Налог на договор ренты с пожизненным содержанием

Налоговые обязательства, возникающие у граждан, заключивших договор ренты.

Статьей 585 ГК РФ предусмотрено, что имущество, которое отчуждается под выплату ренты, может быть передано получателем ренты в собственность плательщика ренты за плату или бесплатно. Если имущество передается за плату, то к отношениям сторон о передаче и оплате применяются правила купли-продажи (гл. 30 ГК РФ).

Плательщик ренты приобретает право собственности на переданную ему получателем ренты недвижимость с момента государственной регистрации перехода права собственности по договору ренты. С этого же момента он принимает на себя обязанности по уплате земельного налога, налога на имущество физических лиц, а также стоимости коммунальных услуг.
При этом рента выплачивается ее получателю независимо от того, передается имущество плательщику ренты в собственность за плату или бесплатно. За просрочку выплаты ренты плательщик ренты уплачивает получателю ренты проценты, размер которых определяется договором ренты. Если размер процентов договором ренты не установлен, то он определяется в порядке, предусмотренном ст. 395 ГК РФ.

Если имущество передается плательщику ренты за плату, то в случае, когда под выплату ренты в собственность плательщика ренты передается жилой дом, квартира или доля (доли) в них, такой налогоплательщик вправе по окончании налогового периода получить имущественный налоговый вычет, предусмотренный пп. 2 п. 1 ст. 220 НК РФ, в сумме, фактически израсходованной налогоплательщиком на приобретение на территории Российской Федерации жилого дома, квартиры или доли (долей) в них. В данном случае такой имущественный налоговый вычет может быть предоставлен налоговым органом по месту жительства налогоплательщика в размере документально подтвержденной (например, распиской) суммы денежных средств, переданной плательщиком ренты за передачу права собственности на жилой дом, квартиру или долю (доли) в них получателю ренты, но не превышающей 1 млн руб.
При этом сумма, выплаченная получателю ренты за передачу права собственности на имущество плательщику ренты, согласно пп. 5 п. 1 ст. 208 НК РФ относится к доходам от реализации недвижимого имущества, находящегося в Российской Федерации, а ежемесячно получаемая им рента на содержание согласно пп. 4 п. 1 ст. 208 относится к доходам, полученным от сдачи в аренду или иного использования имущества, находящегося в Российской Федерации.

Указанные доходы в соответствии с п. 1 ст. 224 НК РФ облагаются налогом на доходы физических лиц (далее — НДФЛ) по ставке 13%. Пунктом 3 ст. 210 НК РФ установлено, что для доходов, в отношении которых предусмотрена налоговая ставка 13%, налоговая база определяется как денежное выражение таких доходов, подлежащих налогообложению, уменьшенных на сумму полагающихся налогоплательщику налоговых вычетов, предусмотренных ст. ст. 218 — 221 НК РФ. В данном случае к таким вычетам, в частности, относятся стандартные налоговые вычеты и имущественные налоговые вычеты. Таким образом, при определении размера налоговой базы по доходам, ежемесячно получаемым в виде рентной платы, получатель ренты вправе воспользоваться стандартными налоговыми вычетами в порядке, установленном ст. 218 НК РФ.

Соответственно при определении размера налоговой базы по доходам, полученным налогоплательщиком — получателем ренты в качестве единовременного платежа за передачу права собственности на имущество от плательщика ренты непосредственно после заключения договора ренты, такой налогоплательщик вправе по окончании налогового периода воспользоваться имущественным налоговым вычетом, предусмотренном пп. 1 п. 1 ст. 220 НК РФ в связи с продажей находившихся в собственности налогоплательщика жилого дома, квартиры, включая приватизированные жилые помещения, дачи, садового домика и земельного участка и долей в указанном имуществе. Если такое имущество на момент его продажи находилось в собственности налогоплательщика менее трех лет, то имущественный налоговый вычет может быть предоставлен в размере, не превышающем 1 млн руб.

Вместо имущественного налогового вычета от продажи недвижимого имущества в пределах указанного норматива налогоплательщик вправе уменьшить полученный от продажи такого имущества доход на сумму фактически произведенных им и документально подтвержденных расходов, связанных с получением этого дохода, т.е. на сумму документально подтвержденных затрат на приобретение реализованного имущества. Если же получатель ренты передает плательщику ренты права собственности на жилой дом, квартиру (включая приватизированные жилые помещения), дачу, садовый домик или земельный участок или долю (доли) в указанном имуществе, находившиеся в собственности получателя ренты три года и более, то имущественный налоговый вычет предоставляется получателю ренты в полной сумме, полученной им при продаже указанного имущества плательщику ренты.

