Закон о продаже квартиры с несовершеннолетним ребенком

Оглавление [Показать]

Рынок недвижимости функционирует, выставляя на торги объекты недвижимости, в том, числе – с проживающими в них несовершеннолетними.

Оформляя переход права собственности, риэлторы и юристы учитывают нюансы работы с такими объектами. Не повредит информирование по этому вопросу и гражданам – потенциальным покупателям.

Приобретение квартиры, в которой зарегистрированы дети – не предвещает ничего приятного, так как выписать такого жильца окажется крайне сложно.

Вопрос с наличием регистрации матери и ребёнка на приобретённой территории перерастает в судебные тяжбы, при недобросовестности продающей стороны и халатности риэлтора, юриста или регистратора кадастровой службы, зарегистрировавшего смену правообладателя.

В свою очередь, на профессиональной совести лиц, курирующих проведение имущественной сделки – проверка документации, сопутствующей её законному проведению. Законность процедуры в том, чтобы торг не поставил в невыгодную позицию обоих участников.

Когда речь идёт о детях – государство проявляет бдительность вдвойне. Оно не позволит после приобретения площади покупателем, выставить малыша на улицу, если мать, которую недопустимо снимать с учёта без него, не изыщет варианта прописаться в другом месте (см. Все варианты прописки в квартире). А гражданин с пропиской не утрачивает права использования жилья по прямому назначению.

Случаи подобного мошенничества встречаются при утрате бдительности покупателем.

Кроме этого, они иногда опираются на не трудное положение матери и дитя, которое принудило к недобросовестному проведению торгов.

По закону несовершеннолетние лица делятся на возрастные категории:

  • Малолетние граждане – не достигшие возраста 14 лет и не обладающие дееспособностью.
  • Обладающие частичной дееспособностью подростки, возрастом 14 — 18 лет, соответственно ст.27 ГК РФ.

Первая группа лиц не правоспособна и зависима от родителей и опекунов. Во второй группе выделяются категории эмансипированных подростков, которые приравниваются в дееспособности к взрослым:

  • им разрешается жить самостоятельно;
  • создавать семью (в отдельных случаях);
  • они материально обеспечивают себя.

В то же время полноправное приобретение недвижимости для них допускается только при условии контроля со стороны родителей или опекунов. Продажа квартиры, где они прописались, происходит с их согласия или, по крайней мере – без претензий с их стороны.

На страже законного отношения к правам ребёнка стоят многочисленные организации, курирующие добросовестность родителей – законных представителей детей до момента их вступления в совершеннолетие.

К ним относятся:

  • органы опеки и попечительства;
  • прокуратура;
  • суд.

Каждая из уполномоченных организаций вправе запретить продажу, заподозрив снижение качества жизни детей, после её совершения.

Этот вопрос регламентирован Конституцией РФ, статьями Гражданского, Семейного и Жилищного кодекса РФ:

  1. Ст.20 ГК РФ устанавливает место пребывания и регистрации детей – с родителями или по решению уполномоченных организаций.
  2. П.4 ст.292 оглашает, что если продажа квартиры затрагивает имущественные интересы ребёнка, уполномоченные органы её запретят.
  3. Ст.31 ЖК РФ не допускает ухудшения имущественного положения ребёнка.

Обозначенные права определяются федеральным законодательством:

  • ГК РФ (ФЗ за № 51, от 30.11.1994);
  • ЖК РФ (ФЗ за № 188, от 29.12.2004);
  • СК РФ (ФЗ за № 223,от 29.12.1995);
  • Законом об опеке и попечительстве (ФЗ за № 48, от 24.04.2008);
  • Законом «О приватизации жилищного фонда в РФ» (ФЗ за № 1541-1, от 04.07.1991);

Такая сделка далеко не однозначна по правовым последствиям. Во избежание проблем, целесообразно выписать малыша с мамой на ПМЖ, куда они запланировали переселяться после продажи до оформления договора купли-продажи квартиры.

Если существует промежуток во времени, между продажей одного объекта недвижимости и покупкой второго — требуется выписка с временной пропиской у родственников или знакомых.

В обратном случае есть риски так и не дождаться выезда семьи с территории проживания новых владельцев.

Дело не только в предполагаемой недобросовестности родителей. При вмешательстве уполномоченных органов, к числу которых относятся вездесущие органы опеки и попечительства, появятся препятствия, решить которые иногда не получается.

Наличие на покупаемой площади ребёнка определяют, получив расширенную выписку из домовой книги(поквартирной).

Если у малыша или подростка нет прописки, но он живёт по интересующему покупателя адресу – специальные меры не требуются и сделка осуществляется в нормальном правовом режиме.

А если он живёт в другом месте, но зарегистрирован в

выставленной на торги квартире

– требуется подстраховаться, добившись выписки.

Даже после покупки, регистрации и вселения, а в редких случаях – через несколько лет, сделку признавали недействительной и аннулировали, если выявлялись огрехи юридического плана, нарушающие права малолетних и несовершеннолетних граждан (см. Расторжение договора купли продажи квартиры после регистрации).

