Выборы совета дома согласно жилищного кодекса рф

Оглавление [Показать]

1. В случае, если в многоквартирном доме не создано товарищество собственников жилья либо данный дом не управляется жилищным кооперативом или иным специализированным потребительским кооперативом и при этом в данном доме более чем четыре квартиры, собственники помещений в данном доме на своем общем собрании обязаны избрать совет многоквартирного дома из числа собственников помещений в данном доме. Регистрация совета многоквартирного дома в органах местного самоуправления или иных органах не осуществляется.

2. В случаях, указанных в части 1 настоящей статьи, при условии, если в течение календарного года решение об избрании совета многоквартирного дома собственниками помещений в нем не принято или соответствующее решение не реализовано, орган местного самоуправления в трехмесячный срок созывает общее собрание собственников помещений в многоквартирном доме, в повестку дня которого включаются вопросы об избрании в данном доме совета многоквартирного дома, в том числе председателя совета данного дома, или о создании в данном доме товарищества собственников жилья.

3. Совет многоквартирного дома не может быть избран применительно к нескольким многоквартирным домам.

4. Количество членов совета многоквартирного дома устанавливается на общем собрании собственников помещений в многоквартирном доме. Если иное не установлено решением общего собрания собственников помещений в многоквартирном доме, количество членов совета многоквартирного дома устанавливается с учетом имеющегося в данном доме количества подъездов, этажей, квартир.

5. Совет многоквартирного дома:

1) обеспечивает выполнение решений общего собрания собственников помещений в многоквартирном доме;

2) выносит на общее собрание собственников помещений в многоквартирном доме в качестве вопросов для обсуждения предложения о порядке пользования общим имуществом в многоквартирном доме, в том числе земельным участком, на котором расположен данный дом, о порядке планирования и организации работ по содержанию и ремонту общего имущества в многоквартирном доме, о порядке обсуждения проектов договоров, заключаемых собственниками помещений в данном доме в отношении общего имущества в данном доме и предоставления коммунальных услуг, а также предложения по вопросам компетенции совета многоквартирного дома, избираемых комиссий и другие предложения по вопросам, принятие решений по которым не противоречит настоящему Кодексу;

3) представляет собственникам помещений в многоквартирном доме предложения по вопросам планирования управления многоквартирным домом, организации такого управления, содержания и ремонта общего имущества в данном доме;

4) представляет собственникам помещений в многоквартирном доме до рассмотрения на общем собрании собственников помещений в данном доме свое заключение по условиям проектов договоров, предлагаемых для рассмотрения на этом общем собрании. В случае избрания в многоквартирном доме комиссии по оценке проектов договоров указанное заключение представляется советом данного дома совместно с такой комиссией;

5) осуществляет контроль за оказанием услуг и (или) выполнением работ по управлению многоквартирным домом, содержанию и ремонту общего имущества в многоквартирном доме и за качеством предоставляемых коммунальных услуг собственникам жилых и нежилых помещений в многоквартирном доме и пользователям таких помещений, в том числе помещений, входящих в состав общего имущества в данном доме;

6) представляет на утверждение годового общего собрания собственников помещений в многоквартирном доме отчет о проделанной работе;

7) осуществляет принятие решений о текущем ремонте общего имущества в многоквартирном доме в случае принятия соответствующего решения общим собранием собственников помещений в многоквартирном доме в соответствии с пунктом 4.2 части 2 статьи 44 настоящего Кодекса.

6. Из числа членов совета многоквартирного дома на общем собрании собственников помещений в многоквартирном доме избирается председатель совета многоквартирного дома.

7. Председатель совета многоквартирного дома осуществляет руководство текущей деятельностью совета многоквартирного дома и подотчетен общему собранию собственников помещений в многоквартирном доме.

8. Председатель совета многоквартирного дома:

1) до принятия общим собранием собственников помещений в многоквартирном доме решения о заключении договора управления многоквартирным домом вправе вступить в переговоры относительно условий указанного договора, а при непосредственном управлении многоквартирным домом собственниками помещений в данном доме вправе вступить в переговоры относительно условий договоров, указанных в частях 1 и 2 статьи 164 настоящего Кодекса;

2) доводит до сведения общего собрания собственников помещений в многоквартирном доме результаты переговоров по вопросам, указанным в пункте 1 настоящей части;

3) на основании доверенности, выданной собственниками помещений в многоквартирном доме, заключает на условиях, указанных в решении общего собрания собственников помещений в данном доме, договор управления многоквартирным домом или договоры, указанные в частях 1 и 2 статьи 164 настоящего Кодекса. По договору управления многоквартирным домом приобретают права и становятся обязанными все собственники помещений в многоквартирном доме, предоставившие председателю совета многоквартирного дома полномочия, удостоверенные такими доверенностями. Собственники помещений в многоквартирном доме вправе потребовать от управляющей организации копии этого договора, а при непосредственном управлении многоквартирным домом собственниками помещений в данном доме копии договоров, заключенных с лицами, осуществляющими оказание услуг и (или) выполнение работ по содержанию и ремонту общего имущества в данном доме, от указанных лиц;

