не являющимся действительным собственником квартиры или договор со стороны продавца подписан неуполномоченным лицом), в регистрации будет отказано. Покупатель в такой ситуации может оказаться без денег и без квартиры соответственно;
• Второй риск – если стороны пришли к соглашению произвести расчеты после регистрации перехода права собственности. Здесь возможен риск того, что покупатель, право собственности которого на квартиру уже зарегистрировано, по какой-либо причине может не уплатить установленную сумму продавцу по договору. В таком случае, продавец окажется без квартиры и без денег соответственно.

Таким образом, расчеты по аккредитиву и расчет с использованием банковской ячейки являются более безопасным способом расчета при совершении сделки купли-продажи.

Четвертый способ – с использованием банковского счета эскроу. Это относительно новый способ, и заключается он в том, что покупатель квартиры открывает в банке так называемый счет эскроу для расчетов по договору купли-продажи объекта недвижимости.

Для этого покупателем квартиры либо иного объекта недвижимости на счет эскроу вносится сумма, равная стоимости объекта недвижимости.

Банк блокирует денежные средства на счете эскроу до выставления обязательств по договору купли-продажи квартиры, в счет которого размещены денежные средства.

В тот момент, когда продавец квартиры предъявляет в банк, например, заверенную копию свидетельства о праве собственности покупателя, банк выдает продавцу полагающуюся ему сумму со счета эскроу.

Владелец счета эскроу не может распоряжаться денежными средствами, находящимися на счете. По сути, это такой счет, который предназначен для хранения денежных средств покупателя и передачи их продавцу при наступлении определенных договором купли-продажи квартиры обстоятельств.

Если сделка не состоялась, то по истечении срока действия договора счета, счет закрывается, а денежные средства со счета возвращаются покупателю квартиры, если иное не предусмотрено соглашением между сторонами (то есть между продавцом и покупателем).

В настоящее время на рынке недвижимости существуют четыре основных способа расчетов по договору купли-продажи квартиры: расчеты по аккредитиву; расчеты с использованием банковской ячейки; расчеты наличными денежными средствами без использования банковской ячейки или с применением в расчетах платежных поручений; расчеты с использованием банковского счета эскроу.

1. Расчеты по аккредитиву

Этот способ расчета заключается в том, что покупатель квартиры предварительно заключает с банком договор, на основании которого на расчетный счет вносится сумма, равная стоимости квартиры. При предъявлении продавцом квартиры в банк документов, свидетельствующих о переходе права собственности на квартиру к покупателю, банк выдает или перечисляет ему полагающуюся сумму (п. 1 ст. 867 ГК РФ).

Аккредитивы бывают (ст. ст. 868, 869 ГК РФ):

• безотзывными, когда банк не может отменить обязательство по выплате указанной в аккредитиве суммы без согласия получателя средств. Для продавца предпочтительнее открытие именно безотзывного аккредитива;
• отзывными, не содержащими безоговорочное обязательство банка в отношении продавца, которые могут быть отменены или изменены без предварительного согласия получателя средств. Если не установлено иное, аккредитив предполагается отзывным.

За открытие аккредитива банки могут взимать комиссию, сумма которой обычно определяется от суммы аккредитива.

2. Расчеты с использованием банковской ячейки

Этот способ расчета заключается в следующем. Продавец, покупатель и банк оформляют трехсторонний договор, на основании которого банк предоставляет в аренду ячейку для хранения денежных средств. Далее покупатель в присутствии продавца помещает деньги в ячейку. Срок хранения составляет до нескольких месяцев. Условия доступа к ячейке предварительно оговариваются. Как правило, в течение определенного времени после помещения денег в ячейку ее имеет право открыть только продавец, предъявив документы, свидетельствующие о переходе права собственности на квартиру к покупателю. После истечения этого срока право продавца на доступ к ячейке без покупателя прекращается. При этом покупатель будет иметь доступ к ячейке при предъявлении своего паспорта в отсутствие продавца и возможность забрать деньги обратно (ст. 922 ГК РФ).