Если ребёнок зарегистрирован собственником – выпиской не обойтись (см. Жилье на ребенка: особенности оформления и владения). Придётся соблюдать нюансы оформления, в число которых входит обязательное обращение в органы опеки и попечительства. Органы предоставляют разрешение на проведение сделки.

При перемене адреса ПМЖ, после переезда, по требованию органов опеки:

  • Ребёнок не может оказаться в худших условиях. То есть родители гарантируют улучшение благополучия, оформив место для использования под детскую оптимальным образом.
  • Если у сына и дочери были отдельные комнаты, их недопустимо вселять в одну, даже превышающую по площади предыдущие комнаты.
  • Комната требует соответствия санитарным нормам и не теряет в метраже.

В эту инстанцию обращаются родители, с письменным заявлением о разрешении на имущественную сделку с собственностью несовершеннолетнего, интересы которого они призваны соблюдать.

Гражданам надлежит подробно перечислить все преимущества и выгоды, приобретаемые малолетними собственниками, в результате проводимых ими торгов. Отчёт о результатах процедуры они направят курирующему инспектору, который проверит правдивость предоставленных сведений.

Благодаря установленному контролю, ребёнок собственник не останется в убытке и не упустит выгоду по вине родителей. Если речь идёт о комнате или праве на долю в квартире, она не вправе уменьшаться в результате покупки нового объекта.

Если недвижимость вновь оформляется на него – она не должна быть ниже по кадастровой и рыночной стоимости, а также – не уступать в размерах – предыдущему варианту по нормам жилья.

Проданная недвижимость без приобретения нового объекта компенсируется вложением финансов на счёт несовершеннолетнего, в полном объёме. Перечисленные правила подтверждаются документально и передаются куратору.

В случае не предоставления документальных подтверждений, инспекторы органов опеки вправе подать заявление в прокуратуру или в суд, где такие сделки аннулируют.

Получив разрешение, заинтересованные лица проведут процедуру заключения договора, регистрации и на вырученные деньги приобретают новую квартиру на имя ребёнка.

Если подростку исполнилось 14 лет – он вправе оформлять документацию самостоятельно.

При этом уполномоченные взрослые ставят подпись рядом с подписью подростка, удостоверяя:

  • её подлинность;
  • собственное разрешение на покупку;
  • правомочность подписи подростка;
  • собственное свидетельство совершаемой сделки.

Если собственник не достиг 14 лет, на основании разрешения органов опеки и попечительства, документация с начала и до конца оформляется и подписывается заинтересованными лицами, выступающими посредниками в имущественных делах, не достигших совершеннолетия лиц.

Отчуждение недвижимости не допускается в сторону родителей, опекунов, представителей организаций, уполномоченных на воспитание детей: детских домов, интернатов.

В случаях, когда в вопросе отчуждения жилья затрагиваются интересы ребёнка, требуется быть крайне внимательными и аккуратными, чтобы избежать наступления правовых последствий.

Продажа квартиры с несовершеннолетним ребенком существенным образом отличается от стандартных условий совершения таких сделок. Законодательство требует обязательного соблюдения прав детей в любых случаях распоряжения их имуществом.

Несовершеннолетние граждане могут выступать полноправными владельцами объектов недвижимости, однако реализация ими гражданских прав существенно ограничены недееспособностью. Все сделки по приобретению или отчуждению квартиры могут осуществляться с учетом следующих особенностей:

  1. пока ребенку не исполнилось 14 лет, все формальности за детей исполняют их законные представители (родители или опекуны);
  2. по достижении указанного возраста несовершеннолетние граждане могут участвовать в сделках с согласия родителей.

Пока ребенок не достиг возраста 14 лет, его подпись не требуется для совершения всех необходимых действий. С получением паспорта дети уже должны самостоятельно ставить подпись на юридически значимых документах, однако для этого в обязательном порядке потребуется согласие родителей.

Помимо указанных ограничений, для продажи собственного имущества детей потребуется обязательное согласие органов опеки и попечительства. Указанные учреждения уполномочены на защиту прав и интересов несовершеннолетних граждан, в том числе при распоряжении недвижимым имуществом. Без оформления такого документа сделка может быть признана недействительной, а проданный объект будет возвращен в собственность ребенка.

Согласие органов опеки на продажу жилого помещения потребуется при любой форме собственности ребенка – личной, долевой или совместной.

Пошаговая инструкция при отчуждении квартиры, принадлежащей ребенку, будет заключаться в следующих обязательных этапах:

  1. подготовка к совершению сделки и согласование ее условий между контрагентами;
  2. поиск варианта жилого помещения, схожего по характеристикам с продаваемой квартирой, для оформления в собственность ребенка (это потребуется для получения согласия органов опеки);
  3. подготовка и направление заявления в адрес органов опеки с приложением документов по обеим сделкам;
  4. рассмотрение и проверка документов органами опеки;
  5. оформление согласия на продажу жилья путем издания распорядительного акта главы местной власти;
  6. совершение сделок, регистрация договоров продажи и приобретения жилья, оформление права собственности на несовершеннолетнего;
  7. уведомление органа опеки о состоявшихся сделках и направление документа, подтверждающего оформление новой квартиры в собственность ребенка.

