Здравствуйте. Все зависит от договора купли-продажи. Там должно быть указано какое имущество и в каком состоянии продавец Вам передает. Также Вы наверное подписывали передаточный акт, согласно которому получили дом и претензий не имеете.
В соответствии со ст.475 ГК РФ:
В случае существенного нарушения требований к качеству товара (обнаружения неустранимых недостатков, недостатков, которые не могут быть устранены без несоразмерных расходов или затрат времени, или выявляются неоднократно, либо проявляются вновь после их устранения, и других подобных недостатков) покупатель вправе по своему выбору:
- отказаться от исполнения договора купли-продажи и потребовать возврата уплаченной за товар денежной суммы;
- потребовать замены товара ненадлежащего качества товаром, соответствующим договору.
В соответствии со ст.557 ГК РФ:
В случае передачи продавцом покупателю недвижимости, не соответствующей условиям договора продажи недвижимости о ее качестве, применяются правила статьи 475 настоящего Кодекса, за исключением положений о праве покупателя потребовать замены товара ненадлежащего качества на товар, соответствующий договору.
Полагаю, данный недостаток является существенным, поэтому Вы можете требовать устранить недостаток.
16 Декабря 2014, 20:37
Свернуть
Задайте свой вопрос юристу!
1164 юриста готовы ответить
Ответ на сайте в течение 15 минут
Похожие вопросы
- Возможно ли вернуть деньги за автомобиль со скрытыми дефектами? 20 Июля 2016, 09:56, вопрос №1320278 3 ответа
- Как подать в суд, нам продали дом со скрытыми дефектами 05 Апреля 2015, 10:06, вопрос №790936 1 ответ
- Расторжение договора купли-продажи дома, если были обнаружены скрытые дефекты 15 Ноября 2015, 11:12, вопрос №1040383 3 ответа
- Каковы сроки отказа от купленного дома, если обнаружены скрытые дефекты? 09 Февраля 2017, 15:19, вопрос №1532775 1 ответ
- Как расторгнуть ДДУ из-за скрытого дефекта в квартире? 16 Декабря 2016, 12:09, вопрос №1475977 1 ответ
…И все-таки Вы не ответили на мой вопрос. Обязан ли я при строительстве индивидуального жилого дома ложить пароизоляцию? НЕто чтобы рекомендуется, а что обязан и все и хорошо бы ссылку на соответствующий СНИП…
… За эту работу эксперт взял 42 тыс. руб. Сказал покупателю, что взыщещ эти деньги с продавца, что и вышло. На суде я заявлял судье, что экспертиза не является не независимой, т. к. деньги эксперт получил не от суда, а от покупателя дома. Но судья пропустил мой замечания мимо ушей.
Добрый день,Аноним. Вам продан объект со скрытыми недостатками. Скрытые недостатки обнаруживаются позднее в процессе эксплуатации жилья, т.е. после истечения определённого времени. Обычно человек из покупателя превратился уже давно в полноправного и законного собственника жилого помещения. А продавец, в свою очередь, о сделке мог и забыть. Кстати, о наличии скрытых недостатков
продавцы жилья
не афишируют, а, наоборот, делают всё возможное и невозможное, чтобы о скрытых недостатках покупатель так и не узнал. Логика понятна, жильё-то надо как-то продать и, причём, при этом не продешевить. Более того, и потенциального покупателя упускать не хочется.Для суда потребуется акт независимой экспертизы по выявленным недостаткам. В акте должны быть указаны, как конкретные причины возникновения недостатков, так и меры по их устранению. Желательно и сумма предстоящих расходов. А там, как суд решит. Согласно п. 1 ст. 549 ГК РФ по договору купли-продажи недвижимого имущества (договора
продажи недвижимости
) продавец обязуется передать в собственность покупателя
земельный участок
, здание, сооружение, квартиру или другое недвижимое имущество. Из положений ст. 469 ГК РФ следует, что продавец обязан передать покупателю товар, качество которого соответствует договору купли-продажи. При отсутствии в договоре купли-продажи условий о качестве товара продавец обязан передать покупателю товар, пригодный для целей, для которых товар такого рода обычно используется. Если продавец при заключении договора был поставлен покупателем в известность о конкретных целях приобретения товара, продавец обязан передать покупателю товар, пригодный для использования в соответствии с этими целями. В соответствии со ст. 557 ГК РФ в случае передачи продавцом покупателю недвижимости, не соответствующей
условиям договора
продажи недвижимости о ее качестве, применяются правила статьи 475 ГК РФ, за исключением положений о праве покупателя потребовать
замены товара
ненадлежащего качества на товар, соответствующий договору. Согласно п. 1 ст. 475 ГК РФ, если недостатки товара не были оговорены продавцом, покупатель, которому передан товар ненадлежащего качества, вправе по своему выбору потребовать от продавца: 1) соразмерного уменьшения покупной цены, 2) безвозмездного устранения недостатков товара в разумный срок, 3) возмещения своих расходов на устранение недостатков товара. Из п. 1 ст. 476 ГК РФ усматривается, что продавец отвечает за недостатки товара, если покупатель докажет, что недостатки товара возникли до его передачи покупателю или по причинам, возникшим до этого момента. Исходя из содержания п. 2 ст. 475 ГК РФ и ст. 557 ГК РФ, в случае существенного нарушения требований к качеству товара (обнаружение неустранимых недостатков, недостатков, которые не могут быть устранены без несоразмерных расходов или затрат времени, или выявляются неоднократно, либо проявляются вновь после их устранения, и других подобных недостатков) покупатель вправе отказаться от исполнения договора купли-продажи и потребовать возврата уплаченной за товар денежной суммы. Вообщем Вам необходимо готовиться к суду:
подавать иск
в суд о том, что дом Вам продан с существенными скрытыми недостатками,которые выявить визуально не представлялось возможным. Мой ответ, Ваш отзыв. Если ответ понятен, нажмите +. В случае необходимости оказания правовой помощи по данному вопросу,обращайтесь. С уважением,Сергей Николаевич.