В случаях, когда имущество, которое отчуждается под выплату ренты, передается получателем ренты в собственность плательщика ренты бесплатно, к отношениям сторон договора ренты применяются правила о договоре дарения (гл. 32 ГК РФ). Согласно ст. 572 ГК РФ по договору дарения одна сторона (даритель) безвозмездно передает или обязуется передать другой стороне (одаряемому) вещь в собственность либо имущественное право (требование) к себе или к третьему лицу либо освобождает или обязуется освободить ее от имущественной обязанности перед собой или третьим лицом. До 1 января 2006 г. недвижимое имущество, переходящее в порядке дарения, облагалось налогом в соответствии с Законом Российской Федерации от 12.12.1991 N 2020-1 «О налоге с имущества, переходящего в порядке наследования или дарения».

С 1 января 2006 г. доходы в натуральной форме, получаемые от физических лиц в порядке дарения, в случае дарения недвижимого имущества подлежат согласно п. 18.1 ст. 217 НК РФ обложению НДФЛ по ставке 13%, если даритель и одаряемый не являются близкими родственниками. Доходы, полученные в порядке дарения, освобождаются от налогообложения в случае, если даритель и одаряемый являются членами семьи и (или) близкими родственниками в соответствии с Семейным кодексом Российской Федерации (супругами, родителями и детьми, в том числе усыновителями и усыновленными, дедушкой, бабушкой и внуками, полнородными и неполнородными (имеющими общих отца или мать) братьями и сестрами).
Вместе с тем ст. 572 ГК РФ предусмотрено, что при наличии встречной передачи вещи или права либо встречного обязательства договор не признается дарением. На основании данной нормы в случае передачи недвижимого имущества под выплату ренты бесплатно договор ренты в целях налогообложения имущества, переходящего в порядке дарения, не может рассматриваться как договор дарения.

Следовательно, доходы в натуральной форме, получаемые плательщиками ренты от физических лиц — получателей ренты в виде бесплатно отчуждаемого по договору ренты имущества, не облагаются НДФЛ в отличие от доходов, полученных в порядке дарения недвижимого имущества. Рассмотрим порядок налогообложения доходов получателя ренты на конкретном примере. По договору пожизненного содержания с иждивением получатель ренты передает под выплату ренты в собственность плательщика ренты принадлежащую ему на праве собственности квартиру за ежемесячную плату. Квартира, которая отчуждается под выплату ренты, передается получателем ренты в собственность плательщика ренты бесплатно. Стоимость всего объема содержания с иждивением в месяц определена сторонами в размере не менее 3 тыс. руб. Дополнительно ежемесячно оплачиваются все коммунальные услуги, а также стоимость газа, электроэнергии, обслуживания, услуг телефонной связи.

Существенным в договоре пожизненного содержания с иждивением является условие об определении стоимости всего объема содержания с иждивением, которое зависит от характера предоставляемого содержания. Если данное условие отсутствует, договор пожизненного содержания с иждивением не считается заключенным (ст. ст. 432, 433 ГК РФ). Для целей обложения НДФЛ сумма объема содержания, указанная в договоре пожизненного содержания с иждивением, признается доходом физического лица — получателя ренты.

Суммы ежемесячно получаемой им ренты на содержание согласно пп. 4 п. 1 ст. 208 НК РФ относятся к доходам, полученным от сдачи в аренду или иного использования имущества, находящегося в Российской Федерации. Указанные доходы в соответствии с п. 1 ст. 224 НК РФ облагаются НДФЛ по ставке 13%. Если договор пожизненного содержания с иждивением прошел государственную регистрацию, оплата коммунальных услуг, а также стоимости газа, электроэнергии, обслуживания, услуг телефонной связи является обязанностью плательщика ренты, и, следовательно, оплаченная их стоимость не будет являться доходом получателя ренты.

В соответствии со ст. 228 НК РФ получатель ренты как физическое лицо, получающее вознаграждения от другого физического лица — плательщика ренты, не являющегося налоговым агентом, на основе заключенного договора гражданско-правового характера обязан самостоятельно исчислять суммы НДФЛ в порядке, установленном ст. 225 НК РФ.

При определении размера налоговой базы по доходам, ежемесячно получаемым в виде рентной платы, получатель ренты вправе воспользоваться стандартными налоговыми вычетами в порядке, установленном ст. 218 НК РФ.