Таким образом, ключевым правилом продажи жилья, находящегося в собственности ребенка, будет являться одновременное приобретение новой квартиры, права на которую также получит ребенок.

На стадии согласования условий сделки покупатель обязательно получит информацию о наличии у ребенка права собственности. Более того, условие о согласовании продажи с органами опеки и попечительства будет проверяться при регистрации сделки в органах Росреестра.

Чтобы получить такой разрешительный документ, необходимо предоставить в распоряжение органа опеки следующие документы:

  • заявление с указанием личных данных родителей и ребенка;
  • свидетельство о браке и о рождении детей (либо паспорт ребенка);
  • общегражданские паспорта законных представителей (родителей);
  • правоустанавливающие документы на продаваемую квартиру (выписка из ЕГРН, кадастровый паспорт);
  • аналогичную документацию на новое жилое помещение, приобретаемое в собственность ребенка.

Для проверки документов органы опеки имеют право проводить любые мероприятий, в том числе беседы с членами семьи, выездные обследования по каждому из жилых помещений, составление актов осмотра. Для принятия решения о даче согласия потребуется установить соблюдение права ребенка при совершении сделки.

Интересы детей будут соблюдены, если:

  1. приобретаемая квартира будет равнозначна по стоимости;
  2. новое жилье будет не хуже предыдущего по своим техническим характеристикам;
  3. на ребенка будет оформлено право собственности в размере, не меньшем, чем по предыдущему объекту недвижимости.

Установив такое соответствие, органы опеки оформляют заключение о возможности продажи квартиры, принадлежащей несовершеннолетним гражданам. Одновременно выдвигается условие о приобретении в собственность детей новой квартиры с обязательным уведомлением органа опеки о такой сделке.

В постановлении главы местного органа власти будет указан срок, в течение которого должны состояться обе сделки, и направлено уведомление о получении ребенком права собственности. Данный документ родители будут обязаны предъявить на стадии регистрации сделки продажи в органах Росреестра.

Если все необходимые документы представлены в службу Росреестра, происходит переоформление права собственности на новых владельцев. Сделка покупки новой квартиры не потребует от родителей повторного разрешения, так как она охватывается содержанием оригинального согласия.

Как только ребенок получает право собственности на новый объект недвижимости, родители обязаны представить подтверждающие документы в орган опеки. Если условия разрешительного документа были соблюдены, сделка считается юридически завершенной.

Наши юристы знают ответ на ваш вопрос

Если вы хотите узнать,

как решить именно вашу проблему , то

спросите

об этом нашего дежурного

юриста онлайн

. Это быстро, удобно и

бесплатно

!

или по телефону:

Порядок продажи квартиры, не принадлежащей ребенку на праве собственности

Помимо собственности, у детей может возникать право постоянного пользования жилыми помещениями. В таких ситуация собственниками квартиры могут являться родители детей, которые приобрели жилое помещение до момента рождения общего ребенка.

В этом случае у ребенка имеются следующие права в отношении объекта недвижимости:

  • право постоянного проживания и пользования;
  • право регистрации по месту постоянного проживания.

Именно указанные права существенно ограничивают возможность распоряжения квартирами, в которых дети постоянно прописаны.

Если ребенок не является собственником квартиры, закон не требует получения согласия от органов опеки. Однако ребенок не может быть произвольно лишен права пользования или прописки в занимаемом жилом помещении, что делает продажу квартиры практически невозможным событием.

Чтобы получить возможность свободно продать квартиру, родителям предстоит зарегистрировать ребенка по иному месту жительства. По общему правилу, место регистрации детей совпадает с местом прописки хотя бы одного из его родителей. Таким образом, чтобы получить возможность продать недвижимость, родители должны:

  1. иметь в наличии иное жилое помещение, куда можно зарегистрировать ребенка на постоянной основе;
  2. данное жилье не должно ухудшать права и интересы детей;
  3. продажа квартиры будет возможна только после снятия ребенка с регистрационного учета.

Для снятия ребенка с регистрационного учета также потребуется получение разрешения органа опеки, который будет проверять соблюдение жилищных условий несовершеннолетних граждан по новому месту жительства.

Доскональное изучение вопроса не всегда гарантирует положительный исход дела. У нас на сайте вы можете бесплатно получить максимально подробную консультацию по вашему вопросу от наших юристов через онлайн форму или по телефонам в Москве (+7-499-938-54-25) и Санкт-Петербурге (+7-812-467-37-54).

Чтобы получить возможность свободно продать квартиру, родителями сначала необходимо перепрописать детей по новому адресу. Для этого потребуется выполнить следующие действия:

  1. получить права на новый объект недвижимости, куда будет прописан ребенок, либо сразу оформить право собственности на него;
  2. получить разрешение местного органа опеки и попечительства на снятие ребенка с учета по месту жительства;
  3. обратиться с заявлением в территориальный орган миграционного контроля МВД о снятии ребенка с учета и предоставить разрешение органа опеки;
  4. оформить листок убытия, в котором будет указано новое место жительства несовершеннолетнего гражданина;
  5. зарегистрировать ребенка по новому месту проживания.