РЕШЕНИЕ
Именем Российской Федерации
с. Ельцовка 06 февраля 2012 года
Ельцовский районный суд Алтайского края в составе судьи Сидоровой Н.А.
при секретаре Печниковой Я.О.,
с участием истицы Нечаевой Н.В.,
представителя истицы Сотниковой И.А.,
представителя ответчицы Неверовой Р.Г. — Борисенкова Д.С.,
рассмотрев в открытом судебном заседании гражданское дело по исковому заявлению Нечаевой Н.В. к Неверовой Р.Г. о расторжении договора купли-продажи жилого дома и земельного участка и взыскании денежных средств, выплаченных по договору,
установил:
Нечаева Н.В. обратилась в суд к Неверовой Р.Г. с исковым заявлением о расторжении договора купли-продажи жилого дома и земельного участка и взыскании денежных средств, выплаченных по договору в размере 300000 рублей.
В обоснование заявленных требований истица указала, что ДД.ММ.ГГГГ между нею и Неверовой Р.Г. был заключен договор купли-продажи земельного участка и жилого дома по адресу: . На основании указанного договора Нечаевой Н.В. были выданы свидетельства о государственной регистрации права на дом и земельный участок. Сразу после регистрации договора истица стала проживать в доме и делать в нем косметический ремонт. При ремонте дома ею были обнаружены существенные недостатки в качестве дома, о которых ответчица знала, однако, при продаже дома скрыла их от истицы. Данные недостатки дома невозможно обнаружить при визуальном осмотре дома, так как часть из них были скрыты фундаментом, а часть — штукатуркой и побелкой. Нечаевой обнаружены следующие скрытые под штукатуркой и фундаментом недостатки дома, которые невозможно определить визуально: бревна, так называемые подушки, под окнами сгнили, нижние 3 ряда бревен с подветренной стороны дома заделаны фундаментом, в связи с тем, что полностью сгнили, в нижнем углу большой комнаты дома имеется сквозная дыра до фундамента, отсутствует бревно, в связи с тем, что сгнило, дыра заделана штукатуркой и побелена, один угол дома полностью сгнил, часть бревен держатся на смеси глины. Кроме того, не функционирует предусмотренная в доме канализация, дровяной титан не рабочий, при попытке его затопить, выяснилось, что топка полностью прогорела и пользоваться им невозможно.
Ответчица, прожив в доме более 30 лет, делая ремонт в доме и пользуясь им, знала о данных недостатках в качестве дома, но умышленно скрыла их от Нечаевой Н.В.
Согласно п.п. 3.3 договора купли-продажи земельного участка и жилого дома от ДД.ММ.ГГГГ в случае существенного нарушения требований к качеству жилого дома и земельного участка и обнаружения неустранимых недостатков (недостатков, которые не могут быть устранены без несоразмерных расходов или выясняются неоднократно, либо появятся вновь после их устранения) и других подобных недостатков «Покупатель» вправе отказаться от исполнения договора купли-продажи и потребовать от «Продавца» возврата уплаченной по указанному договору суммы.
Истица обратилась к ответчице с предложением в добровольном порядке расторгнуть договор купли-продажи дома и вернуть ей полученные при подписании договора 300000 рублей с возвратом ей купленного дома. Однако, в добровольном порядке расторгнуть договор купли-продажи ответчица не желает и Нечаева Н.В. вынуждена обратиться в суд за защитой своих интересов.
В судебном заседании истица Нечаева Н.В. на удовлетворении исковых требований настаивала. Также истица пояснила, что в купленном ею доме в настоящее время очень холодно. Дом не нагревается, поскольку бревна все гнилые внутри. Со слов соседей Плотниковых ей стало известно, что Неверова в зимнее время, проживая в доме, ходила по дому всегда в валенках, в верхней одежде, а входные двери закрывала ватными одеялами. Ей при продаже жилого дома об этом ответчица не сообщила, сказала только, что в доме печное отопление, зимой для отопления она тратит по 1-2 ведрам угля на одну топку. Нечаева Н.В. при покупке дома видела, что дом не новый, но он с внешней и внутренней стороны выглядел опрятно, и, учитывая это, цена в 300000 рублей ее устроила и сразу при заключении договора она передала деньги в счет стоимости дома. Только после того, как истица стала делать в доме ремонт, она обнаружила указанные выше недостатки и обратилась к Неверовой Р.Г. с просьбой расторгнуть договор, но та ответила, что обсуждать этот вопрос не намерена, так как Нечаева видела, что покупала. В настоящее время истица просит расторгнуть договор купли-продажи, обязать ответчицу вернуть ей деньги. Дом и земельный участок по ей не нужен, и его она возвратит Неверовой Р.Г.