Кроме того, вместо денег в ячейку может закладываться банковский вексель. Смысл данного способа расчетов состоит в том, что на обусловленную договором купли-продажи сумму покупатель приобретает банковский вексель, который в присутствии сторон закладывается в ячейку. По окончании сделки и представлении необходимых документов продавец получает доступ к банковской ячейке, изымает вексель и при необходимости погашает его в этом же банке.

3. Расчеты наличными денежными средствами без использования банковской ячейки или с применением в расчетах платежных поручений

Использование расчетов наличными деньгами или безналичных расчетов путем перечисления банком средств по поручению покупателя на счет продавца влечет следующие риски:

1) если покупатель передает (перечисляет) денежные средства в момент подписания договора до регистрации перехода права собственности, существует риск того, что в случае несоответствия документов законодательству (например, договор со стороны продавца подписан лицом, не являющимся действительным собственником квартиры, или договор со стороны продавца подписан неуполномоченным лицом) в регистрации будет отказано. Покупатель в такой ситуации может оказаться без денег и квартиры;

2) если стороны пришли к соглашению произвести расчеты после регистрации перехода права собственности, возможен риск того, что покупатель, право собственности которого на квартиру уже зарегистрировано, по какой-либо причине может не уплатить установленную сумму продавцу. В таком случае продавец окажется без квартиры и денег.

Таким образом, расчет по аккредитиву и расчет с использованием банковской ячейки являются более безопасными способами расчета при совершении сделки купли-продажи квартиры.

4. Расчеты с использованием банковского счета эскроу

Этот относительно новый способ заключается в том, что покупатель квартиры открывает в банке так называемый счет эскроу для расчетов по договору купли-продажи квартиры. Для этого покупателем квартиры на счет эскроу вносится сумма, равная стоимости квартиры. Банк блокирует денежные средства на счете эскроу до выполнения обязательств по договору купли-продажи квартиры, в счет которого размещены денежные средства. При предъявлении продавцом в банк документов, свидетельствующих о переходе права собственности на квартиру к покупателю, банк выдает ему полагающуюся сумму со счета эскроу (ст. 860.7 ГК РФ).

Владелец счета эскроу не может распоряжаться денежными средствами, находящимися на счете. По сути, такой счет предназначен только для хранения денежных средств покупателя и передачи их продавцу при наступлении определенных договором купли-продажи квартиры обстоятельств. Если сделка не состоялась, то по истечении срока действия договора счета эскроу счет закрывается, а денежные средства со счета возвращаются покупателю квартиры, если иное не предусмотрено соглашением между продавцом и покупателем (ст. 860.10 ГК РФ).

Связанные вопросы

Что предусмотреть в договоре купли-продажи квартиры?

Главная → Юридическая консультация → Ответы на частые вопросы (FAQ) → Способы расчётов при купле-продаже земельных участков и других объектов недвижимости. Банковская ячейка и аккредитив

Вариантов расчетов по купле-продаже недвижимости несколько:

• передача денег из рук в руки при подписании договора купли-продажи или после получения документов с государственной регистрации,
• расчеты через депозитарную (банковскую) ячейку,
• перечисление денежных средств в безналичном порядке с использованием расчетов по аккредитиву.

Банковская (депозитарная) ячейка предназначена для хранения различных предметов, денег и других ценностей.

Т.е. сама по себе ячейка — это то место, где можно хранить что-либо ценное, с повышенным уровнем гарантированного сохранения.

Чаще всего, банковские (депозитарные) ячейки используют именно для расчетов по сделкам с недвижимостью.

Для продавца: если регистрация сделки состоится, то продавец, не зависимо от воли покупателя, сможет получить деньги за проданную недвижимость, вынув их из ячейки.

Для покупателя:  если регистрация сделки не состоится, не зависимо от воли продавца, покупатель сможет сохранить деньги в целости и сохранности, вынув их из ячейки.

Стороны предстоящей сделки предварительно договариваются о том, в каком банке будет происходить закладка денег, под какие условия допуска, сколько необходимо ячеек и кто за это будет платить.