4) осуществляет контроль за выполнением обязательств по заключенным договорам оказания услуг и (или) выполнения работ по содержанию и ремонту общего имущества в многоквартирном доме на основании доверенности, выданной собственниками помещений в многоквартирном доме, подписывает акты приемки оказанных услуг и (или) выполненных работ по содержанию и текущему ремонту общего имущества в многоквартирном доме, акты о нарушении нормативов качества или периодичности оказания услуг и (или) выполнения работ по содержанию и ремонту общего имущества в многоквартирном доме, акты о непредоставлении коммунальных услуг или предоставлении коммунальных услуг ненадлежащего качества, а также направляет в органы местного самоуправления обращения о невыполнении управляющей организацией обязательств, предусмотренных частью 2 статьи 162 настоящего Кодекса;

5) на основании доверенности, выданной собственниками помещений в многоквартирном доме, выступает в суде в качестве представителя собственников помещений в данном доме по делам, связанным с управлением данным домом и предоставлением коммунальных услуг;

6) осуществляет принятие решений по вопросам, которые переданы для решения председателю совета многоквартирного дома в соответствии с решением общего собрания собственников помещений в многоквартирном доме, принятым в соответствии с пунктом 4.3 части 2 статьи 44 настоящего Кодекса.

8.1. Общее собрание собственников помещений в многоквартирном доме вправе принять решение о выплате вознаграждения членам совета многоквартирного дома, в том числе председателю совета многоквартирного дома. Такое решение должно содержать условия и порядок выплаты указанного вознаграждения, а также порядок определения его размера.

9. Совет многоквартирного дома действует до переизбрания на общем собрании собственников помещений в многоквартирном доме или в случае принятия решения о создании товарищества собственников жилья до избрания правления товарищества собственников жилья.

10. Совет многоквартирного дома подлежит переизбранию на общем собрании собственников помещений в многоквартирном доме каждые два года, если иной срок не установлен решением общего собрания собственников помещений в данном доме. В случае непринятия в установленный срок на общем собрании собственников помещений в многоквартирном доме решения о переизбрании совета многоквартирного дома полномочия совета многоквартирного дома продлеваются на тот же срок. При ненадлежащем исполнении своих обязанностей совет многоквартирного дома может быть досрочно переизбран общим собранием собственников помещений в многоквартирном доме.

11. Для подготовки предложений по отдельным вопросам, связанным с деятельностью по управлению многоквартирным домом, могут избираться комиссии собственников помещений в данном доме, которые являются коллегиальными совещательными органами управления многоквартирным домом.

12. Комиссии собственников помещений в многоквартирном доме избираются по решению общего собрания собственников помещений в многоквартирном доме или по решению совета многоквартирного дома.

13. Общим собранием собственников помещений в многоквартирном доме может быть принято решение об использовании системы или иной информационной системы с учетом функций указанных систем в деятельности совета многоквартирного дома, председателя совета многоквартирного дома, комиссий собственников помещений в многоквартирном доме в случае их избрания, а также об определении лиц, которые от имени собственников помещений в многоквартирном доме уполномочены на обеспечение деятельности указанных совета, председателя, комиссий.

1. Общее собрание собственников помещений в многоквартирном доме при всей своей значимости как единственный орган управления таким домом и как форма выражения воли указанных собственников не всегда является достаточно гибким инструментом для руководства текущей деятельностью по управлению многоквартирным домом. Часто предоставленные собственникам помещений права на создание своих объединений по разным причинам реализованы не в полной мере . Не редки случаи, когда собственники помещений в многоквартирном доме самостоятельно не осуществили выбор способа управления многоквартирным домом и отбор управляющей организации обеспечен органом местного самоуправления в соответствии с ч. 4 ст. 161 ЖК РФ без участия собственников помещений. Понятно, что собственники помещений ни при каких обстоятельствах не должны быть отстранены от решения текущих вопросов по обеспечению прежде всего надлежащего содержания общего имущества многоквартирного дома и его обслуживания.
———————————
По данным Росстата, в Российской Федерации на 1 января 2011 г. доля общей площади многоквартирных домов, которыми управляют товарищества собственников жилья, в общей площади всех многоквартирных домов составляет 19,8% (с учетом «многодомовых» товариществ собственников жилья).

2. Комментируемой статьей существенно расширены возможности собственников помещений, во-первых, в части более эффективного формирования и согласования собственниками помещений решений, направленных на повышение качества обслуживания и управления многоквартирным домом, и, во-вторых, закреплены конкретные полномочия в осуществлении контроля за оказанием услуг и (или) выполнением работ по содержанию и ремонту общего имущества такого дома, а также контроля за предоставлением коммунальных услуг надлежащего качества. Указанные возможности и права в соответствии с новыми правилами должны применяться в случаях, если собственники помещений не смогли объединиться в товарищество собственников жилья либо дом не управляется жилищным кооперативом или иным специализированным потребительским кооперативом. Поэтому при отсутствии в многоквартирном доме создаваемых собственниками помещений из своего состава объединений в форме юридических лиц такие собственники на своем общем собрании должны избрать совет дома, а из числа лиц данного совета избрать его председателя. При этом в состав совета дома могут входить только собственники помещений данного многоквартирного дома. Кроме того, в отличие от правил, допускающих в определенных случаях создание так называемых многодомовых товариществ (ч. 2 ст. 136 ЖК), т.е. объединений собственников помещений в форме юридических лиц для управления несколькими многоквартирными домами, избрание одного совета дома собственниками помещений нескольких многоквартирных домов не допускается. Для исключения такой возможности в ч. 3 комментируемой статьи установлен императивный запрет.