Кроме того, согласно ст. 229 НК РФ получатель ренты обязан представить в налоговый орган по месту жительства налоговую декларацию в срок не позднее 30 апреля года, следующего за отчетным, и уплатить налог на доходы физических лиц не позднее 15 июля этого же года.

См. также: Порядок обмена некачественного товара

В данной статье будут рассмотрены вопросы, касающиеся налогообложения сторон договора ренты, т. е. рентополучателя и плательщика ренты.

Что такое договор ренты, какие бывают виды этого договора и особенности?

Закон обозначает два вида договора ренты и один подвид. Первый вид договора ренты – это постоянная рента. Второй вид – пожизненная рента. И подвид пожизненной ренты – пожизненное содержание с иждивением.

Во всех случаях, имущество, которое принадлежит собственнику (получателю ренты), он меняет, грубо говоря, с плательщиком ренты (покупателем) на получение систематических выплат от последнего, либо получение содержания для поддержания текущего уровня жизни в виде продуктов, условно говоря, путевок на лечение или покупку медикаментов, что характерно для договора пожизненного содержания с иждивением.

Наши статьи рассказывают о типовых способах решения юридических вопросов, но каждый случай носит уникальный характер.

Если вы хотите узнать, как решить именно Вашу проблему — обращайтесь в форму онлайн-консультанта справа. Это быстро и бесплатно! Или позвоните нам по телефонам:

+7 (499) 703-47-59
Москва, Московская область

+7 (812) 309-16-93
Санкт-Петербург, Ленинградская область

+8 (800) 550-72-15
Федеральный номер (звонок бесплатный для всех регионов России)!

Договор ренты является реальным или консенсуальным? Влияет ли это как-то на порядок налогообложения?

Такой момент влияет на порядок налогообложения, так как в зависимости от типа договора, существует свой порядок тогда, когда этот договор приобретает некую юридическую силу.

Что такое юридическая сила?

Это обязанность, которая проистекает из договора, и которую необходимо исполнять. По консенсуальному договору обязанность у сторон возникает после придания определенной формы этому договору (нотариальной или простой письменной), и включения в него всех существенных условий, которые указаны в законе (допустим, наличие сторон, характеристики объекта, который покупается или продается и т. д.). Это все для консенсуального договора.

Для реального договора необходимо не только придание соответствующей формы и включение определенных условий, но и еще факт фактической передачи объекта, как, к примеру, для договора ренты.

Мало того, что нужно прийти к нотариусу, так как договор ренты подлежит обязательной нотариальной форме (нотариус обеспечивает законность такого договора), составить документ и заверить его, но дополнительно здесь необходимо, чтобы имущество было передано от получателя ренты плательщику ренты.

К примеру, если говорить о недвижимости, одним из доказательств передачи объекта является акт приема-передачи объекта недвижимости от одного к другому.

И лишь после того, как объект передан, то есть существует документ, подтверждающий передачу – акт о передаче недвижимости или иной документ, где было бы указано, что объект недвижимости выбыл из владения получателя ренты и перешел во владение плательщика ренты, все это в совокупности, вместе с регистрацией перехода права собственности, если говорить о недвижимом имуществе, свидетельствует о появлении так называемого объекта налогообложения в натуральном виде.

Разбор налогообложения на примере из жизни

Гражданин пожилого возраста (получатель ренты) заключил со своим другом (плательщиком ренты) договор пожизненного содержания с иждивением, предметом которого является передача плательщику ренты трехкомнатной квартиры.

Согласно договору, плательщик ренты предоставляет раз в две недели продукты и другие товары по просьбе получателя ренты. Также плательщик ренты обязуется оплачивать получателю ренты лечение, лекарственные средства, а также направлять ежегодно получателя в санаторий, не менее чем на 1 месяц.

Признается ли предоставление указанных благ объектом налогообложения по НДФЛ? Как рассчитать налоговую базу для данного случая?

Есть две стороны, они заключили договор ренты. Происходит ежемесячное имущественное предоставление получателю ренты. Что именно из этого имущественного получения он должен оплачивать? Должен ли он в принципе что-либо оплачивать? Оплачивать должен. Даже если говорится о предоставлении каких-то определенных вещественных благ.

В первую очередь, имеются ввиду приобретенные плательщиком ренты медикаменты, еда и т. д. Почему? Потому что все это в совокупности в договоре ренты подлежит обязательной денежной оценке.

Если, допустим, заключено соглашение о пожизненном содержании с иждивением, и указано, что плательщик ренты должен покупать получателю ренты продукты, путевки и т. д., то все это в стоимостном выражении в договоре должно быть отображено.