Представитель истицы Сотникова И.А. в судебном заседании на удовлетворении иска настаивает. Полагает, что заключение экспертизы полностью подтверждает их доводы. Так, в результате исследования дома экспертами были выявлены существенные скрытые дефекты, которые установить без разрушения штукатурного слоя либо без демонтажа прибитых на стенах дома деревянных реек невозможно. Ответчица же не предупредила Нечаеву Н.В. об указанных дефектах, хотя знала о них. Так, она длительное время в доме проживала с момента его постройки, производила ремонт в доме, отапливала его. На предложение истицы разрешить вопрос до суда Неверова Р.Г. ответила отказом. Главным образом, экспертизой установлено, что жилой дом, расположенный по адресу: невозможно использовать по его прямому, целевому назначению – в качестве жилого дома при наличии выявленных дефектов, поскольку он непригоден для проживания.
Ответчица Неверова Р.Г. в судебное заседание не явилась, о времени и месте судебного разбирательства была извещена своевременно и надлежаще, телефонограммой просила рассмотреть гражданское дело без ее участия. Присутствуя в судебном заседании, состоявшемся ДД.ММ.ГГГГ, ответчица иск не признала и пояснила, что истица перед заключением договора купли-продажи ознакомилась с техническим состоянием дома, ее все устроило, все выявленные в последующем недостатки она могла обнаружить при ознакомлении с домом. Неверова Р.Г. от истицы ничего не скрывала, не утаивала, позволила ей полностью осмотреть дом. О недостатках дома ей самой ничего не было известно, поскольку ремонтом дома всегда занимался ее муж, потом муж умер, она проводила косметический ремонт исключительно внутри дома.
Представитель ответчицы Борисенков Д.С. в судебном заседании доводы своей доверительницы поддержал. Кроме того, пояснил, что иск не подлежит удовлетворению, поскольку истица не доказала, что существенные недостатки жилого дома являются ранее скрытыми и не могли быть ею обнаружены при предпродажном осмотре дома. В соответствии с п.п. 3.1 договора купли-продажи от ДД.ММ.ГГГГ покупатель до заключения договора путем осмотра ознакомился с качественным состоянием земельного участка, с качественным состоянием жилого дома и претензий к ним не имеет, так как жилой дом не имеет видимых технических недостатков и пригоден для проживания в нём и использования по прямому назначению. Истица Нечаева Н.В. подтвердила, что действительно несколько раз ознакомилась с качественным состоянием жилого дома. В результате проведенного экспертного обследования дома были установлены как явные дефекты, так и скрытые. Так, были выявлены такие явные дефекты, как: в печи (дровяном титане) отсутствуют колосники, корпус печи прогорел насквозь с задней стороны; слив унитаза не работает – при проверке залива ведра воды в сливное отверстие вода не уходит. Установлено, что слив забит тряпкой; при осмотре бревен под оконными блоками (в результате поднятия металлических карнизов) обнаружено, что бревна под оконными блоками имеют следы гнили и увлажнения, брус разрушается; бревна на стыках углов жилого дома имеют следы гнили, рассыхания и разрушения, при шевелении их ломиком имеют свободное хождение (шатаются); с левой стороны жилого дома (по отношению ко входу в жилой дом) бревна на стыках имеют следы гнили, рассыхания и разрушения, при шевелении их ломиком имеют свободное хождение (шатаются); десятое бревно от фундамента на углу на стыке жилого дома и сеней отколото и заиндевело, что свидетельствует об утечке тепла из жилого дома. Девятое бревно под ним прогнило и разрушается. Первые три дефекта были указаны в исковом заявлении как скрытые, на чем настаивала сторона истца. Подавляющая часть скрытых дефектов обнаружена внутри дома: в санузле, на кухне, в жилых комнатах и подсобном помещении. Дефекты идентичные – брус сгнил и выкрашивается, а скрытым дефект признан по причине того, что был закрыт штукатуркой. Разрушающие действия произведены истицей Нечаевой Н.В. Ответчица не скрывала дефекты под штукатуркой, поскольку стены дома изнутри были оштукатурены при постройке дома, около 30 лет назад, когда брёвна были новыми и не имели следов гнили. В дальнейшем штукатурка неоднократно покрывалась слоем извести. Общеизвестным является факт, что дома и квартиры принято покрывать штукатуркой, в косметических (выравнивание стен) и теплоизоляционных целях. Побелка применяется в косметических, а также в санитарно – гигиенических целях. На вопрос суда о причине возникновения дефектов эксперты на первое место поставили воздействие атмосферных и временных факторов. Дату постройки дома от покупателя никто не скрывал. Наружный вид и техническое состояние дома со стороны улицы подробно расписаны в заключении эксперта, дефекты признаны явными. Истице легкомысленно было надеяться на хорошее состояние бревна изнутри, если снаружи это же самое бревно гнилое. Наружные вид и техническое состояние дома со стороны улицы не оставляет никаких иллюзий относительно качества дома, и абсолютно обоснованно указанный дом был признан экспертами непригодным для проживания, т.е., несмотря на доводы истицы, дефекты дома были очевидными и явными еще до покупки дома. Видимые дефекты были учтены продавцом при установлении покупной цены дома. Истица указывает, что дефекты были выявлены при ремонте дома. Однако, никаких признаков ремонта в доме нет, а имеются дыры в стенах, забитые тряпками (в терминологии экспертов – разрушающие действия произведены истицей). Таким образом, своими действиями истица ухудшила и без того неудовлетворительное состояние дома. В тексте договора купли-продажи имеется ссылка на кадастровый паспорт здания, сооружения, объекта завершенного строительства № от ДД.ММ.ГГГГ, выданного АКГУП «Алтайский центр земельного кадастра и недвижимости». Вышеуказанный паспорт составляла специализированная организация, которая признала дом объектом недвижимости. Таким образом, говорить о наличии злого умысла в действиях ответчицы некорректно. Все изложенное свидетельствует о недостаточной внимательности истицы, проявленной при заключении договора.