3. Жилищный кодекс РФ устанавливает для собственников помещений многоквартирного дома императивное требование о необходимости избрания ими в указанном случае совета дома. Исключение составляют только так называемые малоквартирные дома, число квартир в которых менее пяти.

Необходимо обратить внимание, что численный критерий, отражающий минимальное пороговое значение для необходимости избрания совета дома, ориентирован исключительно на число квартир. Поэтому в данном случае не имеют значения такие параметры, как количество нежилых помещений и количество собственников жилых и иных помещений, в том числе комнат. Используемый в ч. 1 комментируемой статьи численный критерий количества квартир разграничивает только исполнение собственниками помещений в многоквартирном доме обязанности по избранию совета дома, но не ограничивает собственников помещений в многоквартирном доме, количество квартир в котором менее пяти, также избрать на своем общем собрании совет дома и председателя такого совета. В данном случае собственники помещений в таких малоквартирных домах не связаны императивными рамками по обязательному избранию совета дома.

4. Создание собственниками помещений на своем общем собрании совета дома не влечет необходимости совершения действий по регистрации такого объединения в органах местного самоуправления или любых иных органах. Указание на отсутствие регистрации, как представляется, введено, с одной стороны, с целью подчеркнуть, что такая форма самоорганизации группы собственников помещений в многоквартирном доме не может являться юридическим лицом, с другой — для устранения препятствий и давления со стороны любых административных органов в процессе реализации права указанных собственников на создание совета дома. Вместе с тем следует признать, что отсутствие предписаний о необходимости хотя бы ведения органами местного самоуправления учета избранных в конкретных многоквартирных домах советов дома, а также председателей таких советов на практике не будет способствовать их легитимному восприятию во взаимоотношениях с третьими лицами, в особенности с управляющими организациями.

Практические сложности будут иметь место также во взаимоотношениях между советами дома и их председателями с органами местного самоуправления, учитывая, что на орган местного самоуправления возложена обязанность по организации проведения проверки деятельности управляющих организаций на основании обращений председателя совета соответствующего многоквартирного дома. В то же время орган местного самоуправления должен иметь актуальную информацию о действующих в многоквартирных домах советах дома и о председателях таких советов прежде всего потому, что выполнение возложенной ч. 2 комментируемой статьи обязанности по созыву органом местного самоуправления общего собрания собственников помещений при невыполнении обязанности по избранию совета дома в предусмотренных случаях может быть реализовано таким органом только при наличии необходимой информации от собственников помещений соответствующего многоквартирного дома.

Актуальная информация о советах домов и их председателях также необходима и жилищным инспекциям, учитывая, что данным органам субъектов Российской Федерации предоставлены права на обращение в суд с заявлениями о признании недействительным решения, принятого общим собранием собственников помещений в многоквартирном доме, если такое решение не соответствует положениям ЖК РФ, а также на проведение, с согласия собственников, обследования жилых помещений, исследований, испытаний, расследований, экспертиз и других мероприятий по контролю.

Следует признать, что предоставление информации об избрании общим собранием собственников помещений совета дома и его председателя прежде всего обеспечивает интересы собственников помещений, а сбор такой информации крайне необходим органам местного самоуправления для реализации возложенных на них обязанностей. Поэтому собственникам помещений следует незамедлительно уведомлять орган местного самоуправления об избрании совета дома и его председателя, а органам местного самоуправления необходимо организовать сбор и хранение соответствующих сведений, основываясь в том числе на исполнении предусмотренных ч. 3 ст. 165 ЖК РФ обязанностей по предоставлению гражданам информации, затрагивающей сферу жилищно-коммунальных отношений.

Необходимо обратить внимание на то, что орган местного самоуправления обязан организовать созыв общего собрания собственников помещений в многоквартирном доме, если в предусмотренных комментируемой статьей случаях указанные собственники самостоятельно не осуществили избрание совета дома и его председателя. Для собственников помещений в многоквартирном доме установлен период, составляющий календарный год, в течение которого должно быть проведено общее собрание, на котором должен быть рассмотрен вопрос о выборе совета дома и его председателя. С учетом ч. 5 ст. 8 Федерального закона от 4 июня 2011 г. N 123-ФЗ «О внесении изменений в Жилищный кодекс Российской Федерации и отдельные законодательные акты Российской Федерации» отсчет календарного года осуществляется со дня вступления в силу названного Закона, который согласно его ст. 9 вступил в силу через 10 дней после опубликования. Принимая во внимание дату официальной публикации, начиная с 17 июня 2011 г. в течение календарного года собственникам помещений в многоквартирных домах необходимо в предусмотренных ЖК РФ случаях обеспечить избрание совета дома и его председателя.