Накануне подписания договора стороны являются в банк и оформляют аренду сейфовой ячейки с условиями и сроками допуска к её содержимому, предусматривающими особенности передачи прав на недвижимость по совершаемой сделке.

Банк обязан гарантировать своевременный допуск к ячейке лицам, указанным в дополнительном соглашении и, разумеется, сохранность её содержимого.

После подписания договора с банком и оплаты услуг банка можно отправляться в хранилище, где имеется возможность в конфиденциальной обстановке спокойно пересчитать деньги и проверить подлинность купюр на специальной аппаратуре.

После того, как в ячейку будет заложено её содержимое, она закрывается, и допуск к ней блокируется до тех пор, пока не будут выполнены сроки и условия повторного допуска.

Обычно ключ оставляет у себя покупатель, который обязан передать его продавцу сразу же после завершения государственной регистрации. Иногда ключ остаётся на хранении в банке.

Расчеты через депозитарную (банковскую) ячейку оформляются договором аренды банковской ячейки.

В указанном договоре, две стороны: покупатель вместе с продавцом (в договоре аренды как арендаторы ячейки) и банк (или иной ответственный депозитарий) как арендодатель ячейки.

По указанному договору аренды банковской ячейки, основными условиями, определяющими порядок расчетов по купле-продаже между покупателем и продавцом, являются условия доступа (посещения) к банковской ячейке .

Выражаются эти условия в следующем.

Покупатель и продавец в определенный день (чаще всего это тот же день, когда подписывается договор купли-продажи недвижимости и сам договор банковской ячейки) получают право единовременного совместного посещения банковской ячейки, для того, чтобы покупатель заложил денежную сумму (денежные средства за покупку недвижимости), а продавец проконтролировал закладку этой денежной суммы в ячейку.

Если сделка купли-продажи зарегистрирована, то посещение осуществляет продавец, т.е. если он предъявляет депозитарию документы, подтверждающие регистрацию сделки, он получает право доступа к ячейке (уже без покупателя) и забирает заложенные покупателем денежные средства за недвижимость.  

Если сделка, после закладки денег по каким-либо причинам не состоялась, в том числе, если регистрация сделки по каким-либо причинам не произошла, покупатель получает право доступа к ячейке.

Необходимо отметить, что как такового условия о том, что покупатель получает право доступа к ячейке, если сделка не произошла, может и не указываться.

Данное условие достигается тем, что стороны указывают в договоре определенный период времени, в который покупатель может посетить ячейку (независимо от того состоялась сделка или нет, и была ли зарегистрирована или нет).

Этот период начинается для покупателя после того, как заканчивается период для посещения продавцом.

Т.е. предполагается, что если сделка состоялась и была зарегистрирована, продавец, предъявив документы, подтверждающие это, посетил ячейку, в отпущенный ему период и забрал причитающиеся ему деньги за проданную недвижимость.

В случае, если он ее в указанный период не посетил, значит, сделка не состоялась, и теперь уже покупатель имеет право посетить ее в свой период и забрать свои деньги назад. 

В договоре аренды банковской (депозитарной) ячейки вышеуказанные условия доступа будут выглядеть примерно следующим образом:

Арендатор 1 — Иванов Иван Иванович с 10 апреля 2013 г. по 24 июля 2013 г. включительно имеет право однократного посещения ячейки при предъявлении следующих документов:

• оригинала зарегистрированного договора купли-продажи земельного участка, расположенного по адресу: Ленинградская область, Всеволожский район, посёлок Рахья…, заключенного Ивановым Иван Ивановичем (Продавец) и Петровым Петром Петровичем (Покупатель) и (или)
• нотариальной копии свидетельства о государственной регистрации права собственности на земельный участок, расположенный по адресу: Ленинградская область, Всеволожский район, поселок Рахья за Петровым Петром Петровичем.

Арендатор 2 — Петров Петр Петрович с 10 июля 2013 г. по 30 июля 2013 г. включительно имеет право однократного посещения ячейки.