Соответственно, с этой стоимости, условно говоря, получатель ренты должен ежегодно платить налог в размере 13%. Если такая стоимость по каким-то причинам не была установлена договором, тогда нужно будет платить, исходя из оценки, допустим, указанной ориентировочной стоимости.

Но, как правило, в договоре ренты стоимость денежная выражается. Поэтому получателю ренты нужно платить 13% подоходного налога.

Имеет ли право получатель ренты на какие-то льготы и вычеты?

Есть специальный критерий для определенных категорий граждан установленного налогового вычета, который они могут получить от суммы имущественного предоставления по договору ренты.

Нужно смотреть категории по отдельности, потому что по каждой из них может устанавливаться разный налоговый вычет. Но в такую категорию, в общем, входят: участники ВОВ, участники каких-то крупных аварий (аварии на ЧАЭС, к примеру), инвалиды определенных категорий и т. д.

Для каждого получателя ренты, а получатель ренты – это, как правило, лицо, достигшее пенсионного возраста и обладающее определенными льготами, в частности, по инвалидности, нужно смотреть по конкретной категории и определять, какой имущественный вычет можно будет получать от того имущественного предоставления, которое плательщик ренты ежемесячно выплачивает.

Получатель ренты может иметь право на стандартный налоговый вычет?

Говорится именно о стандартных вычетах, однако, величина их будет зависеть от того, к какой категории относится лицо.

Будет ли получатель ренты иметь право на имущественный вычет?

Получатель ренты не будет иметь право на имущественный вычет.

Как рассчитать налог, в случае если плательщиком ренты является индивидуальный предпринимать, организация, физическое лицо? Есть ли в этом разница, например, если получатель ренты получает ежемесячные рентные платежи?

Если получатель ренты получает платежи от юридического лица и ИП, то налоговым агентом или стороной, обязанной рассчитать и выплатить налог, будет являться непосредственно плательщик ренты – такое юридическое лицо или ИП.

На самом деле, это обстоятельство не снимает ответственности с получателя ренты относительно уплаты налога. Получатель ренты должен проявить определенную осмотрительность, с тем, чтобы быть уверенным, что налог, который должен быть оплачен, налоговый агент – плательщик ренты, в данном случае, юридическое лицо и ИП, оплатил его.

Потому что, если по каким-то причинам плательщик ренты (налоговый агент) своевременно налог не оплатил, то это будет являться основанием для применения к получателю ренты определенных мер ответственности.

В данном случае, налоговая считает, что если налог не был оплачен юридическим лицом, то у получателя ренты все равно возникает обязанность подать декларацию и оплатить налог, вне зависимости от того, что это не сделал плательщик ренты.

Если получатель ренты получил доход в виде выкупной стоимости недвижимого имущества, то есть если договор ренты был платным (имущество оплачивалось), как платится налог?

По договору ренты передать имущество можно как за плату, так и без платы, при этом здесь не нужно путаться с этими двумя видами оплаты.

Первая оплата – за сам факт того, что получатель ренты расстается со своим имуществом, а плательщик ренты приобретает его в собственность.

Это один единоразовый платеж, который может быть, а может и не быть условлен в договоре. Второй платеж – систематический, то есть то, что оплачивается в связи с заключением договора ренты (систематические платежи).

Когда говорится об оплате налога с разового платежа, то в данном случае используется правило, применяемое к договору купли-продажи, и здесь можно произвести расчет налога к уплате.

Если имущество приобретено получателем ренты по договору купли-продажи за 5 млн. рублей и передается в собственность плательщику ренты за 3 млн. рублей, а потом последний платит определенные ежемесячные платежи, то есть эта сумма в 3 млн. рублей, при условии, что владение имуществом составляет менее 3 лет, может быть зачтена, как расходы минус доходы, которые были понесены при приобретении объекта.

Здесь правила такие же, как и в случае с договором купли-продажи и мены. Условно говоря, от 3 млн., которые оплачены получателю ренты, налог рассчитываться и оплачиваться не должен, так как он в свое время приобрел это имущество за 5 млн. рублей.

Для расчета получатель ренты может использовать имущественные вычеты?

Он может использовать вычет как в 1 млн. рублей, так и правило «расходы минус доходы». В ситуации, которая изложена выше, использовалось именно указанное правило, потому что расходы получателя ренты на приобретение объекта недвижимости были значительными (в размере 5 млн. рублей), и поэтому пользоваться 1 млн. рублей не было никакого смысла.

