Возврат неустойки по дду

Договора

Возврат неустойки по дду

Как рассчитать и взыскать неустойку по ДДУ — знает каждый юрист, поэтому моя публикация адресована, прежде всего, моим будущим доверителям. С другой стороны, одинаковых дел не бывает и мой опыт, возможно, будет полезен и коллегам.

Физическое лицо, не получившее свою квартиру в срок, установленный договором долевого участия. Например, если срок передачи квартиры по ДДУ — 3 квартал 2017 года, то просрочка начинает течь с 01 октября 2017 года.

Если же в договоре срок установлен не четко, иными словам, привязан к сдаче дома в эксплуатацию, например так: «срок передачи квартиры в течение 6 месяцев после сдачи дома в эксплуатацию, но не позднее 01.01.2018 года» — то даже если дом в эксплуатацию сдан не будет, а 01.01.2018г. уже наступит — то просрочка начинает течь с 01.01.2018г.

Если же застройщик сдает дом в эксплуатацию раньше срока, а квартира дольщику так и не была передана в течение 6 месяцев (обычно застройщик мотивирует тем, что срок по ДДУ еще не наступил и это право застройщика сдать дом в эксплуатацию досрочно) — то просрочка все равно начинает течь по истечении установленных ДДУ 6 месяцев.

Направление претензии обязательно, если дольщик желает помимо неустойки взыскать штраф с застройщика.

Срок рассмотрения претензии дольщика 214 ФЗ не урегулирован, но если он установлен ДДУ — лучше его соблюсти. У меня недавно было дело, когда срок рассмотрения претензии по договору составлял 20 рабочих дней, но в суд я иск подала недели через 2 после вручения претензии. И юрист застройщика, разумеется, заявил о том, что претензионный порядок не был соблюден. Пришлось выкручиваться и доказывать, что дольщик неоднократно приходил к застройщику с целью урегулирования спора.

Также застройщики любят направлять дольщикам хитрый ответ, примерно такой: просим вас явиться в офис для урегулирования спора  и т.п. Это делается с дальновидной целью — потом в суде юрист заявит, что дольщик так к ним и не приходил, хотя они очень его ждали. Якобы сам не захотел разрешить спор в досудебном порядке. Закон содержит в себе норму — застройщик либо удовлетворяет требования дольщика, либо нет. В законе нет таких вариантов, как отправить ответ с приглашением явиться в офис или иной непонятный ответ.

В суде застройщики любят заявлять о том, что заявление дольщика вообще не претензия, что в документе отсутствует расчет неустойки или расчет не понятен. Так вот — дольщик не счетовод, он вообще не обязан ничего рассчитывать. У застройщика есть право перечислить не оспариваемую сумму на счет дольщика.

Формула для расчета элементарна — К*С / 150*Д, Где К – стоимость квартиры, С – ставка рефинансирования, Д – срок просрочки. Ставка рефинансирования должна быть на дату передачи квартиры.

У меня такие случаи были два раза — дольщик обращается в суд, застройщик еще до назначения заседания перечисляет деньги.

Одно из дел — как раз вышеуказанный случай с претензией, когда мы не выдержали претензионный срок и застройщик перечисляет деньги после подачи иска, но ДО истечения претензионного срока (по этому делу мне пришлось изрядно постараться, чтобы взыскать штраф в полном объеме).

По поводу таких «добровольных» перечислений уже были неоднократные высказывания ВС. В Обзоре по долевым спорам от 19.07.2017г., суд указал, что если деньги перечисляются дольщику после предъявления иска — речь о добровольности не идет и штраф взыскивается.

Вопрос этот не для общего развития, а имеет непосредственное отношение к взысканию неустойки по ДДУ. Во многих договорах долевого участия можно найти оговорку, что все споры рассматриваются по месту нахождения объекта строительства. Зачастую такой вариант — не удобен дольщику.

Анализируя судебную практику при подготовке к одному из дел, я обнаружила, что для того, чтобы подать иск по месту нахождения дольщиказастройщика в иске заявляется требование о признании условия договора о специальной подсудности ничтожным.

Такая практика возникла благодаря пункту 26 ППВС № 17 от 28.06.2012г., в котором сказано, что суд не вправе возвратить иск, если потребитель оспаривает условие договора о подсудности.

Однако, почему дольщик должен признавать условие ничтожным, если закон ему предоставляет право выбора суда?

Ведь в законе ЗПП ст. 17 говорится, что истец выбирает в какой суд предъявить иск. А в статье 16 говорится, что условия договора недействительны, если они ущемляют права потребителя. Тоже самое «подтвердил» и ВС в старом обзоре 2013 г, пункт 4.