Представитель третьего лица — Управления Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Алтайскому краю ФИО в судебное заседание не явилась, о времени и месте судебного разбирательства уведомлена своевременно и надлежаще, просила рассмотреть гражданское дело по иску Нечаевой Н.В. к Неверовой Р.Г. в свое отсутствие.
Исследовав материалы дела, выслушав стороны, суд приходит к выводу, что исковые требования подлежат удовлетворению по следующим основаниям.
Согласно п. 1 ст. 549 ГК РФ по договору купли-продажи недвижимого имущества (договора продажи недвижимости) продавец обязуется передать в собственность покупателя земельный участок, здание, сооружение, квартиру или другое недвижимое имущество.
Из положений ст. 469 ГК РФ следует, что продавец обязан передать покупателю товар, качество которого соответствует договору купли-продажи. При отсутствии в договоре купли-продажи условий о качестве товара продавец обязан передать покупателю товар, пригодный для целей, для которых товар такого рода обычно используется.
Если продавец при заключении договора был поставлен покупателем в известность о конкретных целях приобретения товара, продавец обязан передать покупателю товар, пригодный для использования в соответствии с этими целями.
В соответствии со ст. 557 ГК РФ в случае передачи продавцом покупателю недвижимости, не соответствующей условиям договора продажи недвижимости о ее качестве, применяются правила статьи 475 ГК РФ, за исключением положений о праве покупателя потребовать замены товара ненадлежащего качества на товар, соответствующий договору.
Согласно п. 1 ст. 475 ГК РФ, если недостатки товара не были оговорены продавцом, покупатель, которому передан товар ненадлежащего качества, вправе по своему выбору потребовать от продавца: 1) соразмерного уменьшения покупной цены, 2) безвозмездного устранения недостатков товара в разумный срок, 3) возмещения своих расходов на устранение недостатков товара. Из п. 1 ст. 476 ГК РФ усматривается, что продавец отвечает за недостатки товара, если покупатель докажет, что недостатки товара возникли до его передачи покупателю или по причинам, возникшим до этого момента.
Исходя из содержания п. 2 ст. 475 ГК РФ и ст. 557 ГК РФ, в случае существенного нарушения требований к качеству товара (обнаружение неустранимых недостатков, недостатков, которые не могут быть устранены без несоразмерных расходов или затрат времени, или выявляются неоднократно, либо проявляются вновь после их устранения, и других подобных недостатков) покупатель вправе отказаться от исполнения договора купли-продажи и потребовать возврата уплаченной за товар денежной суммы.
В соответствии со ст. 56 ГПК РФ каждая сторона должна доказать те обстоятельства, на которые она ссылается как на основания своих требований либо возражений, если иное не предусмотрено федеральным законом.
Как установлено судом, ДД.ММ.ГГГГ между Неверовой Р.Г. и Нечаевой Н.В. был заключен договор купли-продажи жилого дома и земельного участка, расположенных по адресу: , по условиям которого продавец продал, а покупатель купил целый земельный участок с кадастровым номером и являющийся его неотъемлемой частью жилой дом, . Согласно п.п. 5.1., 5.2, 5.3 покупная цена земельного участка и жилого дома определена соглашением сторон в сумме 300000 рублей, в том числе стоимость жилого дома составила 280000 рублей, земельного участка — 20000 рублей. Покупатель произвел оплату вышеуказанной суммы продавцу до подписания настоящего договора. По устному заявлению сторон денежный расчет между ними произведен окончательно и они претензий друг к другу не имеют. О том, что расчет между сторонами был произведен до подписания договора купли-продажи ответчицей, а также ее представителем не оспаривается.
Свидетельством о государственной регистрации права от ДД.ММ.ГГГГ подтверждается, что Нечаевой Н.В. на основании договора купли-продажи земельного участка и жилого дома от ДД.ММ.ГГГГ принадлежит на праве собственности жилой дом, расположенный по адресу: . Из свидетельства о государственной регистрации права от ДД.ММ.ГГГГ также следует, что Нечаева Н.В. на основании вышеупомянутого договора имеет в собственности земельный участок по тому же адресу.