См. также: Адвокат по семейным делам в Москве: когда необходима его помощь и преимущества сотрудничества

Но если объект недвижимости, предположим, приобретался за 800 тыс. рублей, но после по договору ренты был бы отчужден за 3 млн. рублей, то логично использовать вычет в 1 млн. рублей, потому что разница в 200 тыс. рублей покрылась бы. Логика приблизительно такая.

Должен ли сам плательщик ренты платить этот налог?

Плательщик ренты уже оплатил налог с той суммы ежемесячных предоставлений, которые он делает. Условно говоря, он получил доход в денежной форме.

С этого дохода он в свое время заплатил доход, а дальше эту сумму оплачивает получатель ренты, поэтому здесь налога не может быть. С той части денег, которую он оплачивает как разовый платеж, то, о чем говорилось ранее, предположим 3 млн. рублей по факту заключения договора как разовый платеж, налог также платиться не должен, потому что идет та же самая логика – с денег, которые предоставляются, уже оплачен налог.

В августе 2013 года был произведен выкуп ренты по договору пожизненного содержания. Право собственности было оформлено в октябре 2013 года. Планируется продать квартиру в сентябре 2016 года. Нужно ли будет физическому лицу платить налог?

Вопрос связан с выкупом ренты, и здесь нужно понимать, что есть первоначальный платеж (при заключении договора), есть систематические платежи, которые возникают, а дальше есть возможность выкупить ренту, т. е. заплатить некую сумму, определенную договором ренты, и прекратить вообще обязательства по оплате текущих платежей.

Тем самым, прекратить некое обременение, возникающее у получателя ренты в отношении того имущества, которое перешло к плательщику ренты.

В этом случае, если это имеется ввиду под выкупом ренты, то действуют общие правила, исчисляется 3 года или 5 лет (предельный срок владения), в зависимости от того, когда имущество было приобретено.

Если до 2016 года, то действует срок 3 года с момента внесения записи в реестр о собственности. То есть если объект был приобретен в 2013 году по договору ренты, то собственник владеет имуществом с 2013 года.

С этого момента отсчитывается 3 года. Если владение объектом достигает 3 лет, то после этого можно отчуждать недвижимость и никакой подоходный налог платить не нужно.

Здесь, получается, физическому лицу не хватает буквально месяца. Право собственности оформлено в октябре, а планируют продать в сентябре. Если он немного подождет, то налог платить не будет.

Если невозможно будет воспользоваться системой «расходы минус доходы», тогда есть смысл повременить с продажей, а затем продать без налоговых последствий.

Будет ли считаться приобретение недвижимости по договору ренты для цели получения плательщиком ренты права получения имущественного вычета в 2 млн. рублей, например, с целью уменьшения налога НДФЛ, исчисляемого с заработной платы?

Несомненно, будет считаться. Вот эти 2 млн., которые приобретатель может использовать в качестве уменьшения своей налогооблагаемой базы, можно, конечно, использовать и по ренте.

Например, приобретается объект недвижимости по договору ренты, используя так называемый разовый платеж при заключении сделки.

При этом оплачивается 2 млн. рублей за квартиру, которая на рынке стоит, к примеру, 5 млн. рублей. Соответственно, те 2 млн. рублей разовой оплаты спокойно можно использовать для уменьшения собственной налогооблагаемой базы, естественно, при условии, что есть официальный текущий получаемый доход. Потому что именно с официального текущего дохода, например, заработной платы, можно делать удержание и, соответственно, не платить подоходный налог. Таким образом, делается зачет на ту сумму оплаты, которая была произведена, но не более чем 2 млн. рублей.

Если, к примеру, плательщик ренты получил квартиру бесплатно, то есть не было какого-то единоразового платежа, выплаты производились систематически и ежемесячно, будет ли он в данном случае плательщиком НДФЛ?

Достаточно часто задают такой вопрос. Что именно указано в законе? Если имущество передается под ренту бесплатно, применяются к передаче оплаты правила договора дарения.

Здесь стороны опасаются. Если бесплатно получают имущество, будет ли это считаться дарением? Тогда, если известно, что стороны не являются близкими родственниками и членами семьи, у лица, которое получило в дар, возникает налог в 13% от кадастровой стоимости объекта.

Это существенная величина. Следует отметить, что правила в этом случае не применяются, так как несмотря на бесплатное получение имущества, все равно потом нужно будет платить текущие платежи.

Поэтому это можно считать некой формой купли-продажи, и здесь 13% налог у лица, которое получает в собственность имущество по договоренности, не возникает.