Законодатель специально предоставил потребителю право выбора места рассмотрения спора, а тут вдруг застройщики стали хитрить. В ПП №17, после которого пошла такая практика с признанием условия договора недействительным,  речь идет всего лишь об «оспаривании» условия ДДУ.

Но я же могу оспаривать условие устно?

Что я и сделала, когда аж на втором!!! заседании юрист застройщика заявила и иск о передачи дела на рассмотрение по подсудности. Суд отказал в удовлетворен ходатайства, мотивируя правом дольщика самому выбрать подсудность такого спора.

которое массово рассылают застройщики дольщикам с целью избежать ответственности за нарушение сроков сдачи дома, не влечет изменения срока строительства.

Потому что уведомление — это не соглашение. А соглашение об изменении срока передачи квартиры должно пройти государственную регистрацию в Росреестре, в том же порядке, что и ДДУ.

Об это сказано в пункте 4, 5 недавнего Обзора ВС по ДДУ (от 19.07.2017г.).

Это один из злободневных вопросов при взыскании неустойки с застройщика.

Да, суд по ходатайству ответчика может снизить неустойку, при этом бремя доказать ее несоразмерность и прочее должен застройщик.

Судя по публикациям на Праворубе я вижу, что во многих регионах снижение неустойки — является вполне себе обыденным фактом. Но вот в моем регионе — практика иная. У меня вообще суд ни разу не снижал неустойку иили штраф. Конечно, мне бы хотелось сказать, что так происходит потому, что я молодец и прочее, но все же — практика по региону в целом такая.

Один раз было снижение — но это и снижением то назвать нельзя, я умышленно взяла ставку рефинансирования на дату иска, а не на дату исполнения обязательства (думала никто не заметит).

В одном из дел — неустойка была взыскана в размере 1 657 579 рублей, штраф в размере 829 789 рублей 50 копеек при сумме договора долевого участия 3 322 800р. (решение прикрепляю).

У суда нет права снизить неустойку по собственной инициативе без ходатайства ответчика, об этом также сказано в свежем Обзоре ВС (п. 9).

Знаю, что некоторые адвокаты настоятельно не советуют идти в суд и взыскивать неустойку, чтобы не разорять застройщика и дать ему спокойно достроить дом. Так то оно — так, но если у застройщика начались проблемы — виной тому явно не дольщики, а неустойка — это капля в море.

Права дольщиков по ДДУ

▶ Договор участия в долевом строительстве (ДДУ)

▶ Общий алгоритм взыскания неустойки по ДДУ

▶ Формула расчёта суммы неустойки по ДДУ

▶ Пример расчёта суммы неустойки по ДДУ

▶ Убытки при просрочке передачи по ДДУ

▶ Что делать, если был заключен договор уступки прав по ДДУ?

Досудебный порядок

▶ Как написать претензию застройщику о выплате неустойки?

▶ Как правильно отправить застройщику претензию о неустойке?

См. также:   Договор купли продажи земельного участка онлайн

▶ Как не нужно отправлять претензию о неустойке по ДДУ?

Подготовка к суду

▶ Когда лучше арбитраж, а когда общая юрисдикция?

▶ Какой суд общей юрисдикции выбрать для обращения с иском?

▶ Штраф 50 % от неустойки

▶ Когда можно рассчитывать на положительный исход дела?

▶ Документы для иска о взыскании неустойки по ДДУ

Судебное разбирательство и исполнение решения

▶ Судебные заседания по делу

▶ Как получить решение суда?

▶ Самый быстрый способ исполнения судебного решения

Предприниматели, занимающиеся созданием объектов недвижимости (застройщики), часто осуществляют свою деятельность, используя заемные средства. По этой причине, если курс валюты растет или возникают финансовые проблемы, обусловленные другими факторами, строительство затягивается или вовсе останавливается.

Российские законы однозначно говорят о том, что если застройщик не передал дольщику квартиру в срок, указанный в Договоре долевого участия, то такое пренебрежение своими обязательствами даёт право дольщику на взыскание неустойки.

Договор долевого участия в строительстве — выгодный и удобный инструмент приобретения жилья. В настоящий период времени достаточно часто в своей жизни можно встретиться с понятием «ДДУ» или «договор долевого участия». Безусловно, это связано со стремительно развивающимся рынком недвижимости, ввиду чего у человека возникает ряд вопросов относительно данного понятия.

Долевое строительство регулирует Федеральный закон от 30.12.2004 №214-ФЗ «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации». Именно данный нормативно-правовой акт определяет важные нормы закона относительно ДДУ.