При совершении сделки с недвижимостью надо быть крайне внимательным, в частности, это относится к расчетам с использованием банковской (депозитарной) ячейки:

старайтесь внимательно читать все условия договора, особенно условия доступа к ячейке, а также выдаваемые регистрирующим органом документы в подтверждение произведенной регистрации сделки (права).

При ошибке в свидетельстве о государственной регистрации права в графе объект или субъект, депозитарий (банк) по такому свидетельству доступ к ячейке может не разрешить. 

При оформлении договора банковской ячейки арендаторам ячейки, т.е. продавцу и покупателю по сделке, депозитарием передается ключ от нее или два ключа, без которого или без которых открыть ячейку технически нельзя, но это только технически, поскольку доступ к ячейке в принципе можно получить, и сотрудники банка и депозитария обычно уведомляют арендаторов ячейки о том, что ключ сам по себе не является условием доступа.

Посетить ячейку без ключа (если на то, есть такое право в соответствии с условиями доступа) можно при определенной процедуре, которая заключается в следующем (в правилах аренды банковской ячейки это обычно прописано):

банк назначает день вскрытия ячейки и обычно, не в тот же день, когда обратился один из арендаторов в соответствии со своим правом доступа, а на следующий день, или через два -три дня, при этом о дне и времени вскрытия ячейки уведомляется другой арендатор ячейки.

В указанный день депозитарий вскрывает ячейку, при этом сторона, которая осуществляет доступ к ячейке, уплачивает депозитарию фиксированный в договоре аренды ячейки штраф.

Договоренности в отношении того, у кого остается ключ производятся покупателем и продавцом самостоятельно, как правило, без участия депозитария.

В документах, подписываемых ими с депозитарием, это не отражается, поэтому тот арендатор, у которого остается ключ, дает другому арендатору обязательство передать ключ от ячейки.

Покупатель дает обязательство передать ключ в случае регистрации сделки. И если ключ остается у него, продавец, наоборот, — в случае нерегистрации сделки, и если ключ остается у него.

Иногда бывает так, когда сопровождающие сделку лица, риэлторы, юристы и пр. забирают ключ себе, вроде как на нейтральную сторону, в этом случае они должны давать аналогичные обязательства и продавцу и покупателю.

Документы, как условия доступа продавца к ячейке, могут быть различными, но продавец должен понимать, что если для него в условиях доступа к ячейке указывается свидетельство о государственной регистрации права покупателя на недвижимость или нотариальная копия такого свидетельства, его посещение к ячейке будет зависеть не только от регистрации самой сделки и перехода права собственности на покупателя, но и от добросовестности самого покупателя.

Зависимость связана с тем, что получить свидетельство из регистрирующего органа может только сам покупатель (новый собственник) или его представитель.

Для продавца, логичнее в условиях доступа к банковской ячейки, указать оригинал договора купли-продажи, с отметкой регистрирующего органа о произведенной государственной регистрации.

Но и в этом случае, есть свой нюанс, дело в том, что сам договор купли-продажи подлежит регистрации, только если он заключен в отношении жилых помещений (комнаты, квартиры, жилого дома, части жилого дома).

Во всех остальных случаях регистрируется только переход права собственности (земельные участки, нежилые помещения и здания, садовые домики, дачные домики и пр.), при этом штамп о произведенной регистрации договора купли-продажи, если сам договор не подлежит государственной регистрации, не ставится, а штамп о государственной регистрации права собственности покупателя, некоторые регистрационные органы ставят только на экземпляр, который выдадут покупателю.

В таких условиях (если сделка купли-продажи не жилья) лучше всего для продавца, помимо договора купли-продажи, с отметкой регистрирующего органа о произведенной государственной регистрации, нужно указывать как альтернативу — выписку из ЕГРП с информацией о праве собственности покупателя на объект недвижимости.

Т.е. в случае если даже, на экземпляре договора, который получит продавец, вообще ни какой отметки о регистрации не будет, он сможет заказать и получить выписку из ЕГРП, по которой будет иметь возможность попасть в ячейку.