Для обращения в орган опеки необязательно представлять документы о продаже квартиры, в которой прописан ребенок. Однако необходимо подтвердить наличие у родителей ребенка иного жилого помещения, которое должно удовлетворять следующим требованиям:

  • пригодность для проживания – соответствие санитарным, гигиеническим и иным обязательным стандартам и нормативам;
  • соответствие ранее имевшимся условиям для проживания – аналогичный или больший метраж, наличие инженерно-технического оборудования и т.д.

Если органом опеки будет установлено, что новое место проживания несовершеннолетнего ребенка не соответствует целям проживания, разрешение на выписку не будет оформлено, а родители не смогут продать свою квартиру.

Для такой проверки органы опеки имеют право обследовать жилищные условия граждан, в том числе по новому месту жительства. Если новое жилье располагается в другом населенном пункте, может быть направлен соответствующий межведомственный запрос на проведение необходимых мероприятий.

Если сделки с квартирами происходят в рамках одного населенного пункта или региона страны, органы опеки имеют возможность непосредственно контролировать все действия родителей. Однако нередко осуществляется переезд на новое место жительства, которое расположено на другом конце страны или вообще на территории иностранного государства.

В таких исключительных случаях может быть выдано согласие на продажу квартиры без предоставления ребенку другого жилья. Для этого органы опеки могут разрешить проведение сделки при одновременном оформлении на детей специализированного банковского счета, куда поступит его доля денежных средств, полученных от продажи недвижимости.

Открытие такого счета допускается при соблюдении следующих условий:

  • орган опеки дал предварительное согласие на подобный способ защиты прав ребенка при отчуждении недвижимости;
  • счет будет открыт родителями на имя несовершеннолетнего ребенка;
  • целевым назначением счета будет являться поступление и хранение денежных средств, полученных от продажи жилого помещения;
  • распоряжение средствами с указанного счета может осуществляться только с согласия органа опеки.

Условие об открытии счета для несовершеннолетнего ребенка будет указано в согласии органа опеки. Помимо этого, аналогичное положение будет необходимо включить в договор купли-продажи, а регистрация сделки будет возможна только после зачисления средств на счет ребенка.

Органы опеки и попечительства контролируют выполнение данного требования. Родителями ребенка необходимо уведомить орган опеки о продаже жилья и поступлении денежных средств на блокированный счет ребенка. Если такое требование не будет выполнено, по иску органа опеки сделка может быть признана недействительной, а на ребенка вновь будет оформлено право собственности на прежнее жилье.

На целевом счете в кредитном учреждении денежные средства хранятся до момента законного распоряжения. Такое распоряжение средствами специализированного блокированного счета может осуществляться на следующие цели:

  • по достижении ребенком возраста 18 лет – по его собственному усмотрению;
  • по разрешению органа опеки – на перечисление продавцу квартиры, если ребенку приобретено новое жилье;
  • по разрешению органа опеки – деньги выдаются родителям, если они подтвердят покупку нового объекта недвижимости в собственность ребенка.

Таким образом, практически каждое действие родителей при распоряжении жильем несовершеннолетних граждан будет осуществляться под контролем органов опеки. Если в результате незаконных сделок нарушаются права детей (они остаются без жилья или не получают средств за продажу квартиры) к ответственности могут быть привлечены не только родители, но должностные лица органов опеки.

Проведение сделок купли-продажи недвижимого имущества сопряжено с множеством обстоятельств, способных в существенной степени оказать влияние на процедуру их оформления. Процедура продажи квартиры с ребенком – рискованная ситуация, которая часто встречается в современной жизни. Именно поэтому гражданам следует знать тонкости данной сделки, чтобы избавить себя от возможных проблем в будущем.

Не так просто продать жилую недвижимость, если ее собственником (или доли в ней) является не достигший 18-тилетия ребенок. Такие сделки довольно проблематичны, и требуют особого подхода.

  • Проблемы продажи квартиры с ребенком
  • Права несовершеннолетних — закон РФ
  • Определение недееспособности и несовершеннолетия
  • Согласие опеки и попечительства на продажу квартиры
  • Купля продажа квартиры с несовершеннолетним ребенком
  • Условия продажи квартиры с несовершеннолетним ребенком
  • Выписка несовершеннолетнего ребенка из квартиры

В чем же состоят сложности продажи квартиры с ребенком? Предлагаем ознакомиться с некоторыми из них:

  • В сфере данных правоотношений на законодательном уровне не все идеально отработано. Существуют определенные пробелы в законах, которые способны повлечь за собой «сюрпризы», как для продавца, так и для нового владельца. К примеру, продавец квартиры может столкнуться со сложностями приватизации квартиры с ребенком, которому еще нет 18 лет.
  • Многие участники сделки не желают связываться с недвижимостью, которая обременена какими либо проблемами. В частности, речь идет о несовершеннолетних детях.
  • Механизм получения различного рода разрешений достаточно сложен.