Как показывает практика, строительные организации зачастую стремятся обойти этот законодательный акт. Они создают кооперативы, не заключая с клиентами договоров долевого участия, или предлагают подписывать договор предварительно, не регистрируя его в Росреестре. В случае если застройщик пользуется подобной тактикой, осуществить взыскание неустойки (пени) по договору долевого участия (ДДУ) может быть не так легко. Если же договор подписан и зарегистрирован в Росреестре, процесс упрощается.

Как же получить неустойку с застройщика? Если правильно выполнить все действия, взыскать неустойку по договору ДДУ вполне реально.

Направление застройщику претензии

Выбор схемы работы

(арбитраж или общая юрисдикция)

Первая инстанция

Апелляционная инстанция

Исполнение решения

Направление застройщику претензии

Выбор схемы работы

(арбитраж или общая юрисдикция)

Первая инстанция

Апелляционная инстанция

Исполнение решения

Анализируя взыскание неустойки, следует, во-первых, выделить досудебный порядок. Грамотно составленная претензия – залог Вашего успеха, показывает практика. Составляя претензию, ссылаемся на статью 6 214-ФЗ, указываем требуемую по закону сумму неустойки и статью 310 Гражданского кодекса РФ, а также срок ввода строения в эксплуатацию, имеющийся в вашем договоре. Претензию передавать лично в руки, под роспись нет смысла. Её необходимо направить на юридический адрес и адрес из договора, если он отличается от юридического (хотя бы даже одной буквой или цифрой).

Во-вторых, судебный порядок (так, необходимы, например, следующие документы: копия ДДУ, копии платежных документов (подтверждающие выплату в соответствии с рассматриваемым договором), документы, которые могут подтвердить дополнительные расходы; в случае заключения договора переуступки – его копия; документ, подтверждающий передачу претензионной жалобы). В случае истечения периода и невыполнения застройщиком своих обязательств (то есть в добровольном порядке выплатить пени по рассматриваемого договору) накладывается штраф (плюс 50% к взысканным суммам).

Формула расчёта суммы неустойки по ДДУ

Несмотря на достаточно полную теоретическую базу в рамках данного вопроса, не всегда всё так очевидно.  Подробнее мы разбирали эти вопросы в статьях про расчёт периода просрочки сдачи квартиры и расчёт неустойки за просрочку сдачи квартиры. В данном разделе мы расскажем про расчёт суммы неустойки по ДДУ более кратко.

Размер пени по ДДУ, которую нерадивый исполнитель обязан выплатить гражданам – участникам долевого строительства, рассчитывается по такой формуле: 1/150*СР*КДП*ЦД, где СР – ставка рефинансирования Банка России, КДП – количество дней просрочки, ЦД – цена договора. С 1 января 2016 года ставкарефинансирования в расчётах – то же самое, что и ключевая ставка, которая на момент написания статьи равна 7,75%. Если застройщик прописывает в договоре иное, с ним можно судиться.

Поскольку цены на недвижимость исчисляются миллионами рублей, то и сумма неустойки получается весьма внушительной. Так, если квартира стоит 3 миллиона рублей, то возмещение составит 1800 рублей за каждый день просрочки. Произвести правильные расчеты неустойки по ДДУ порой не помогает даже калькулятор. Далее рассмотрим более подробный расчет пени за просрочку.

Допустим, в городе «A» РФ есть застройщик «B». В соответствии с условиями договора «B» необходимо получить разрешение на ввод объекта «C» в эксплуатацию во втором квартале 2017 года. «C» передается в рамках акта приема-передачи в течение 2 месяцев, то есть крайний день передачи «C» в эксплуатацию – 31.08.2017:

  • 30.06.2017 – крайний срок получения разрешения на ввод «C» в эксплуатацию.
  • 31.08.2017 – крайний срок (прибавить два месяца (июль и август), отсчитывая от 30.06.2017) передачи «C» в эксплуатацию участнику долевого строительства.

Пусть фактически «C» передан участнику 01.10.2017. Тогда получается, что за период с 01.09.2017 по 01.10.2017 у участника появляется право на получение неустойки.

Расчеты регламентируются 214-ФЗ. Важна их правильность, т.к. застройщик часто не отрицает факт нарушения сроков, но хочет уменьшить штраф.