Удобной и безопасной формой расчета является безналичный расчет.

При совершении сделок купли-продажи недвижимости, эта форма расчета является наиболее подходящей с использованием банковского инструмента, называемого «АККРЕДИТИВ».

Слово «аккредитив» происходит от латинского «accredo», то есть , «доверяю».

Аккредитив — это форма безналичных расчётов, которая может применяться при заключении договоров купли-продажи недвижимого имущества.

Фактически, аккредитив — аналог банковской ячейки.

Как работает аккредитив:

1. Стороны заключают договор купли-продажи недвижимости (например, земельного участка);
2. Покупатель открывает в банке аккредитив на 30-60 и более дней (срок на оплату не влияет);
3. Банк, на основании заявления покупателя на открытие аккредитива, открывает покупателю аккредитивный счет  (равнозначно банковскому сейфу при наличной форме расчета);
4. Покупатель  дает распоряжение банку перечислить деньги со своего текущего счета на открытый  аккредитивный счет;
5. В течение указанных в договоре аккредитива 30-60 и более дней,  покупатель не может «забрать» перечисленные деньги из банка;
6. Документы отдают на государственную регистрацию;
7. По завершении государственной регистрации договора и перехода права собственности на недвижимость (земельный участок), продавец с зарегистрированными документами идет в банк и представляет их в банк (перечень указывается в договоре купли-продажи и/или договоре аккредитива);
8. Банк  перечисляет на текущий счет продавца  причитающуюся ему сумму по договору.

В случае, если регистрация по каким-то причинам не прошла, по истечении срока, на который аккредитив был открыт (30-60 и более дней), банк перечисляет сумму аккредитива на текущий счет покупателя, т.е. осуществляет возврат денег.

Резюмируя вышеперечисленное, определяем, что

аккредитив — это обязательство Банка перечислить на банковский счет  продавца сумму денежных средств от имени покупателя в соответствии со строго определенными условиями, указанными в договоре купли-продажи недвижимости (земельного участка) и заявлении об открытии аккредитива.

Расчеты по аккредитиву имеют ряд преимуществ по сравнению с наличной формой оплаты.

К таким преимуществам относятся:

1. Все платежи осуществляются путем безналичного перевода с банковского счета плательщика на банковский счет получателя, то есть, нет необходимости арендовать у банка ячейку, получать наличные средства, пересчитывать их, проверять на подлинность.
2. Риск потерять деньги для покупателя сведен к нулю (в отличие от использования ячейки), так как никто не может изъять денежные средства с его банковского счета помимо воли самого покупателя.
3. Для продавца, в свою очередь, существует полная гарантия получения им денежных средств от  покупателя после передачи квартиры (иной недвижимости).
4. У продавца после получения денег появляется выбор: перечислить свои деньги на счет в другой банк, либо снять их наличными.
5. В случае, если сделка не была зарегистрирована, у банка существует безусловное обязательство перечислить деньги покупателю обратно на его текущий счет (осуществить возврат).
6. Стоимость аккредитива сравнима со стоимостью пересчета купюр и аренды банковского сейфа.
7. Отсутствует необходимость пересчитывать и проверять купюры на подлинность.  Банк это делает за свой счет.
8. Кроме того, надо учесть, что банк, в случае необоснованного перевода денег, несет имущественную ответственность перед плательщиком в соответствии с российским законодательством (возмещает убытки).

Условие о расчетах по аккредитиву может применяться и при сделках купли-продажи с использованием кредитных средств, и должно быть закреплено в договоре купли-продажи квартиры с обременением ее ипотекой в силу закона.

С новым порядком подготовки к сделкам, их нотариальным удостоверением, возможностью использования депозита нотариуса можно ознакомиться здесь.

Сделки с недвижимостью требуют тщательного документального оформления. Но не менее важно продумать порядок оплаты. Какими способами в 2018 году можно передать деньги при продаже квартиры?

Люди уже привыкли, что при продаже недвижимости следует составлять правильный договор купли-продажи. Его содержание детально продумывается, учитывается каждый нюанс.