Имеет ли право плательщик ренты претендовать на имущественный вычет в 2 млн. рублей как приобретатель, например, если он получает официальную заработную плату и хочет получить вычет?

Может он претендовать на возможность использования 2 млн. рублей. Но здесь обстоятельства связаны с тем, что он имущественный вычет (2 млн. рублей) может использовать только на сумму единоразового платежа.

Когда говорится о том, что передается имущество под выплату ренты за плату. То есть имеется ввиду при заключении договора, например, плательщик ренты платит 1,5 млн. рублей за заключение договора, и затем дальше оплачиваются текущие платежи.

Вот на эту сумму в 1,5 млн. рублей, плательщик ренты имеет право использовать вычет в 2 млн. рублей.

500 тыс. рублей останется, но на 1,5 млн. рублей он вправе уменьшить сумму налога, которую он платит с дохода, который он получает.

А вот на сумму дальнейших платежей, которые оплачиваются ежемесячно, здесь уже правило о налоговом вычете в 2 млн. рублей не работают. Здесь уже использовать их будет невозможно.

+7 (499) 703-47-59
Москва, Московская область

+7 (812) 309-16-93
Санкт-Петербург, Ленинградская область

+8 (800) 550-72-15
Федеральный номер (звонок бесплатный для всех регионов России)!

600 юристов сейчас на сайте

Добрый день!

У меня вопрос по поводу договора пожизненной ренты. Интересуют вопросы налогов, которые нужно будет платить

при переходе квартиры мне, как плательщику ренты в конце действия договора.

Также, интересуют вопросы доходов, которые нужно (судя по всему) декларировать моему подопечному (получателю ренты), при оплате мною услуг сиделки.

Имеются ли варианты, позволяющие избежать уплату налогов? Знаю, что Завещание не подразумевает уплату налогов. Однако и нет гарантии, что Завещание не будет позже оспорено или переписано родственниками.

Свернуть

Виктория Дымова

Сотрудник поддержки Правовед.ru

Ответы юристов (1)

Константинов Олег

Юрист, г. Москва

1851ответ
734отзыва

Все услуги юристов в Москве

Гарантия лучшей цены – мы договариваемся
с юристами в каждом городе о лучшей цене.

По договору ренты с пожизненным содержанием гражданин — получатель ренты передает принадлежащее ему недвижимое имущество в собственность плательщика ренты, а плательщик ренты выплачивает ренту этому гражданину или указанному гражданином третьему лицу (ст. 601 ГК РФ).

Плательщиком ренты может быть как физическое, так и юридическое лицо. Получателем ренты по договору пожизненного содержания с иждивением может быть только физическое лицо.

Такой договор может предусматривать выплату единовременной денежной суммы вначале и затем определенных денежных сумм ежемесячно до момента смерти, а также оплату коммунальных услуг, ритуальных услуг, процентов за просрочку платежей и т.п. (п. 1 ст. 585, п. 1 ст. 602, ст. 603 ГК РФ).

Договор ренты с пожизненным содержанием предполагает получение рентополучателем дохода. Этот доход облагается НДФЛ.

Доход в виде единовременной денежной выплаты

Когда договором ренты предусматривается передача имущества за плату, к отношениям сторон по передаче и оплате имущества применяются правила о купле-продаже (п. 2 ст. 585 ГК РФ). То есть единовременную денежную выплату по договору ренты вы фактически получаете за продажу имущества. Таким образом, сумма единовременной денежной выплаты по договору ренты относится к доходам от продажи имущества, находящегося в РФ, и может облагаться НДФЛ по ставке 13%.

Если вы передаете недвижимость, которая была в вашей собственности три года и более, то налог уплачивать не нужно. Кроме того, не требуется заполнять и сдавать налоговую декларацию (п. 17.1 ст. 217, п. 4 ст. 229 НК РФ; п. 3 ст. 4 Закона от 29.11.2014 N 382-ФЗ).

Если вы передаете недвижимость, которая была в вашей собственности меньше трех лет (в отношении недвижимости, приобретенной до 01.01.2016) или менее минимального срока, установленного ст. 217.1 НК РФ (в отношении недвижимости, приобретенной после 01.01.2016), то вы должны самостоятельно рассчитать налог, а также подать в налоговую инспекцию по месту жительства декларацию по форме 3-НДФЛ (п. 17.1 ст. 217, пп. 2 п. 1 ст. 228 НК РФ; п. 3 ст. 4 Закона N 382-ФЗ).