Кроме взыскания пени по ДДУ, участник долевого строительства вправе потребовать возмещения убытков, возникших в связи с задержкой передачи ему объекта недвижимости. Это может быть арендная плата (если дольщик снимает жильё), или повышенный (до оформления права собственности) процент по ипотечному кредиту. Эти дополнительные расходы необходимо подтверждать документально. Для доказательства подобных убытков участник проекта должен предоставить договор об аренде жилья и документы, подтверждающие соответствующие расходы. Однако в реальности суды не взыскивают вышеуказанные убытки с застройщиков, ссылаясь на отсутствие причинно-следственной связи нарушения обязательства и убытков.

Случается, что квартира в новостройке продается через посредника (договор переуступки прав – цессии). В такой ситуации в договоре на покупку помещения могут указывать неверный срок получения жилья или вовсе не приводить эту дату. В этом случае следует брать в расчет день, указанный в первоначальном ДДУ с компанией-застройщиком.

Неустойку должен именно застройщик по ДДУ, а не с предыдущего участника долевого строительства, передававшего объект покупателю по договору уступки.

Для того чтобы произвести взыскание пени по ДДУ, необходимо соблюсти определённую последовательность действий.  Начать нужно с досудебной претензии с требованием выплаты неустойки. Её писать не обязательно, но есть смысл – чтобы получить позже штраф 50 % от взысканной суммы. Как показала практика, для этого необходимо соблюдение всех перечисленных ниже условий.

  1. Надлежащее направление. Претензия направлена ценным письмом с описью вложения. Получателем указано юридическое лицо – застройщик, а адрес соответствует адресу из договора или из ЕГРЮЛ на момент отправки. Либо претензия направлена (передана) иным образом и получен отказ застройщика в добровольной выплате санкций со ссылкой на полученную им претензию.
  2. Ссылка на закон. В тексте указано основание для выплаты неустойки – Федеральный закон от 30 декабря 2004 года № 214-ФЗ «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации».
  3. Формула расчёта. В претензионном письме указывается факт нарушения и приведённая выше формула из 214-ФЗ. Рассчитывать твёрдую сумму стоит только если подписан передаточный акт, а значит точно известно количество дней просрочки и действующая ставка рефинансирования. Расчёт твёрдой суммы без этих данных может внести путаницу, поэтому лучше этого не делать.
  4. Банковские реквизиты. В тексте указаны банковские реквизиты для добровольной выплаты санкций: Фамилия, Имя, Отчество, счёт получателя, наименование, БИК, корреспондентский счёт банка (необязательно, если у застройщика уже есть эти реквизиты – к примеру, оплата цены договора участия была произведена со счёта клиента).
  5. Подпись. Претензия подписана участником долевого строительства.
См. также:   Положат ли в больницу без полиса

Написав нам на электронную почту, Вы можете запросить пример (образец) претензии застройщику о выплате неустойки.

Последовательность шагов следующая.

1. Составьте письменную претензию о неустойке.

2. Распечатайте претензию один экземпляр для себя и по количеству адресов для отправки. Это как минимум адрес застройщика из ЕГРЮЛ, а также все адреса из договора, если они отличаются от первого адреса

3. Проставьте на каждом листе подпись и при необходимости дату отправки.

Заполните конверт по количеству адресов для отправки по образцу.

4. Заполните бланк уведомления по количеству адресов для отправки по образцу.

5. Заполните два экземпляра описи в каждый адрес для отправки. В описании документа внесите не просто «Претензия», а укажите основные требования.

6. Вложите в конверты по одному экземпляру претензии.

7. Передайте почтовому работнику конверты с вложениями, бланк уведомления и по два экземпляра каждой описи, на которых он поставит штамп и подпись, и по одному из них вложит в конверт; попросите отправить ценное письмо с описью и уведомлением.

8. Заберите у почтового работника вторые экземпляры описей и чеки. Они пригодятся для написания иска о взыскании неустойки по ДДУ с застройщика.

7. Скачайте приложение Почты России и сможете отслеживать статус отправки по почтовому идентификатору, указанному на чеке.

Как не нужно отправлять претензию о неустойке по ДДУ?

На некоторых сайтах вы можете прочитать подобный текст:

«Необходимо помнить, что факт передачи претензии должен быть надлежащим образом подтверждён. Если претензия передаётся лично, то она должна быть составлена в двух экземплярах, на одном из которых представитель застройщика, принимающий претензию, обязан сделать соответствующую отметку: кем и когда был принят документ. Копия остаётся у дольщика и служит доказательством того, что он пытался решить вопрос в досудебном порядке.»

Такое могут написать только тек, кто профессионально не занимается взысканием неустоек. Такой способ отправки не годится, потому что вручение надлежащему лицу будет недоказуемо. Вряд ли кто-то вам выдаст вместе с отметкой и доверенность на право приемки корреспонденции от застройщика. А если и выдаст, то не факт, что к тому времени она не будет отозванной. Поэтому если хотите получить штраф, отправляйте только письмом согласно нашим рекомендациям.