Но когда речь заходит о расчетах по сделке, большая часть ситуаций стандартна. Деньги отдают до или после заключения договора. И именно этот момент может оказаться самой значимой проблемой.

Как происходит процесс передачи денег при продаже квартиры в 2018 году и как не столкнуться с мошенничеством?

Передача денег при продаже квартиры и выбор варианта расчетов зависят от типа рынка, на каком свершается сделка.

Когда реализуется квартира на первичном рынке, то участие в сделке принимают физлицо в лице покупателя и юрлицо, представленное застройщиком.

Это обуславливает предпочтение расчетов по безналу. Как вариант деньги могут вноситься в кассу компании с выдачей надлежащей квитанции.

Порядок осуществления расчетов определяет застройщик. Деньги со счета покупателя переводят на основании счета, выставленного компанией-застройщиком, в соответствии с условиями договора.

Если покупка квартиры осуществляется посредством участия в долевом строительстве, то используется альтернативный вариант, предусмотренный законодательством с 2018 года.

Защита денег дольщиков обеспечивается посредством перевода средств через счета эскроу.

То есть применяется безналичная форма расчетов, но деньги поступают на специальный банковский счет, а не непосредственно к застройщику.

Гораздо сложнее ситуация с оплатой на рынке вторичном. Здесь как-то больше приняты расчеты наличными.

Фактически покупатель может передать продавцу «чемодан денег», а последний точно также может утверждать, что передачи не было.

Риски достаточно велики. Повышаются они при участии в сделке сразу нескольких продавцов, когда переданные средства сразу распределяются меж ними.

Риски существуют и для продавцов вторички. Например, достигнута договоренность о получении денег после подписания договора и передачи квартиры.

И вот продавец обязательства свои исполнил, а денег так и нет. Конечно, он вправе договор расторгнут, но это не значит, что и квартира нему будет возвращена.

Для возврата имущества потребуется обращаться в суд и потратить немало времени на судебные тяжбы.

Как решить вопрос с оплатой за недвижимость правильно и как провести передачу денег при покупке/продаже квартиры?

Продажа квартиры предполагает передачу права собственности на условиях заключенного договора. Данное соглашение включает в себя довольно много разделов.

Общее их количество зависит только от пожелания сторон. Но в любом договоре должен наличествовать пункт о цене.

Цена договора это сумма, в которую оценена квартира продавцом и какую он намерен получить от покупателя в обмен на передаваемое право собственности.

Пункт о передаче денежных средств включает в себя:

• дату передачи средств;
• способ передачи или перечисления;
• иные значимые моменты.

Участники сделки вправе самостоятельно выбирать вариант оплаты и устанавливать момент передачи средств.

При этом правом на получение оплаты за квартиру располагает лицо, выступающее как продавец. Это собственник квартиры или его законный представитель.

Условно сделку по продаже квартиры можно разделить на пять этапов:

Что касается передачи денег за квартиру, то логично предположить, что денежная сумма должна обмениваться на право собственности. И вот тут-то и возникает основная проблема.

Если покупатель передаст деньги до получения квартиры, то в дальнейшем могут иметь место сложности с фактической передачей квартиры.

Можно месяцами ждать, когда собственник освободит жилье. Когда продавец передаст квартиру вместе с правом собственности на нее до получения денег, то есть риск и вовсе не получить оплату.

Да и случаи, когда одна из сторон получит причитающееся по сделке и впоследствии отказывается признать сей факт, тоже не редкость.

Таким образом, правильная процедура передачи денег при продаже квартиры важна для обеих сторон сделки отчуждения квартиры. И здесь у участников есть несколько вариантов.

Порядок продажи недвижимости регламентирован Гражданским Кодексом РФ. Гл.30 так и называется «Купля-продажа». В §7 этой главы говорится о продаже недвижимости.

Каждая отдельная статья параграфа затрагивает отдельные моменты сделки – договор, его форму, госрегистрацию, определение предмета и прочее.

Ст.555 §7 гл.30 ГК РФ посвящена цене договора продажи недвижимости. В частности говорится об обязательности ее указания. При отсутствии цены договор считается незаключенным.