См. также: Когда незаменимым становится адвокат по семейным делам в Москве

Справка. Минимальный срок владения объектом недвижимости

Минимальный срок владения объектом недвижимости, приобретенным после 01.01.2016, для освобождения от налогообложения НДФЛ доходов от его продажи составляет три года — в отношении недвижимости, право собственности на которую получено одним из способов (ст. 217.1 НК РФ):

1) в порядке наследования или по договору дарения от физического лица, признаваемого членом семьи или близким родственником согласно СК РФ;

2) в результате приватизации;

3) при передаче по договору пожизненного содержания с иждивением.

В остальных случаях минимальный предельный срок владения объектом недвижимого имущества составляет пять лет, если иное не установлено Законом субъекта РФ.

Для расчета суммы НДФЛ и подачи налоговой декларации рекомендуем придерживаться следующего алгоритма.

Шаг 1. Рассчитайте налог

Формула расчета налога выглядит так:

НДФЛ = (сумма дохода от продажи — имущественный вычет) x 13%, или

НДФЛ = (сумма дохода от продажи — расходы по приобретению недвижимости) x 13%.

Сумма дохода от продажи определяется в соответствии с договором ренты. При этом если вы передаете недвижимость, приобретенную после 01.01.2016, и сумма дохода от продажи объекта недвижимого имущества меньше, чем его кадастровая стоимость на 1 января года, в котором осуществлена государственная регистрация перехода права собственности на продаваемый объект (если кадастровая стоимость определена на указанную дату), умноженная на понижающий коэффициент 0,7, то в целях налогообложения НДФЛ доход от продажи рассчитывается следующим образом (п. 5 ст. 217.1 НК РФ; п. 3 ст. 4 Закона N 382-ФЗ):

сумма дохода от продажи = кадастровая стоимость на 1 января x 0,7.

Понижающий коэффициент может быть уменьшен законом субъекта РФ вплоть до нуля (п. 6 ст. 217.1 НК РФ).

При расчете вы можете уменьшить сумму дохода от продажи по выбору (пп. 1 п. 1, пп. 1, 2 п. 2 ст. 220 НК РФ):

1) на имущественный вычет в размере 1 000 000 руб. при продаже следующей недвижимости и доли в ней: жилых домов, квартир, комнат, дач, садовых домиков, земельных участков (или доли в указанном имуществе) либо вычет в размере 250 000 руб. при продаже иной недвижимости, например гаража;

2) на расходы по приобретению этой недвижимости. Это могут быть в том числе расходы на риелторские услуги, уплату процентов по кредиту, взятому на ее покупку, в той сумме, которую вы фактически уплатили к моменту продажи имущества. Указанные расходы должны быть обязательно подтверждены документами.

Обратите внимание!

Вы не можете одновременно применить имущественный вычет в размере 1 000 000 руб. и уменьшить доход от продажи на расходы. Нужно выбрать только один вариант, тот, который будет вам более выгоден.

Шаг 2. Подайте декларацию и необходимые документы в налоговый орган

Налоговую декларацию по форме 3-НДФЛ вы должны подать в любом случае, даже если при расчете налога его сумма оказалась равна нулю.

Заполнить декларацию надо по окончании года, в котором вы продали недвижимость. Подать декларацию надо в налоговую инспекцию по месту вашего жительства до 30 апреля года, следующего за годом продажи недвижимости (п. 3 ст. 228, п. 1 ст. 229 НК РФ).

Примечание. Для заполнения декларации вы можете воспользоваться бесплатной программой, которая размещена на сайте ФНС России в разделе «Программные средства/Программные средства для физических лиц/Программа подготовки сведений по форме 3-НДФЛ и 4-НДФЛ».

Если вы решили воспользоваться имущественным вычетом, приложите к декларации заявление на возврат НДФЛ.

Если вы уменьшаете доходы на расходы, связанные с покупкой недвижимости, приложите к декларации копии документов, подтверждающих произведенные расходы, в том числе:

договора о приобретении недвижимости;
документов, подтверждающих уплату денег при покупке недвижимости (банковских выписок о перечислении денежных средств со счета покупателя на счет продавца, расписок о получении продавцом денег, актов приема-передачи денег и т.п.);
выписки или справки из банка по уплаченным процентам по кредиту — если вы уменьшили доход на расходы по оплате процентов;
иных документов, которые подтверждают расходы.

Подать декларацию и документы в налоговую инспекцию можно лично или через представителя, почтовым отправлением с описью вложения, а также в электронной форме, в том числе через Единый портал госуслуг или личный кабинет налогоплательщика. Датой сдачи декларации при направлении ее по почте будет являться дата отправки почтового отправления. При передаче через личный кабинет налогоплательщика днем ее представления считается дата ее отправки (п. 4 ст. 80 НК РФ).