Для органов местного самоуправления установлен специальный срок в три месяца, отсчет которого осуществляется по истечении указанного календарного года. При этом, если в предусмотренных ЖК РФ случаях в соответствующем доме не проведено общее собрание, на котором избраны совет дома и его председатель, орган местного самоуправления в период с 17 июня по 17 сентября 2012 г. должен организовать проведение общих собраний в таких домах. В повестку дня общего собрания собственников помещений в многоквартирном доме, организуемого при содействии органа местного самоуправления, включается вопрос либо об избрании совета дома и его председателя, либо о создании товарищества собственников жилья.

Возложение обязанности по организации проведения указанного собрания на орган местного самоуправления в сравнении с обязанностью по проведению данным органом открытого конкурса по отбору управляющей организации (ч. 4 ст. 161 ЖК) представляется не достаточно обоснованным. Если «пассивное» отношение собственников помещений в многоквартирном доме в вопросе выбора способа управления замещается административными процедурами по понятным причинам, в данном случае такая пассивность не должна приводить к разрушению жилищного фонда и влиять на безопасность условий проживания. Преодоление же пассивности таких собственников по инициативе органа местного самоуправления в вопросе избрания совета дома и его председателя нельзя объяснить необходимостью обеспечения непрерывного управления домом, в таком доме не создаются условия, приводящие к утрате управления домом. Если «формально» избранные при содействии органа местного самоуправления совет дома и его председатель не будут активно пользоваться предоставленными комментируемой статьей правами, то не произойдет никаких изменений в улучшении качества «жизни» дома, для обеспечения чего и предусмотрено создание совета дома.

5. Только общее собрание собственников помещений многоквартирного дома является единственным, постоянно существующим органом управления многоквартирным домом (см. комментарий к ст. 44 ЖК). Поэтому совет дома не следует рассматривать как самостоятельный орган управления многоквартирным домом. Конечно, совет дома не является альтернативным способом управления и не заменяет собой общее собрание.

Исходя из целей создания совета дома и его компетенции избираемый из числа собственников помещений в многоквартирном доме совет следует рассматривать как законодательно установленный вид самоорганизации собственников помещений в конкретном доме, посредством которого создается действующий на постоянной основе актив собственников такого дома.

Совет дома условно можно рассматривать как аналог действовавших в советский период домовых комитетов, которые также избирались на общем собрании жильцов или их представителей от домов, корпусов, подъездов (по нормам, устанавливаемым соответствующим исполкомом местного Совета народных депутатов, комитетом профсоюза предприятия, организации и учреждения) открытым голосованием сроком на два года в составе не менее семи человек . При этом цели создания совета дома и домового комитета с поправкой на имевшие место социально-экономические отношения практически совпадают .
———————————
Постановление Совмина РСФСР, ВЦСПС от 9 августа 1968 г. N 548 «Об усилении роли домовых комитетов в управлении государственным жилищным фондом» (СП РСФСР. 1968. N 15. Ст. 75).

Домовый комитет образовывался на общественных началах в каждой жилищно-эксплуатационной организации исполкома местного Совета народных депутатов, предприятия, организации и учреждения в целях широкого привлечения населения к управлению государственным жилищным фондом и для содействия жилищно-эксплуатационной организации в ее работе по обеспечению сохранности жилищ и их дальнейшего благоустройства, по улучшению жилищных условий трудящихся и образцовому содержанию квартир, домов, дворов, придомовых участков и объектов благоустройства.

Комментируемая статья не устанавливает требований к количественному составу совета дома, в том числе требований к минимальной численности, как это было установлено для домовых комитетов. Собственники помещений в многоквартирном доме самостоятельно определяют приемлемый состав совета дома, оптимальная численность которого устанавливается ими на своем общем собрании исходя из предусмотренных комментируемой статьей примерных критериев (количества подъездов, этажей, квартир).

6. По общему правилу совет дома избирается сроком на два года. Однако общее собрание вправе принять решение об установлении как более короткого срока, так и более длительного срока осуществления избираемого общим собранием собственников помещений совета дома. Если общим собранием иной срок осуществления полномочий не установлен, общее собрание собственников помещений в многоквартирном доме раз в два года должно рассматривать вопрос о переизбрании соответствующего совета дома. В любом случае соответствующее общее собрание не ограничено в возможности самостоятельного определения необходимости включения тех или иных собственников помещений одного многоквартирного дома в состав совета как путем осуществления ротации отдельных его членов, так и посредством единовременной замены (переизбрания) всего состава совета дома.

В случае ненадлежащего исполнения избранным советом дома своих полномочий в повестку дня общего собрания собственников помещений вне зависимости от истечения срока, на который избран такой совет, может быть включен вопрос о досрочном прекращении полномочий данного совета.

Полномочия соответствующего совета дома прекращаются не только в связи с избранием нового состава совета дома с момента его избрания. Общее собрание собственников помещений в многоквартирном доме может без рассмотрения вопроса о прекращении полномочий совета дома принять решение о создании товарищества собственников жилья. В этом случае полномочия совета дома прекращаются в силу закона с момента избрания в установленном порядке правления товарищества собственников жилья (см. комментарий к ст. 147 ЖК).