В следующей ст.556 рассматривается передача недвижимости, предусматривающая составление приемопередаточного акта на объект.

А в ст.558 сказано о том, что договор о купле-продаже признается заключенным с момента регистрации его госорганами.

То есть закон регулирует достаточно подробно порядок проведения сделки продажи. Но вот что касается оплаты, то кроме того, что необходимо указать цену, как-то особо передача средств не регламентирована.

В этом смысле стороны сделки имеют определенную свободу в выборе способа передачи-получения денег.

При продаже квартиры передача денег становится зачастую «камнем преткновения» меж участниками сделки.

Продавец желает получить деньги как можно скорее, а покупатель не желает платить, пока не убедится в получении права собственности.

Стоит отметить, что не следует передавать деньги до регистрации права собственности. Нередко мошенники пользуются именно такой схемой, когда берут деньги до обращения в Росреестр.

В процессе регистрации порой выявляются нюансы, не позволяющие зарегистрировать право собственности (например, продавец по факту не является правомочен на проведение сделки).

Но вернуть уже переданные деньги удается не всегда. А при отсутствии надлежащих доказательств и вовсе невозможно доказать, что деньги переданы.

С другой стороны не хочет рисковать и продавец. Он желает получить уверенность, что действительно получит деньги за квартиру. Как осуществляется передача денег в сделках меж частными лицами?

Чаще всего деньги передаются наличными. И зачастую в качестве доказательства факта приема-передачи средств используется расписка.

Это достаточно известный инструмент и, безусловно, он имеет место быть. Но в современном мире есть и более безопасные способы, позволяющие передать деньги продавцу.

В сделках со вторичной недвижимостью существует три наиболее безопасных способа передачи денег. Это:

• банковская ячейка;
• привлечение нотариуса;
• аккредитив.

Ячейка используется при передаче наличных денег. Нотариус может помочь в проведении расчетов, как наличными, так и по безналу. Аккредитив же предполагает исключительно безналичный платеж.

Каждый из перечисленных способов имеет свои плюсы. Но в то же время необходимо знать тонкости применения каждого способа.

Если правильно применить выбранный вариант, то вероятные риски, связанные с передачей денег, сводятся практически к нулю.

Аренда сейфа в банке в последнее время все больше обретает популярность при расчетах на рынке недвижимости. Банковской ячейкой именуется сейф в специальном банковском хранилище (депозитарии).

Банк передает такой сейф в аренду на период любой длительности с целью сохранения ценностей. При этом банком не проверяется, что будет сберегаться в ячейке.

Основная банковская задача это обеспечение охраны сейфа и контроля доступа к нему. За счет этого передача денег через банк осуществляется в строго конфиденциальном порядке.

Арендатором ячейки становится покупатель. Он закладывает в сейф сумму, предназначенную для передачи продавцу.

Последний получить деньги может только согласно с условиями дополнительного соглашения, заключенного меж продавцом, покупателем и банком.

В оформляемом соглашении прописываются условия доступа к ячейке — конкретный срок и документы, какие обязан предоставить продавец.

Сущность данного способа в том, что продавец документально удостоверяет факт продажи квартиры конкретному покупателю.

Взамен он получает возможность извлечь из ячейки деньги. Если в установленные сроки продавец не объявился, то покупатель может забрать деньги сам.

При таких расчетах наличность пересчитывается и проверяется в банке при закладке их в сейф, в присутствии продавца.

При этом ключ от сейфа может оставаться у покупателя до получения расписки в получении средств после госрегистрации или сразу передаваться продавцу.

Важно! В соглашении можно предусмотреть условие совместного доступа, независимо от иных условий. К примеру, стороны отказались от сделки.

Чтобы не ожидать истечения положенного срока участники предполагаемой сделки могут совместно открыть сейф, и покупатель заберет свои деньги назад.

Передача наличных может осуществляться и без привлечения банка. Например, покупатель передает средства, а взамен получает расписку.