Существует ряд законодательных актов, регулирующих сделки с детьми, не достигшими 18 лет. Среди них:

  1. Гражданский кодекс РФ
  2. Конституция РФ.
  3. Закон об опеке и попечительстве (ФЗ №48 от 24.04.2008 г.).
  4. Семейный кодекс РФ.
  5. Закон «О приватизации жилищного фонда в РФ (ФЗ № 1541-1 от 04.07.1991 г.).
  6. Жилищный кодекс РФ.
  7. Иные законодательные акты, в точности муниципального значения.

Указанные законы рассматривают ребенка, не достигшего 18-тилетия, как полноправного члена общества, который обладает полным комплексом гражданских прав и свобод.

Отличие его от взрослого состоит только в том, что определенные права и свободы, в силу своего возраста, ребенок может реализовать исключительно с помощью родителей. А если родителей нет, то через органы опеки и попечительства или своих законных представителей.

Когда осуществляются продажа квартиры с ребенком, органы опеки и попечительства обязаны защитить имущественные права ребенка, которому не исполнилось 18 лет.

Среди граждан «ходит» распространенное заблуждение, что в органах опеки необходимо получать разрешение на отчуждение жилья несовершеннолетнего ребенка в ситуациях, когда жилищные условия ухудшаются. Но это не соответствует действительности: любые изменения в правовом статусе жилой квартиры, собственником которой является несовершеннолетний, обязаны пройти согласование с упомянутым выше органом.

Если сделка не была одобрена органами опеки, то нотариус тоже не удостоверит данную сделку. В итоге на государственном уровне она тоже не будет признана. И если даже каким-то мошенническим способом такая сделка будет проведена, то в любом случае суд в дальнейшем признает ее недействительной. Особенно, если сделка ухудшила жилищные условия ребенка.

Следует знать, что есть основное условие получения согласия на отчуждение квартиры ребенка, которому не исполнилось 18 лет в общем случае. Жилье, которое будет куплено, никаким образом не должно ухудшить условия проживания ребенка, которые были в прежнем объекте недвижимости. Это касается качества жилища, санитарных норм, метража размера доли. Другие параметры жилища также не должны ухудшиться.

Дееспособность – это способность гражданина осуществлять и приобретать свои права и обязанности. Если обратиться к ст. 60 Конституции РФ, то там сказано, что полная дееспособность возникает у человека с момента его совершеннолетия. Когда ему исполняется 18 лет, он имеет право самостоятельно, без присутствия родителей осуществлять любые виды сделок.

Если вы хотите правильно понимать, в каких именно ситуациях у продавца квартиры с ребенком не достигшим совершеннолетия возникает обязанность обратиться в органы опеки и попечительства для получения разрешения на сделку, следует знать, что означают понятия «недееспособность» и «несовершеннолетие». Бесспорно, это два разных понятия.

Несовершеннолетними являются граждане, которым еще не исполнилось 18 лет. До 14 лет их называют малолетними. Вот именно малолетние дети недееспособны, и от их имени все сделки осуществляют родители или их законные представители.

Когда ребенок находится в возрасте от 14 до 18 лет, то у него будет немного больше свободы в совершении сделок. Но здесь должно обязательно работать одно условие – все их действия должны быть в письменном виде одобрены родителями или их законными представителями. Это носит название ограниченная (неполная) дееспособность.

Итак, при совершении сделок купли-продажи квартиры граждан с неполной дееспособностью или недееспособных, требуется обязательно получить одобрение сделки у органов опеки.

Но в некоторых случаях несовершеннолетние дети могут быть дееспособными в полном объеме. В соответствии с действующими законами это происходит в таких ситуациях:

  1. В статье 27 ГК обозначены случаи эмансипации. Это означает, что достигший 16 лет ребенок, официально занимающийся предпринимательской деятельностью или работающий по трудовому договору, вправе получить полную дееспособность.
  2. Если гражданин вступил в законный брак, то с 16 лет он будет считаться дееспособным. Даже при оформлении развода и до того момента, как ребенок достигнет 18 лет, он будет признан дееспособным.

В этих двух случаях, если назрела необходимость продать квартиру, не нужно обращаться в органы опеки и попечительства для получения согласия на сделку.

Купля продажа квартиры с несовершеннолетним ребенком

Есть некоторые стандартные ситуации, которые требуют различной сложности подхода к оформлению сделки:

  1. Дети являются собственниками по договору дарения, купли-продажи, мены.
  2. Квартира была приватизирована, и в число собственников были включены несовершеннолетние дети.
  3. Жилая недвижимость приватизирована, и дети на момент приватизации имели равнозначные с собственником права, но в соответствующих документах дети не указаны.
  4. Ребенок не имеет прав собственности на квартиру, выставленную на продажу, но прописан в ней.
  5. Наследником квартиры является ребенок, не достигший совершеннолетия. Данный факт подтверждается соответствующим свидетельством.

Упомянутые ситуации могут быть различными, поэтому нужно заострять внимание на том, является ли ребенок собственником отчуждаемого жилища (доли в нем) или он имеет только право им пользоваться.