7. Как было отмечено, компетенция совета дома не заменяет полномочия общего собрания собственников помещений в многоквартирном доме. Являясь избранным общим собранием, совет дома наделен компетенцией по решению организационно-процедурных вопросов, а также по осуществлению контрольных функций. В ч. 5 комментируемой статьи представлен закрытый перечень вопросов ведения совета дома. Однако совет дома вправе впоследствии вынести на решение дополнительные предложения по вопросам своей компетенции. В то же время следует учитывать, что предусмотренные ЖК РФ вопросы исключительной компетенции общего собрания собственников помещений в многоквартирном доме не могут быть переданы совету дома (см. комментарий к ст. 44 ЖК).

8. Для решения отдельных вопросов, повышения уровня проработки выносимых на решение общего собрания вопросов, подготовки консолидированных предложений общее собрание вправе избирать специальные комиссии. Комментируемая статья не предъявляет требований к количеству, составу, порядку избрания, срокам осуществления комиссиями своей деятельности. Поэтому все критерии, определяющие создание и деятельность комиссий, должны быть выработаны и приняты общим собранием в соответствующем многоквартирном доме. Необходимо обратить внимание на то, что целесообразность создания комиссий является исключительной прерогативой общего собрания, на котором путем голосования определяется необходимость избрания какой-либо комиссии. Конечно, комиссии избираются в помощь совету дома прежде всего для более всесторонней проработки и изучения какого-либо вопроса или проблемы.

Только для одного случая в комментируемой статье установлено обязательное участие комиссии в процедуре вынесения на решение общего собрания проектов соответствующих договоров. Это касается комиссии, занимающейся в соответствии с решением общего собрания предварительной оценкой проектов договоров. Если общим собранием такая комиссия была избрана, то совет дома представляет свое заключение по выносимым на голосование общего собрания проектам договоров совместно с такой комиссией. В данном случае не предусматривается, что данная комиссия представляет общему собранию альтернативное заключение, однако процедура совместного представления заключения, безусловно, предполагает доведение до собственников помещений мнения комиссии по рассмотренным на ее заседаниях проектам договоров.

9. Собственники помещений в многоквартирном доме на своем общем собрании после принятия решения об избрании совета дома также решают вопрос об избрании председателя совета дома из числа лиц, представляющих данный совет. Это означает, что общее собрание собственников помещений в многоквартирном доме не может включать в выносимый на голосование список кандидатов на должность председателя совета дома лиц, которые не вошли в состав совета дома. Исходя из диспозиции ч. 6 комментируемой статьи избрание соответствующим общим собранием председателя совета дома является самостоятельным вопросом повестки дня. Поэтому при решении вопросов о переизбрании совета дома, досрочном прекращении полномочий всего состава членов совета дома отдельно на голосование должен выноситься вопрос о прекращении полномочий ранее избранного председателя совета дома.

10. Председатель совета дома не является органом управления совета дома, действует как специально уполномоченный общим собранием многоквартирного дома член данного совета, осуществляет руководство текущей деятельностью данного совета и подотчетен только общему собранию собственников помещений в многоквартирном доме.

В отличие от компетенции совета дома, расширение которой возможно по решению общего собрания, вопросы компетенции председателя совета не могут быть расширены. При этом отдельными из предусмотренных полномочий председатель совета дома обладает, если соответствующие права отражены в выдаваемой собственниками помещений в многоквартирном доме доверенности.

Без доверенности от собственников помещений в данном доме председатель совета дома вправе осуществлять только прямо предусмотренные комментируемой статьей действия. В частности, он вправе решать организационные вопросы по предварительной проработке условий договора управления многоквартирным домом и для подготовки заключения об условиях договора может выносить его на обсуждение совета дома. Выступая от имени и в интересах собственников помещений, председатель совета дома представляет позицию указанных собственников в переговорных процедурах с управляющей организацией и доводит до сведения общего собрания собственников помещений в многоквартирном доме результаты данных переговоров. Если в многоквартирном доме выбрано непосредственное управление, председатель совета дома осуществляет аналогичные действия с лицами, предоставляющими услуги по содержанию и (или) выполнению работ по ремонту общего имущества. Также без доверенности он осуществляет постоянный контроль за выполнением обязательств по заключенным договорам оказания услуг и (или) выполнения работ по содержанию и ремонту общего имущества в многоквартирном доме. В случае выявления нарушений по оказанию услуг и выполнению работ по надлежащему содержанию и ремонту общего имущества в таком доме, предоставлению коммунальных услуг председатель совета дома направляет в органы местного самоуправления обращения о ненадлежащем выполнении управляющей организацией своих обязанностей.