Согласно п. 3.1 договора купли-продажи земельного участка и жилого дома от ДД.ММ.ГГГГ покупатель до его заключения путем осмотра ознакомился с качественным состоянием земельного участка, с качественным состоянием жилого дома и претензий к ним не имеет, так как жилой дом не имеет видимых технических недостатков и пригоден для проживания в нем и использования его по прямому назначению. Земельный участок пригоден для дальнейшей нормальной эксплуатации. В соответствии с п. 3.2, п. 3.3, п. 3.4, если в дальнейшем в течение двух лет с момента передачи земельного участка и жилого дома покупатель обнаружит недостатки в качестве земельного участка и жилого дома, о которых продавец знал, но не предупредил о них покупателя в момент заключения договора, то наступают правовые последствия, предусмотренные ст. 475 и ст. 557 ГК РФ о соразмерном уменьшении покупной цены или безвозмездном устранении недостатков в разумный срок, или о возмещении покупателю расходов на устранение недостатков. Если недостатки в качестве земельного участка и жилого дома являются скрытыми и продавец на момент заключения договора не знал и не мог знать о них, поэтому не предупредил о них покупателя, то он освобождается от ответственности. В случае существенного нарушения требований к качеству жилого дома и земельного участка и обнаружения неустранимых недостатков (недостатков, которые не могут быть устранены без несоразмерных расходов или выясняются неоднократно, либо появляются вновь после их устранения) и других подобных недостатков, покупатель вправе отказаться от исполнения договора купли-продажи и потребовать от продавца возврата уплаченной по договору суммы.
Согласно заключению № судебной строительно-технической экспертизы от ДД.ММ.ГГГГ в результате проведенной экспертизы установлено, что на момент осмотра в жилом доме по имеются явные и скрытые дефекты.
В числе явных дефектов указаны те, которые обнаруживаются при визуальном осмотре. Так, в совмещенном санузле в печи, (дровяном титане) отсутствуют колосники, корпус печи прогорел насквозь с задней стороны (обнаруживается при визуальном осмотре); слив унитаза не работает — при проверке залива воды в сливное отверстие вода не уходит. Установлено, что слив забит тряпкой (обнаруживается при проверке работы слива путем залива воды); в жилой комнате размерами 3,30 х 3,40 м. по углам помещения на стыках стен, смежных с улицей, установлено наличие трещин штукатурного слоя; в жилой комнате размерами 2,87 х 2,40 м. на стене с оконным блоком под подоконником установлено отхождение штукатурного слоя из глины; со стороны улицы на стенах дома с оконными блоками под оконными блоками в результате поднятия металлических карнизов установлено отхождение штукатурного слоя из глины и увлажнение, брус разрушается; со стороны улицы бревна на стыках углов жилого дома имеют следы гнили, рассыхания и разрушения, при шевелении их ломиком имеют свободное хождение (шатаются) — обнаруживается при визуальном осмотре; с левой стороны жилого дома (по отношению ко входу в жилой дом) бревна на стыках углов жилого дома имеют следы гнили, рассыхания и разрушения, при шевелении их ломиком имеют свободное хождение (шатаются), 10-е бревно от фундамента на углу на стыке жилого дома и сеней отколото и заиндевело, что свидетельствует об утечке тепла из жилого д. XXX-е бревно под ним прогнило и разрушается – дефекты обнаруживаются при визуальном осмотре.
Значительное количество выявленных дефектов относятся к скрытым: 1) С левой стороны помещения санузла за унитазом угол жилого дома прогнил (внешний угол жилого дома, смежный с улицей) — вывалилась штукатурка из глины, брус частично сгнил и выкрашивается, отверстие для предотвращения утечки тепла заткнуто тряпкой (размер доступной для осмотра прогнившей части бревен 0,30 м х 0,30 м). Установить данный дефект без разрушения штукатурного слоя не представляется возможным (разрушающие действия произведены Нечаевой Н.В.). 2) На кухне на стене с оконным блоком под подоконником с левой стороны установлено высыпание и отхождение штукатурного слоя из глины, брус в образовавшемся отверстии — сгнивший и увлажненный. Брус выкрашивается. Дефект относится к скрытым, поскольку установить его без разрушения штукатурного слоя не представляется возможным (разрушающие действия произведены истицей Нечаевой Н.В.). 3) В жилой комнате (зале) в правом нижнем углу помещения (внешний угол жилого дома, смежный с улицей) — высыпание и отхождение штукатурного слоя из глины, брус в образовавшемся отверстии — сгнивший. Брус выкрашивается. В отверстии – тряпки. Установлено отсутствие — разрушение в щепки частично двух нижних бревен до подлитого с уличной стороны фундамента (фундамент с улицы в данном месте подлит в виде тумбы на высоту до 3-х бревен). Определить дефект без разрушения штукатурного слоя не представляется возможным (разрушающие действия произведены Нечаевой Н.В.), 4) В подсобном помещении в правом нижнем углу помещения (внешний угол жилого дома, смежный с улицей) — высыпание и отхождение штукатурного слоя из глины, брус в образовавшемся отверстии — сгнивший. Брус выкрашивается. В отверстии – тряпки. Определить дефект без разрушения штукатурного слоя не представляется возможным (разрушающие действия произведены Нечаевой Н.В.).