Как вы уже знаете, что если возникла необходимость продать квартиру, принадлежащую несовершеннолетнему ребенку, то понадобится получить разрешение органов опеки.

Давайте разберем ситуацию, если ребенок всего лишь прописан в квартире, и права собственности на нее у него нет. В такой ситуации обращаться за разрешением в органы опеки не нужно, но проблема все равно есть.

Ребенка, который прописан в квартире, выписать просто так, «в никуда» не представляется возможным. Понятное дело, будущий владелец квартиры не захочет покупать квартиру, в которой имеется «нагрузка» в виде прописанного несовершеннолетнего ребенка.

Если обратиться к ст.20 ГК РФ, то местом жительства не достигших 14 лет детей, является место, где живут его родители (законные представители, опекуны). Итак, до того, как будет заключен договор на продажу недвижимого имущества, следует прописаться в новой квартире хотя бы одному из родителей.

И только после этого в ней можно зарегистрировать несовершеннолетнего ребенка. Также должно выполняться обязательное условие: недвижимость подходит для проживания и соответствует всем санитарным и техническим нормам. Если данное условие не будет соблюдено, то вам откажут в выписке ребенка.

Выше мы заостряли внимание на том, что на законодательном уровне в отношении продажи недвижимости, собственником которой являются несовершеннолетние дети, нет совершенной и детально отработанной схемы. Не имеется четкой линии и в вопросе, в каких ситуациях органы опеки и попечительства могут запретить продажу недвижимости, а в каких случаях дать свое согласие.

По этим причинам на практике случаются некоторые отступления от норм закона. К примеру, покупка новой жилой недвижимости не понадобится в таких ситуациях:

  1. Семья переезжает в другой населенный пункт. Но в этом случае необходимо, чтобы денежные средства за отчуждаемую квартиру должны быть перечислены на счет не достигшего совершеннолетия ребенка, и наделение его долей.
  2. Когда семья переезжает за границу на постоянное место жительства.
  3. Если квартира приобретается в новом строящемся доме, то в этой ситуации степень готовности дома должна быть достаточно высокой. На период строительства ребенка необходимо где-нибудь зарегистрировать.

Вдобавок, есть ситуации, когда на практике можно купить новую недвижимость на ребенка, в которой условия его проживания будут хуже предыдущих:

  1. Ребенок серьезно болен и ему понадобилось лечение, требующее существенных финансовых вложений.
  2. Ребенку понадобился определенный вид образовательных услуг, которые получить в месте его проживания не представляется возможным.
  3. Состояние здоровья ребенка исключает возможность его проживания на прежнем месте. К примеру, у ребенка развилась бронхиальная астма по причине загазованности города, в котором он живет, и ему требуется переезд.

Но в любом случае, должно выполняться одно правило – все должно «работать» во благо ребенка.

Одному родителю (опекуну или усыновителю) совместно с ребенком, которому уже исполнилось 14 лет, необходимо посетить паспортный стол, занимающийся обслуживанием граждан по предыдущему месту проживания. Там нужно написать заявление на выписку несовершеннолетнего. Бланк заявления представляет собой документ установленной формы. Его вам выдадут сотрудники паспортного стола.

К заявлению прикладывается такой пакет документов при продаже квартиры с ребенком: паспорт ребенка или его свидетельство о рождении, паспорт родителя или законного представителя, разрешение опекунского совета на продажу квартиры, свидетельство о праве собственности на новое жилье (в нем должно быть прописано имя ребенка). После этого понадобится заполнить листок убытия, где указывается адрес новой квартиры. Сотрудники паспортного стола в течение 7 дней осуществляют проверку данных, которые были предоставлены, и пакета документов, после чего выдается листок убытия. С этого момента ребенок считается выписанным.

Продажа жилой недвижимости — процесс ответственный и трудоемкий, требующий учета множества факторов.

Наличие ребенка – собственника может стать осложняющим моментом и дополнительным риском. Этот вопрос требует внимательного изучения и особой подготовки.

Малолетний (до 14 лет) или несовершеннолетний (до 18) ребенок не вправе самостоятельно принимать решения по продаже недвижимости, а значит, не может подписывать никакие документы.

Его интересы представляют родители или опекуны, но только с особого разрешения попечительского совета.

Статьи 20 и 21 ФЗ «Об опеке и попечительстве» регулируют проведение сделок по отчуждению жилья юных собственников. В случае, если разрешение не было получено, в судебном порядке продажа признается недействительной с компенсацией ущерба.

В Гражданском Кодексе:

  • Статья 37 ГК РФ устанавливает правила получения разрешения по совершению сделок купли-продажи, в итоге которых может быть уменьшена доля жилой площади в собственности ребенка. 
  • Право ребенка на пользование помещением как членом семьи собственника прописано в ст.292 ГК РФ, а сама сделка регламентируется ст.549-558 ГК РФ.
  • Ст.28 ГК РФ наделяет родителей детей до 14 лет правом представлять их интересы.

Гражданин РФ, независимо от возраста, имеет право на собственность на общих основаниях. Возрастной ценз применяется только на совершение действий с имуществом, а именно лишь дееспособный член общества может продавать, менять, дарить или завещать собственность.