Если документы подает представитель, то у него должна быть нотариальная доверенность от вас (п. 3 ст. 29 НК РФ). Представителю также желательно дать второй экземпляр декларации и описи, чтобы у вас осталось подтверждение о сдаче документов.

Налоговая инспекция проверит декларацию и документы в течение трех месяцев со дня их подачи (п. 2 ст. 88 НК РФ).

Шаг 3. Уплатите НДФЛ

Уплатить налог нужно до 15 июля года, следующего за годом продажи недвижимости или доли в ней (п. 4 ст. 228 НК РФ). Реквизиты для уплаты налога вы можете уточнить в своей налоговой инспекции.

Обратите внимание!

Непредставление налоговой декларации влечет штраф в размере 5% от неуплаченной суммы налога за каждый месяц со дня, установленного для ее представления, но не более 30% указанной суммы и не менее 1 000 руб. Неуплата или неполная уплата налога влечет штраф в размере 20% от неуплаченной суммы. Кроме того, за каждый календарный день просрочки уплаты налога начисляется пеня в размере 1/300 действующей ставки рефинансирования Банка России (п. п. 3, 4 ст. 75, п. п. 2, 7 ст. 6.1, п. 1 ст. 119, п. 1 ст. 122 НК РФ).

Доход в виде ежемесячных рентных платежей

Суммы ежемесячно получаемой денежной ренты на содержание относятся к доходам, полученным от сдачи в аренду или иного использования имущества, находящегося в РФ. Указанные доходы облагаются НДФЛ по ставке 13% (пп. 4 п. 1 ст. 208, п. 1 ст. 209, п. 1 ст. 224 НК РФ).

Если плательщик ренты — гражданин, не являющийся индивидуальным предпринимателем, то до 30 апреля следующего года вы обязаны представить в налоговую инспекцию декларацию по форме 3-НДФЛ и затем до 15 июля уплатить налог (п. п. 1 и 2 ст. 226, пп. 1 п. 1 ст. 228 НК РФ).

Если плательщиком ренты является организация, то рассчитывать и уплачивать НДФЛ с ежемесячных выплат должен плательщик ренты. Это означает, что при выплате вам ежемесячных платежей он удерживает их часть в размере 13% и перечисляет в бюджет (ст. 24, п. п. 1, 2, 4 ст. 226 НК РФ). Таким образом, ежемесячные выплаты, которые вы получаете, уменьшаются на сумму налога. Плательщик ренты выступает в данном случае налоговым агентом.

Если плательщик ренты полностью удержал и уплатил в бюджет НДФЛ, то по окончании года вы можете не подавать налоговую декларацию (абз. 2 п. 4 ст. 229 НК РФ).

Также не требуется подавать декларацию, если плательщик ренты как налоговый агент не удержал налог и направил в налоговый орган сообщение об этом с указанием суммы дохода, с которого не удержан НДФЛ, и самой суммы неудержанного налога. Информируется об этом и налогоплательщик. В этом случае налог уплачивается на основании налогового уведомления, направляемого налоговым органом. Срок его уплаты в отношении дохода (ренты) за 2016 г. — не позднее 01.12.2018. Учитывая, что эта дата приходится на субботу, заплатить налог можно не позднее понедельника 03.12.2018. За последующие календарные годы налог подлежит уплате не позднее 1 декабря года, следующего за истекшим (п. 7 ст. 6.1, ст. 216, п. 5 ст. 226, пп. 4 п. 1, п. п. 6, 7 ст. 228, п. 1 ст. 229 НК РФ).

Налог рассчитывается по окончании года по формуле (п. 1 ст. 224, ст. 225 НК РФ):

НДФЛ = доход в виде ежемесячного платежа по договору ренты x 12 x 13%.

Обратите внимание!

При определении размера налоговой базы по доходам, ежемесячно получаемым в виде рентной платы, вы вправе воспользоваться стандартными налоговыми вычетами в установленном порядке (ст. 218 НК РФ). Ежемесячные рентные платежи не могут рассматриваться как доходы от продажи имущества, в связи с чем имущественный вычет в данном случае неприменим.

Связанные вопросы

Что учесть при заключении договора ренты?

Какие вычеты и обязанности по НДФЛ предусмотрены при продаже квартиры и другого недвижимого имущества?

Полезная информация по вопросу

Официальный сайт Федеральной налоговой службы — www.nalog.ru