5) Снаружи с правой стороны жилого дома (по отношению к входу в жилой дом) осуществлена подливка фундамента высотой до 2-х бревен. При частичном углублении под фундамент (разрушающие действия произведены истицей) установлено, что нижнее бревно, частично прикрываемое фундаментом, сгнило локально вдоль всей стены, Установить указанный дефект без разрушения части подлитого фундамента не представляется возможным. 6) В результате осмотра бревен на данной стене жилого дома со стороны улицы установлено локальное прогнивание и разрушение бревен по всему периметру стены — разрушающиеся и сгнившие части бревен в целях предотвращения дальнейшего разрушения, а также стыки бревен заделаны глиной, и забиты деревянными рейками. Стыки и щели в бревнах (до 2-3 см в диаметре) заделаны глиной и окрашены. В частности, частично сгнило 2-е бревно от фундамента, 3-е бревно от фундамента (между оконными блоками), 5-е бревно от фундамента. Дефект невозможно установить без демонтажа прибитых деревянных реек и демонтажа замазки из глины. 7) Со стороны жилого дома, паралелльной входу в жилой дом, установлено, что нижнее бревно, частично прикрываемое фундаментом, сгнило локально вдоль стены. Установить дефект без разрушения части фундамента не представляется возможным.
В заключении экспертизы указано, что установленные на момент осмотра в жилом доме имеющиеся скрытые дефекты имелись и на момент покупки дома — ДД.ММ.ГГГГ, поскольку они были скрыты от потенциального покупателя.
Причинами возникновения всех выявленных дефектов является как воздействие атмосферных и временных факторов, так и несвоевременное и ненадлежащее проведение работ по капитальному и текущему ремонту жилого дома. Давность возникновения вышеуказанных дефектов определить не представляется возможным, так как в настоящее время существующие методики не позволяют определить временные рамки произошедших событий, т.е. определить дату возникновения того или иного дефекта.
Устранимость и неустранимость дефекта определяют применительно к рассматриваемым конкретным условиям производства и ремонта с учетом необходимых затрат и других факторов. Один и тот же дефект может быть отнесен к устранимым либо к неустранимым в зависимости от того, обнаружен он на ранних или на заключительных этапах технологического процесса производства (ремонта). В соответствии с п. 47 ГОСТ 15467-79 «Управление качеством продукции. Основные понятия, термины и определения» «неустранимый дефект — это дефект, устранение которого технически невозможно или экономически нецелесообразно». Выявленные явные дефекты являются значимыми и устранимыми. Вместе с тем, в данном случае в совокупности скрытые дефекты, учитывая их множественность (прогнивание и разрушение основных несущих конструктивных элементов жилого дома — бревен локально по углам дома, параметрам стен, под оконными проемами) – устранить технически невозможно, так как при замене каких-либо бревен существует риск, что расположенные рядом бревна также прогнили изнутри и не могут более выполнять свои функции и подлежат демонтажу и замене, и, учитывая объем работ из-за множественности дефектов – экономически нецелесообразно. Таким образом, выявленные скрытые дефекты относятся к категории значимых и неустранимых.
Жилой дом, расположенный по адресу: невозможно использовать по его прямому, целевому назначению — в качестве жилого дома при наличии выявленных дефектов, так как он признается непригодным для проживания по основаниям, изложенным в «Положении о признании помещения жилым помещением, жилого помещения непригодным для проживания и многоквартирного дома аварийным и подлежащим сносу или реконструкции» (в ред. постановления Правительства РФ № 494 от 02.08.2007 года): ввиду неудовлетворительного технического состояния и ухудшения, в связи с физическим износом в процессе эксплуатации здания дома его эксплуатационных характеристик, приведших к снижению уровня надежности, прочности и устойчивости, отдельных строительных конструкций, частичной потери несущей способности основных конструктивных элементов.
Учитывая, что большая и значительная часть недостатков жилого дома относится к скрытым, суд приходит к выводу, что указанные скрытые дефекты не могли быть выявлены покупателем в момент осмотра и передачи квартиры, поскольку согласно заключению экспертизы установить прогнивание внешних углов жилого дома, смежных с улицей, частичное прогнивание бруса, разрушение в жилой комнате (зале) в щепки частично двух нижних бревен до подлитого с уличной стороны фундамента, где фундамент с улицы подлит в виде тумбы на высоту до 3-х бревен, без разрушения штукатурного слоя не представляется возможным. Установить такие дефекты как: прогнивание локально вдоль всей стены нижних бревен, частично прикрываемых фундаментом, снаружи с правой стороны жилого дома, а также со стороны жилого дома, паралелльной входу в жилой дом, было невозможно без разрушения части подлитого фундамента. Также без демонтажа прибитых деревянных реек и демонтажа замазки из глины покупатель не мог обнаружить, что снаружи с правой стороны жилого дома (по отношению к входу в жилой дом) со стороны бревно от фундамента, 3 бревно от фундамента (между оконными блоками) по всему периметру стены.