Распоряжаться имуществом самостоятельно может только дееспособный человек.

Дееспособность наступает по достижении совершеннолетия или раньше, если есть возможность получить признание ранней эмансипации:

  • вступление в брак;
  • наличие постоянного дохода не меньше прожиточного минимума (работа, бизнес и т.п.).

В жизни любой семьи может возникнуть случай, когда продажа жилья станет необходима. Причины могут быть самыми разными, но вот как продать квартиру с детьми-собственниками, знают немногие.

Продажа квартиры не запрещается законом, если соблюдены основные правила:

  • ребенку должно быть предоставлено жилье или доля, аналогичное подлежащему к продаже по метражу и качеству, а также соответствующее санитарным нормам;
  • проведение купли-продажи невозможно без одобрения органов опеки и попечительства (ООП).

Согласие ООП при ухудшении условий возможно, если высвободившиеся средства требуются на:

  • лечение ребенка;
  • переезд в подходящую климатическую зону для улучшения здоровья ребенка;
  • обучение в специализированном заведении, аналогов которому нет в городе проживания.

В 2018 году все установленные нормы и правила не претерпели изменений и являются актуальными.

Во время проведения сделки собственник до 14 лет не присутствует, достаточно разрешительного документа ООП и представительства родителей. С 14 до 18 лет гражданин должен лично участвовать в процедуре и подписывать бумаги.

Как продать квартиру, если несовершеннолетний ребенок собственник? Подготовка сделки начинается с получения разрешения ООП.

Продажа недвижимости с собственностью ребенка:

  • Подбор вариантов для покупки, если требуется.
  • Получение разрешения ООП.
  • Поиск покупателей.
  • Подписание предварительного договора, получение залога.
  • Подготовка сделки – выбор банка, сбор дополнительных документов.
  • Заключение сделки, расчет.
  • Регистрация собственности, составление акта приема-передачи.
  • Подтверждение регистрации собственности несовершеннолетнего предоставляется в органы опеки.

Единственным и обязательным условием отчуждения имущества детей является одобрение ООП, строго следящих за соблюдением прав недееспособных граждан.

Попечители гарантированно разрешат отчуждение собственности, если будут соблюдены следующие параметры:

  • новая квартира равна по цене предыдущей;
  • по техническим характеристикам равна или превосходит продаваемую. Здесь может учитываться не только сама жилплощадь, но и район, удаленность от социальных объектов и т.п.;
  • доля собственности ребенка не меньше прежней.

Каждый шаг родителей при продаже или мене жилья с участием детей четко отслеживается представителями ООП.

В случае малейшего нарушения сделка может быть признана неправомерной, а значит, наказание понесут и родители, и чиновники, выдавшие разрешение.

При этом покупатель может лишиться новоприобретенного жилья.

Порядок действий и список документов, чтобы получить согласие ООП:

  • Получение справки о зарегистрированных в квартире. В паспортный стол нужно предоставить документы: паспорт родителя; свидетельство о рождении или паспорт несовершеннолетнего; свидетельство о собственности. Дети, обладающие долями, должны быть указаны.
  • Обращение в ООП лично обоими родителями и детьми, если им больше 14 лет. Документы: паспорта; справка о прописанных в продаваемой недвижимости лицах; подтверждение права владения обоих объектов сделки; технические паспорта обеих квартир; выписка из ЕГРП; предварительный договор купли-продажи.
  • Написать заявление с просьбой разрешить реализацию намерений по отчуждению и приобретении жилья. Подписи собственников, в том числе детей старше 14.

Письменное решение выносится не ранее, чем через 2 недели.

Все документы должны дублироваться копиями. Дополнительно может потребоваться выписка из БТИ с оценкой недвижимости, участвующей в продаже и покупке.

Регистрация перехода прав собственности ребенка осуществляется в Росреестре только по Приказу из ООП.

Для получения разрешительного документа следует обратиться:

  • непосредственно в органы попечительства;
  • в МФЦ, но срок увеличится в среднем на неделю.

ООП, рассматривая заявление, прежде всего, обращают внимание на интересы детей и соблюдение их прав.

Субъективная оценка ситуации представителями опеки порой оборачивается отказом в продаже квартиры. При этом даже частный дом в пригороде может рассматриваться как ухудшение условий проживания в сравнении с маленькой квартиркой в центре города.

Решение ООП может быть оспорено в суде.

Но стоит помнить, что этот госаппарат стоит на службе закона о правах детей, а значит, всячески пытается защитить от безответственности и мошеннических действий со стороны взрослых.

Составление главного документа при продаже недвижимого имущества, если ребенок собственник доли или всей жилплощади, имеет свои нюансы:

  • От имени малолетнего действует его законный представитель – мать, отец или опекун, разрешение которому предоставлено ООП. При это в шапке должны быть указаны все стороны – продавец (ребенок), его представитель, покупатель.
  • Покупатель обязан предоставить нотариально заверенное согласие супруга на покупку жилья.
  • Договор подлежит заверению у нотариуса.
  • Переход права собственности регистрируется в Росеестре, после чего выписка подается в органы опеки.
  • Дети старше 14 лет сами подписывают договор в присутствии нотариуса.