Только на основании доверенности председатель совета дома:

— заключает с управляющей организацией договор управления многоквартирным домом;

— заключает договоры с лицами, предоставляющими услуги по содержанию и (или) выполнению работ по ремонту общего имущества, если в соответствии с решением общего собрания собственников помещений осуществляется непосредственное управление многоквартирным домом;

— подписывает акты приемки оказанных услуг и (или) выполненных работ по содержанию и текущему ремонту общего имущества в многоквартирном доме, акты о нарушении нормативов качества или периодичности оказания услуг и (или) выполнения работ по содержанию и ремонту общего имущества в многоквартирном доме, акты о непредоставлении коммунальных услуг или предоставлении коммунальных услуг ненадлежащего качества;

— выступает в суде в качестве представителя собственников помещений в многоквартирном доме по делам, связанным с управлением данным домом и предоставлением коммунальных услуг.

Необходимо дополнительно отметить, что в отличие от предусмотренной ЖК РФ возможности расширения компетенции совета дома решением общего собрания собственников помещений в многоквартирном доме компетенция председателя совета дома строго ограничена. Поэтому представление председателем совета дома как должностным лицом интересов собственников помещений в соответствии с выдаваемой ими доверенностью осуществляется только при решении предусмотренных комментируемой статьей вопросов. Это не означает, что собственники помещений в многоквартирном доме ограничены в возможности наделения лица, избранного на должность председателя совета дома, либо иного лица решать в интересах данных собственников любые другие вопросы на основании выдаваемой ими доверенности.

Выбрать совет дома, который будет усердно защищать интересы собственников, не так просто. Как организовать выбор совета многоквартирного дома? Как часто его нужно проводить? Что следует указать в протоколе и можно ли голосовать в заочной форме? Как выбрать совет дома и организовать переизбрание? Давайте рассмотрим эти вопросы.

выборы совета дома согласно жилищного кодекса рфЕсли в Вашем доме нет никакой «управляющей» организации, которая занимается благоустройством сооружения и двора ее необходимо создать.

Согласно жилищному кодексу РФ и его требованиям необходимо создать совет дома.

Он выполняет несколько важных задач:

  • организация необходимых работ для обслуживания и ремонта дома; при этом, все важные решение принимает общее собрание;
  • анализ и планирование необходимых работ в соответствии с потребностями и пожеланиями жильцов;
  • контроль качества предоставляемых Управляющей компанией услуг.

Выбрав совет дома, вы сможете переложить на его членов решение многих проблем, которые раньше жильцы должны были принимать в одиночку.

Как часто необходимо проводить выбор совета дома? В большинстве случаев избрание совета многоквартирного дома проводят – раз в два года. Однако собственники вправе сами установить периодичность, указав его в уставе.

Перед тем, как создать совет дома, необходимо провести выборы. Вам придется проделать немалую подготовительную работу.

Лучше всего, если этим будет заниматься не кто-то один, а небольшая инициативная группа. Для начала потребуется проделать несколько подготовительных шагов. Пошаговая инструкция:

  • заготовить документы для голосования;

  • сформулировать повестку дня, указав выборы совета, председателя и т. д.;

  • выберите подходящее время и место;

  • уведомите собственников о внеочередном собрании.

Сделать это можно лично, а также при помощи объявлений; обязательно укажите цель создания собрания, повестку дня, время и место проведения; сделать это нужно не меньше чем за 10 дней.

ВНИМАНИЕ! В голосовании должно участвовать не менее 50% собственников. Жилищный кодекс говорит, что каждый голос имеет свой вес, пропорциональный размеру жилплощади.

Перед тем как выбрать совет многоквартирного дома, на самом собрании следует придерживаться следующей пошаговой инструкции:

  • проверить наличие кворума; если присутствует меньше 50% собственников, то следует организовать заочное голосование;

  • выбрать председателя и секретаря заседания, а также членов счётной комиссии, которая подведёт итоги;

  • поочерёдно провести голосование по каждому вопросу; отдавать свой голос жильцы могут как поднятием рук, так и в письменной форме – строгих правил на этот счёт не существует; все результаты нужно зафиксировать в протоколе;

  • подвести итоги; если голосование прошло успешно: объявить состав нового совета и его председателя;

  • подписать итоговый протокол и проинформировать жильцов о принятых решениях.

ВАЖНО! Если на собрании присутствовало недостаточное количество граждан, то вы можете провести голосование в заочной форме. Для этого подготовьте и раздайте каждому собственнику специальный бюллетень.

Звоните юристу

Подберем специалиста за вас

8 (499) 350-97-63 — Москва

8 (812) 309-74-28 — СПб

Протокол об избрании: образец составления

выборы совета дома согласно жилищного кодекса рфПротокол о создании совета дома является главным документом, подтверждающим его полномочия.

В нём указываются итоговые результаты и подробности проведённого собрания.

Это официальный документ, поэтому он должен быть подписан и подтверждён собственниками.

Составить протокол можно в любой форме: можно взять за основу аналогичные документы, однако нет ничего плохого, если заполнять его на усмотрение жильцов.