Суд не принимает во внимание доводы представителя ответчицы Борисенкова Д.С. о том, что дефекты дома были очевидными и явными еще до покупки дома, и о том, что все выявленные недостатки снаружи жилого дома являются явными, в связи с чем, недостатки бревен деревянного дома снаружи свидетельствовали о недостатках тех же бревен внутри, поскольку, исходя из вышеизложенного, прогнивание локально вдоль стен бревен жилого дома с внешней стороны, т.е. снаружи с правой стороны жилого дома, и со стороны дома, параллельной входу в жилой дом относятся к скрытым дефектам. Кроме того, из заключения строительно-технической экспертизы следует, что установленные на момент осмотра в жилом доме имеющиеся скрытые дефекты имелись и на момент покупки дома — ДД.ММ.ГГГГ, поскольку они были скрыты от потенциального покупателя. Суд полагает, что скрытыми они являлись для покупателя независимо от того, сколько раз Нечаева Н.В. осматривала дом. Обнаружение истицей части скрытых дефектов в процессе эксплуатации дома и его ремонта не может являться основанием для признания действий истицы, как ухудшающих неудовлетворительное состояние дома. Тем более, что дефекты жилого дома, повлиявшие на возможность использования его по прямому назначению, связаны не с наличием в стенах дома разрушений штукатурного слоя, произведенных в целях обследования их технического состояния, а с прогниванием и разрушением основных несущих конструктивных элементов жилого дома. Наличие кадастрового паспорта на жилое помещение, выданного АКГУП «Алтайский центр земельного кадастра и недвижимости», не является подтверждением качества жилого дома, поскольку специализированная организация, занимаясь изготовлением кадастрового паспорта здания, сооружения, не занимается экспертной оценкой качества жилого дома, а
исследует его площадь, этажность, количество комнат и подготавливает план объекта недвижимого имущества.
Также суд не принимает во внимание доводы ответчицы Неверовой Р.Г. о том, что она не знала о недостатках жилого дома, поскольку все ремонтные работы снаружи выполнялись ее супругом, она лишь проводила косметический ремонт дома, поэтому освобождается от ответственности, а также доводы ее представителя о том, что Неверова Р.Г. освобождается от ответственности, так как ничего не скрыла от покупателя, осуществляла только побелку, а оштукатуривали стены дома во время его постройки, поскольку из заключения экспертизы видно, что сгнивший брус, в том числе внутри дома (в помещении санузла, на кухне, в зале, внутри подсобного помещения) выкрашивался. Снаружи дома с правой стороны жилого дома (по отношению к входу в жилой дом) была осуществлена подливка фундамента высотой до 2-х бревен. Разрушающиеся и сгнившие части бревен в целях предотвращения дальнейшего разрушения, а также стыки бревен были заделаны глиной, и забиты деревянными рейками. Стыки и щели в бревнах (до 2-3 см в диаметре) — заделаны глиной и окрашены. Ответчица, присутствуя в предварительном судебном заседании ДД.ММ.ГГГГ, в судебном заседании ДД.ММ.ГГГГ, поясняла, что проживала в жилом доме с момента его постройки 30 лет, участвовала в ремонте дома, совместно с супругом проводила ремонт, последний раз в ДД.ММ.ГГГГ – вместе с мужем они разводили глину, замазывали щели, потом красили, в зимнее время она ходила в доме в валенках, на отопление дома ежедневно тратила не менее двух 15-литровых ведер угля. Кроме того, ответчица указала, что при проведении ремонтных работ внутри дома, она перед осуществлением побелки затирала и замазывала в стенах отверстия, возникающие с течением времени. Следовательно, учитывая техническое состояние дома, материал стен жилого помещения, те ремонтные работы, которые производились семьей Неверовой Р.Г., температурный режим в доме, о действительном техническом состоянии дома ответчица знала и должна была быть осведомлена, однако, истице об этом не сообщила, хотя и не препятствовала в осмотре дома. Согласно заключению экспертизы причинами возникновения всех выявленных дефектов является как воздействие атмосферных и временных факторов, так и несвоевременное и ненадлежащее проведение работ по капитальному и текущему ремонту жилого дома.
Свидетель ФИО1 в судебном заседании ДД.ММ.ГГГГ показал, что является бывшим мужем Неверовой Р.Г., проживал в жилом доме по в момента его постройки до 1989 года. Однако, уже длительное время там не проживает, так как с Неверовой Р.Г. развелся и выехал из дома. Следовательно, он может судить о состоянии жилого дома в указанный период времени. При оценке показаний свидетеля ФИО1. о том, что, присутствуя при проведении экспертного осмотра дома, он понял, что унитаз, который был забит старой тряпкой, из строя вывела истица Нечаева Н.В., суд исходит из того, что свидетель высказал суду свое предположение, без подтверждения соответствующими фактами. Кроме того, наличие в доме названного явного дефекта (не работающий слив унитаза) не влияет на выводы суда по существу спора.