Перед продажей квартиры может потребоваться снятие с регистрационного учета детей.

Выписка возможна при неукоснительном соблюдении условий:

  • согласие ООП, если ребенок единолично владеет жильем или его долей;
  • снятие с учета должно проходить при одновременной регистрации в другом месте, но без ухудшения условий;
  • если родители прописаны в разных местах, для выписки потребуется согласие отца или матери;
  • ребенок должен быть зарегистрирован с одним из родителей (ст. 20 ГК).

Выписка производится отделом ФМС с согласия ООП.

После заполнения бланка родителями или ребенком старше 14 лет оформляется листок убытия с указанием адреса новой прописки. Госпошлина не взимается.

Родители могут выделить любую долю в купленной квартире своим детям. При этом важно учитывать, что размер доли не может быть меньше принадлежавшей им в прежнем жилье.

Передача в собственность новой доли ребенку – это защита его имущественных интересов, забота о будущем благосостоянии. При использовании в покупке материнского капитала родители обязаны наделить детей долями.

При отсутствии разногласий между членами семьи, доля ребенку выделяется с помощью Росреестра .

Документы, требующиеся для выделения:

  • заявление;
  • квитанция об уплате госпошлины;
  • справка по месту проживания и о составе семьи;
  • договор-основание перехода права собственности;
  • свидетельство о праве владения.

Случаи продаж, в которых не потребуется разрешение ООП или одновременная покупка квартиры:

  • Отъезд семьи за рубеж для постоянного проживания.
  • Для переезда в другой город. В данной ситуации нужно поручительство родителей, что ребенку будет предоставлена равная продаваемой доля или деньги от сделки перечислены на его счет.
  • Если отчуждение требуется для покупки жилья в строящемся доме, но тогда строительство должно быть на заключающих этапах, а ребенку потребуется регистрация в другом месте.

Для подготовки сделки с недвижимостью, в которой прописан малолетний, не являющийся собственником, необходимо выписать его в другую квартиру.

Так как он лишь пользователь жилья, участие в сделке он не принимает.

Условие для выписки одно – дети до 14 лет могут быть зарегистрированы по месту проживания с одним из родителей. Подростки с 14 до 18 лет могут прописываться у близких родственников.

Жилье для прописки должно отвечать всем санитарным и техническим нормам.

Если выписываться семье некуда, можно воспользоваться распространенной схемой, когда все члены остаются прописанными по старому адресу вплоть до регистрации права собственности новой квартиры.

Порядок действий:

  • Обратиться в УФМС с заявлением о регистрации ребенка по новому адресу.
  • Выписка из предыдущего места проживания происходит автоматически.
  • Удостовериться можно, запросив справку из паспортного стола.

Документы, необходимые при продаже квартиры с прописанными детьми:

  • кадастровый паспорт (выписка из ЕГРП);
  • удостоверения личностей собственников;
  • лицевые счета;
  • выписка из домовой книги;
  • справка из БТИ.

Защита прав несовершеннолетнего собственника органами опеки предполагает одновременное совершение двух сделок по продаже и покупке жилья. И лишь в некоторых случаях дает согласие только на продажу.

Тем не менее, лишить ребенка имущества не удастся, так как ООП зорко следит за выполнением всех условий.

Основные риски при сделке купли-продажи недвижимости с несовершеннолетними участниками ложатся на плечи покупателя.

Бывают ситуации, когда от приобретения лучше отказаться:

  • квартира приватизирована без участия прописанного в ней ребенка, а ООП не давало разрешения на отказ от приватизации. Это прямое нарушение прав недееспособного гражданина;
  • на момент приватизации ребенок был временно выписан, но право бессрочного пользования жильем он сохраняет;
  • квартира куплена с помощью материнского капитала, но дети не вошли в долю.

Одобрение ипотечного кредита при наличии юных собственников получить достаточно сложно.

Банки неохотно принимают такую недвижимость под залог, а ООП остерегается возникновения финансовых затруднений у заемщиков.

Одобрение попечителей можно получить, если заемщик напишет расписку с обязательством в крайнем случае приобрести малолетнему владельцу другую недвижимость за счет средств, полученных с продажи залоговой.

Также разрешение ООП можно получить с помощью таких документов:

  • согласие банка на выдачу займа с участием несовершеннолетнего;
  • разрешение кредитора на выделение собственности ребенку;
  • предварительный вариант договора купли-продажи;
  • все документы на обе квартиры.

Продать квартиру, принадлежащую ребенку, можно без особых проблем, если получить разрешение органов опеки.

Нужно учитывать, что этот процесс может занять достаточно длительное время, которое потребуется на тщательную проверку объектов недвижимости.

Имущество ребенка – это обеспечение будущего юного члена общества, поэтому закон охраняет его интересы особо рьяно.

Добавить комментарий

Ваш e-mail не будет опубликован. Обязательные поля помечены *

Этот сайт использует Akismet для борьбы со спамом. Узнайте как обрабатываются ваши данные комментариев.