Важно, чтобы он включал несколько обязательных пунктов:

  • дату и место проведения собрания;
  • цель и повестку дня; помните, что менять эти пункты после начала будет нельзя;
  • количество присутствующих собственников; важно указать общий объём их владений в процентном соотношении от всей площади дома; указать, присутствовал ли необходимый для выборов кворум;
  • фамилии и инициалы председателя и секретаря собрания; указать результаты голосования на эти должности;
  • результаты голосования в количестве собственников, а также в процентном соотношении от общего количества присутствующих;
  • итоги – был ли избран совет и председатель;
  • подпись председателя и секретаря;
  • место, где будет храниться оригинал протокола; этот пункт не является обязательным, однако во многих случаях он был весьма полезным.

ВНИМАНИЕ! Если в протоколе будет допущена ошибка или он будет составлен с явными нарушениями, то его можно будет легко обжаловать в суде. Если же всё оформлено правильно, то оспорить итог будет весьма проблематично.

Протокол следует составить в нескольких копиях. Принятые решения считаются действительными сразу после подписания протокола. После этого совет должен проинформировать жильцов об итогах выборов и ближайших планах.

Это можно сделать посредством личного обращения к каждому собственнику или при помощи объявления, которое следует повесить в общедоступном месте.

Если вы не очень доверяете совету в своем многоквартирном доме или желаете лучше контролировать его работу, то можете установить срок полномочий в 6 месяцев.

ВАЖНО! Собственники могут добиться переизбрания совета своего многоквартирного дома, когда члены совета больше не могут полноценно выполнять свои функции и подают в отставку.

Иногда сами жильцы недовольны качеством их работы и требуют изменений.

Что тогда делать?

Дом не может оставаться без «руководства».

Поэтому необходимо инициировать внеочередные выборы совета многоквартирного дома, позволяющие вносить изменения в состав ещё до окончания полномочий.

Сделать это может один из владельцев квартир. При этом неважно, по каким причинам инициатор созывает внеочередное голосование. Обычно это происходит крайне редко, лишь в тех случаях, когда доверие жильцов потеряно окончательно.

СПРАВКА! Причиной тому может быть коррумпированность членов «правления» и их лояльность к Управляющей компании.

Смещение совета многоквартирного дома можно осуществить лишь общим решением собрания владельцев, которое должно поддержать большинство присутствующих.

Предлагаем посмотреть интересное видео по теме статьи:

Если совет потерял доверие, то Вы можете инициировать его переизбрание, не смотря на то, что выборы проводятся раз в два года.

Чтобы голосование считалось правомерным, нужно придерживаться чёткой инструкции – в противном случае принятое решение можно будет оспорить в суде.

Выборы совета многоквартирного дома, а именно основные подробности и итоги голосования следует зафиксировать в протоколе, составив его в нескольких экземплярах.

Звоните юристу

Подберем специалиста за вас

8 (499) 350-97-63 — Москва

8 (812) 309-74-28 — СПб

Совет многоквартирного дома – орган, являющийся связующим звеном между собственниками помещений и УК. Его члены не принимают ключевых решений, а лишь помогают общему собранию.

У ТСЖ и жилищно-строительного кооператива появилась альтернатива – совет дома. Этот орган занимается вопросами управления многоквартирным домом, контролирует УК и подрядные организации.

Наши статьи рассказывают о типовых способах решения юридических вопросов, но каждый случай носит уникальный характер.

Если вы хотите узнать, как решить именно Вашу проблему — обращайтесь в форму онлайн-консультанта справа. Это быстро и бесплатно! Или позвоните нам по телефонам:

+7 (499) 703-47-59
Москва, Московская область

+7 (812) 309-16-93
Санкт-Петербург, Ленинградская область

+8 (800) 550-72-15
Федеральный номер (звонок бесплатный для всех регионов России)!

Совет многоквартирного дома – что это такое

Совет многоквартирного дома является выборным органом. Участие в его создании принимают собственники квартир и нежилых помещений. Деятельность органа регламентируются ст. 161.1 ЖК Российской Федерации.

Собственники помещений в многоквартирном доме (МКД) выбирают совет. Данная операция может быть осуществлена только там, где не сформировано ТСЖ или жилищно-строительный кооператив.

Согласно ч. 1 ст. 44 ЖК РФ, в таком доме существует только один орган управления – общее собрание собственников квартир. Он создается для решения самых важных задач, которые связаны с управлением МКД.

Жилищный кодекс не дает юридического статуса совету многоквартирного дома как органу, занимающегося управлением домом. Согласно ЖК Российской Федерации, совет МКД не обладает полномочиями общего собрания, которое вправе принимать решения, связанные с управлением многоквартирным домом.

По этой причине функционирование совета МКД не заменяет работу общего собрания собственников.

Согласно ч. 11 ст. 161.1 Жилищного кодекса РФ, комиссии владельцев помещений в МКД являются совещательными органами управления указанным объектом недвижимости.

Совет многоквартирного дома решает несколько важных задач. Во-первых, подготавливает предложения по вопросам, предназначенным для рассмотрения общим собранием. Во-вторых, обеспечивает реализацию принятых решений, контролируя качество.

 Проработка вопросов перед собранием собственников – чрезвычайно важная задача, поскольку без предварительной подготовки, поиска и анализа возможных действий владельцам помещений МКД будет не просто принять взвешенные решения.