Суд полагает, что требования истицы Нечаевой Н.В. о расторжении договора купли-продажи жилого дома и земельного участка и возврате выплаченной за товар денежной суммы, подлежат удовлетворению, поскольку в жилом доме обнаружены существенные нарушения требований к его качеству, т.е. такие скрытые дефекты, которые относятся к числу значимых и неустранимых. Устранение выявленных в совокупности скрытых дефектов, учитывая их множественность (прогнивание и разрушение основных несущих конструктивных элементов жилого дома — бревен локально по углам дома, параметрам стен, под оконными проемами) – технически невозможно, так как при замене каких-либо бревен существует риск, что расположенные рядом бревна также прогнили изнутри и не могут более выполнять свои функции и подлежат демонтажу и замене, и, учитывая объем работ из-за множественности дефектов – экономически нецелесообразно. Кроме того, приобретенный истицей жилой дом, расположенный по адресу: невозможно использовать по его прямому, целевому назначению — в качестве жилого дома при наличии выявленных дефектов, так как он является непригодным для проживания по основаниям, изложенным в «Положении о признании помещения жилым помещением, жилого помещения непригодным для проживания и многоквартирного дома аварийным и подлежащим сносу или реконструкции» (в ред. постановления Правительства РФ № 494 от 02.08.2007 года): ввиду неудовлетворительного технического состояния и ухудшения, в связи с физическим износом в процессе эксплуатации здания дома его эксплуатационных характеристик, приведших к снижению уровня надежности, прочности и устойчивости, отдельных строительных конструкций, частичной потери несущей способности основных конструктивных элементов.
В связи с расторжением договора купли-продажи и взысканием выплаченной за дом и земельный участок денежной суммы, дом и земельный участок, расположенные по адресу: должны быть переданы ответчице Неверовой Р.Г..
Нечаевой Н.В. заявлено требование о взыскании с ответчицы понесенных по делу судебных расходов на оплату услуг представителя в сумме 8 000 рублей, расходов на оплату стоимости строительно-технической экспертизы в размере 16847,60 рублей и расходов на оплату комиссии банку за перевод денежных средств в размере 505,43 рублей. Суд полагает, что указанные требования подлежат удовлетворению на основании ст. ст. 98, 100 ГПК РФ, в соответствии с которыми стороне, в пользу которой состоялось решение суда, по ее письменному ходатайству суд присуждает возместить с другой стороны все понесенные по делу судебные расходы, а также расходы на оплату услуг представителя в разумных пределах. Истицей суду представлены доказательства понесенных судебных расходов на оплату услуг представителя, а именно квитанции к приходным кассовым ордерам № от ДД.ММ.ГГГГ, № от ДД.ММ.ГГГГ, из которых следует, что Нечаева Н.В. оплатила адвокату адвокатской конторы Ельцовского района Сотниковой И.А. 1500 рублей за составление искового заявления и 6500 рублей за представительство ее интересов в суде первой инстанции. Суд принимает во внимание характер и специфику настоящего дела, то, что представитель Сотникова И.А. подготовила для истицы исковое заявление, участвовала и представляла интересы своей доверительницы на 5 судебных заседаниях, сложность дела, характер заявленных требований, объем выполненной представителем работы, длительность судебных заседаний, результат судебного разбирательства, и приходит к выводу, что с учетом положений ст. 100 ГПК РФ, принципа разумности и справедливости, требования об оплате услуг представителя подлежат удовлетворению частично в размере 6000 рублей. Кроме того, с ответчицы Неверовой Р.Г. в пользу истицы суд взыскивает понесенные последней, согласно представленной в суд квитанции от ДД.ММ.ГГГГ, расходы на оплату производства судебной строительно-технической экспертизы в размере 16847,60 рублей, а также расходы на оплату стоимости комиссии банка за перевод денежных средств в размере 505, 43 рублей.
Поскольку уплата госпошлины при подаче искового заявления истице Нечаевой Н.В. определением Ельцовского районного суда от ДД.ММ.ГГГГ была отсрочена, на основании п.п.1 п.1 ст. 333.36 НК РФ, с ответчицы в соответствии со ст.103 ГПК РФ подлежит взысканию госпошлина в местный бюджет в размере 6200 рублей с удовлетворенных требований имущественного характера.
На основании изложенного, и руководствуясь ст.ст. 194-199 ГПК РФ, суд
решил:
Исковые требования Нечаевой Н.В. к Неверовой Р.Г. удовлетворить.
Договор купли-продажи жилого дома и земельного участка, расположенных по адресу: , заключенный ДД.ММ.ГГГГ между Нечаевой Н.В. и Неверовой Р.Г., расторгнуть.
Взыскать с Неверовой Р.Г. в пользу Нечаевой Н.В. 300 000 рублей, выплаченных по договору купли-продажи жилого дома и земельного участка от ДД.ММ.ГГГГ, судебные издержки на оплату услуг представителя в размере 6000 рублей, судебные расходы на оплату стоимости экспертизы в размере 16847 рублей 60 копеек, а также по оплате комиссии банка за перевод денежных средств в размере 505 рублей 43 копеек.
Взыскать с Неверовой Р.Г. в доход местного бюджета государственную пошлину в размере 6 200 рублей.
Дом и земельный участок, расположенные по адресу: , передать ответчице Неверовой Р.Г..
Решение может быть обжаловано в Алтайский краевой суд через Ельцовский районный суд в течение месяца со дня вынесения мотивированного решения.
Мотивированное решение изготовлено 10.02.2012 года.
Судья