Это становится доказательством факта передачи средств и при необходимости такой документ может использоваться даже в судебных разбирательствах.

Но при этом составить расписку нужно правильно. Пишет ее продавец, желательно полностью от руки, без помарок и зачеркиваний, а затем заверяет своей подписью, соответствующей паспортному образцу.

Безопасная передача наличных обеспечивается привлечением депозита нотариуса. Деньги размещаются на специальном счете нотариуса перед сделкой.

После оформления покупателем права собственности деньги передаются продавцу.

Условия получения денег также оговариваются в соглашении, как и в случае с банковской ячейкой. Депозит нотариуса можно применить и при расчетах по безналу.

Среди прочих вариантов нужно упомянуть аккредитив. Это услуга банка, точнее обязательство, реализовать по поручению клиента платеж со счета в пользу указанного получателя по факту предъявления определенного перечня документов.

В целом схема такая же, как и у банковской ячейки. Отличие в том, что используется безналичная форма расчетов.

Аккредитив может иметь разное выражение, но при продаже квартиры чаще используется покрытый безотзывный аккредитив.

Под покрытым понимается то, что банк покупателя (банк-эмитент) действительно переводит положенную денежную сумму в банк продавца (банк-исполнитель).

Безотзывность предполагает, что банк-эмитент не может отозвать деньги обратно без веских причин.

Как проходит передача денег от покупателя к продавцу? Схема передачи денег при продаже квартиры всецело зависит от способа, выбранного сторонами:

В договоре о купле-продаже квартиры всегда прописывается момент, когда передаются деньги. Как правило, предусматривается это в пункте о «Порядке расчетов».

Теоретически стороны могут самостоятельно установить момент передачи средств. Так при передаче денег наличными расчет может осуществляться:

И все же, в какой бы момент наличные деньги при продаже квартиры не передавались, операция остается рискованной. Другое дело, когда используется банковский сейф, нотариальный депозит или аккредитив.

Видео: 7 ошибок при передаче денег за квартиру

В этом случае сам момент передачи не принципиален. Деньги на сохранение можно положить абсолютно в любое время. Все равно продавец получит их только после выполнения заранее согласованных условий.

Если существует столько безопасных способов передачи денег при купле-продаже, то резонно возникает вопрос о том, почему наличные расчеты из рук в руки себя все еще не изжили.

Объясняется это желанием избежать дополнительных расходов. Любой из перечисленных безопасных способов передачи денег таковые предполагает по умолчанию.

В случае использования банковской ячейки потребуется оплачивать аренду сейфа. При этом величина арендной платы зависит и от срока хранения, и от размера ячейки (лимит суммы).

Стоимость аренды ячейки варьируется в пределах 1-3 тысяч рублей за месяц. Кроме того 2-5 тысяч рублей потребуется заплатить за оформление дополнительного соглашения.

Также может взиматься с клиента страховой взнос за ячейку и залог за ключ от нее на случай утери. При использовании депозита нотариуса потребуется заплатить около 1 500 рублей.

Но это при условии, что услуга предоставляется в качестве дополнительной при составлении у нотариуса договора купли-продажи.

Но при этом нужно учесть, что банками взимается комиссия за перевод средств со счета на счет. В данном случае получается, что комиссия взимается дважды.

Кроме того дополнительно комиссия насчитывается при обналичивании средств. Когда применяется аккредитив, стоимость банковского обслуживания возрастает.

Увеличивается и число сопутствующих расходов – открытие счета покупателем и продавцом, комиссии за перевод меж банками, комиссия за обналичивание средств.

К тому же услугу аккредитива предоставляет не так много банков, а за счет ее редкого использования у многих банков просто отсутствует навык ее использования.

Да и при срыве сделки возврат средств будет долгим, а иногда и требующим судебных разбирательств, что опять же потребует затрат.

Но, несмотря на наличие дополнительных расходов, безопасные способы передачи денежных средств с привлечением банка или через нотариуса все-таки более целесообразны.

Стоимость сделки при этом увеличится, но зато риск потери денег или имущества будет предотвращен.