Практика показывает, что отсутствие в многоквартирном доме активно действующего органа, способного представлять и отстаивать интересы жителей, ведет к невозможности тесного контакта с УК и обеспечения контроля над взятыми ею обязательствами по договору управления МКД.

Совет дома от одного собрания к следующему выполняет роль посредника между:

  • Собственниками квартир и иных помещений.
  • Жильцами и УК.

Председателю и членам совета МКД важно понимать, что они не имеют власти над остальными собственниками. Целью их деятельности является помощь в принятии решений и обеспечение контроля их реализации.

При желании, собственники жилых и нежилых помещений в МКД вправе в деталях расписать действия, выполнение которых они возлагают на совет дома. В одном документе могут содержаться принятые ранее решения организационного плана.

Для этого общее собрание собственников должно утвердить положение о совете МКД. При этом полномочия председателя и совета не могут выходить за рамки, предусмотренные ЖК Российской Федерации.

При сравнении полномочий председателя и совета МКД выясняется, что первый лишь руководит коллегиальным органом. Вследствие этого, у него нет личной власти или дополнительных возможностей в принятии решений.

Деятельность совета:

  • Подготовка предложений собственникам;
  • Презентация владельцам квартир заключения по готовящимся к подписанию договорам. При этом могут использоваться результаты, полученные председателем на переговорах;
  • Осуществление контроля качества предоставляемых коммунальных услуг и исполнение договора управления МКД.

Деятельность председателя:

  • Подписание актов выполненных работ и актов о выявленных нарушениях обязательств по договорам;
  • Обращение в муниципалитет в тех случаях, когда УК нарушает условия договора об управлении многоквартирным домом.

При выполнении своих должностных обязанностей, председатель совета МКД должен отстаивать интересы жителей, основываясь на решении совета, а не на своем личном мнении.

Согласно ЖК Российской Федерации, председатель МКД может выступать в качестве доверенного лица (при наличии соответствующих подтверждающих бумаг) конкретных владельцев квартир.

От их имени он вправе заключать договора на управление многоквартирным домом (соблюдая условия, содержащиеся в решении общего собрания собственников) и отстаивать их интересы в суде по делам, которые связаны с УК или услугами ЖКХ.

Не стоит забывать, что председатель совета МКД не может одновременно быть представителем собственника отдельного помещения, выступая на основании нотариальной доверенности, и руководителем совета МКД.

Владелец квартиры или нежилого помещения имеет право сделать своим представителем любого человека, не обязательно председателя. В ситуации, когда собственники выдают доверенность именно этому лицу, упрощается процесс заключения договоров на управление МКД. Это связано с тем, что подписи под частью бумаг будет ставить один человек.

Однако на практике такое решение упрощает работу по заключению договоров управляющей компании. Для владельцев квартир упрощение не очень-то заметно: вместо самостоятельного подписания бумаг в УК они составляют и заверяют доверенность на проведение этих действий представителю. Несмотря на это, права и обязанности, прописанные в договоре, возникают у владельцев помещений в МКД.

Независимо от наличия и количества доверенностей от собственников, председатель контролирует выполнение УК взятых на себя обязательств по управлению многоквартирным домом, согласно действующему договору. Полномочия на выполнение этих действий дает членство в совете МКД.

Необходимость в получении доверенностей от собственников помещений возникает в случае, когда председатель МКД представляет их интересы во время судебного разбирательства. Указанное лицо не нуждается в разрешительных бумагах от владельцев квартир для выполнения обязанностей, возложенных на него и совет общим собранием жильцов дома.

Председателю МКД, имеющему на руках доверенности от собственников, следует четко осознавать, когда его действия совершаются от имени коллегиального органа (совета многоквартирного дома), а когда представляются интересы определенного владельца жилого или нежилого помещения.

Какой документ подтверждает полномочия председателя или члена совета МКД? В качестве доказательства достаточно предъявить выписку из протокола общего собрания жильцов, на котором произошло их избрание. Бумага подписывается председателем и секретарем собрания.

Выписка обязательно должна содержать следующие сведения:

  • Дата проведения собрания собственников квартир и нежилых помещений в доме;
  • Решение об избрании владельца жилья членом или председателем совета МКД;
  • Указывается точный адрес дома и срок избрания совета.

Заверить выписку из протокола может орган местного или общественного территориального самоуправления, если их сотрудники присутствовали на общем собрании собственников МКД.

Наши статьи рассказывают о типовых способах решения юридических вопросов, но каждый случай носит уникальный характер.

Если вы хотите узнать, как решить именно Вашу проблему — обращайтесь в форму онлайн-консультанта справа. Это быстро и бесплатно! Или позвоните нам по телефонам:

+7 (499) 703-47-59
Москва, Московская область

+7 (812) 309-16-93
Санкт-Петербург, Ленинградская область

+8 (800) 550-72-15
Федеральный номер (звонок бесплатный для всех регионов России)!

Добавить комментарий

Ваш e-mail не будет опубликован. Обязательные поля помечены *

Этот сайт использует Akismet для борьбы со спамом. Узнайте как обрабатываются ваши данные комментариев.