Если в течение 10 рабочих дней с момента получения претензии застройщик не удовлетворил требования дольщика, то возникает право на штраф 50 % от суммы неустойки.

Теперь мы логическим образом подошли к стадии обращения в суд за защитой нарушенного права с иском о взыскании неустойки в рамках рассматриваемого договора.

Самое главное – определиться с подведомственностью спора: общая юрисдикция или арбитраж? Обращение в арбитражный суд по времени даст незначительный перевес. Главное — более прогнозируемый результат: тут чаще выносятся решения без снижения неустойки. Чего не скажешь о судах общей юрисдикции. Наш опыт и опыт коллег показывает, что практика там разнится не сколько от суда к суду, сколько от судьи к судье. А выбрать судью законными способами невозможно. В общую юрисдикцию есть смысл обращаться только когда взыскиваемая сумма настолько мала, что не покрывает издержек арбитражного судопроизводства.

Далее в статье мы расскажем о работе судов общей юрисдикции, куда можно обратиться и самому, если есть много свободного времени. В арбитраж за взысканием неустойки по ДДУ самостоятельно обращаться мы не рекомендуем без наличия арбитражной практики хотя бы один год.

Иск может быть подан в районный/городской суд по месту постоянной или временной регистрации заявителя, по месту нахождения ответчика, либо по месту исполнения договора. Расположения объекта недвижимости, указанного в ДДУ судьи не всегда трактуют как место исполнения договора.

Благо, суды сейчас на стороне дольщиков, однако сильно снижают неустойку. Причины отказа, в основном, — недостаток доказательств из-за неверно составленных документов. Поэтому будьте внимательны!

Зачастую дольщики воспроизводят распространённые заблуждения о «коллективных исках». Обращаться массово в суд почти наверняка значит затянуть дело, ведь в нем появляется слишком много участников.

В ситуациях, в которых нарушаются права какого-либо участника проекта, суд производит взыскание штрафа с застройщика, помимо пени и возмещения убытков, оплаты услуг юриста. Размер штрафа составляет 50% от суммы, которую определяет суд в пользу участника. Более того, он имеет право требовать компенсации за моральный ущерб. Достаточным основанием считать, что моральный ущерб действительно был, будет установленный факт нарушения прав потребителя.

214-ФЗ устанавливает выплату застройщиком неустойки за нарушение срока передачи жилья дольщику. Но в реальном мире строительные компании зачастую стараются обойти эту норму. Они не заключают с клиентами договоры долевого участия, а создают жилищные кооперативы или советуют подписывать предварительные ДДУ, при этом не регистрируя их в Росреестре. 

Если застройщик применяет подобные уловки, взыскание неустойки может быть непростым делом, которое по силам только опытным юристам. Если же с дольщиком подписывается ДДУ, и он проходит регистрацию в Росреестре, процесс наложения штрафных санкций за затягивание срока передачи жилья сильно упрощается. Причем в договоре не обязательно должна быть ссылка на 214-ФЗ. Если документ называется ДДУ, можно смело обращаться в суд. Хотя и в этом случае существует много нюансов, которые необходимо учитывать. 

Приведём перечень документов, необходимых для подачи искового заявления в суд:

  • копия ДДУ со всеми приложениями к договору;
  • копии платёжных документов, подтверждающих выполнение участником долевого строительства своих обязательств по ДДУ;
  • претензия в адрес застройщика и документы, подтверждающие то, что претензия застройщиком получена, и то, что с момента её получения прошло не менее 10 дней.
  • документы, подтверждающие наличие дополнительного ущерба (договор аренды квартиры и документы об оплате по этому договору, договор ипотечного займа, справка банка о произведённых платежах, и т.п.) для подтверждения соразмерности неустойки.

В предварительном заседании имеет смысл передать ответчику копию искового заявления, с копиями всех документов, которые у него отсутствуют (например, договор ипотечного займа).

Стоит отметить, что при наличии всех подтверждающих документов, суды, как правило, выносят вердикт в пользу истца на третьем заседании. Однако сумму возмещения могут существенно снизить. Кроме того, если доказательная база подготовлена недостаточно тщательно, истец может и проиграть процесс, а вновь подать точно такой же иск будет уже невозможно. Поэтому к процессу следует готовиться очень тщательно. Особенно внимание следует уделить обоснованию недопустимости снижения неустойки по ДДУ. Чаще всего исход дела и срок процедур зависят от компетентности юриста, представляющего интересы клиента.

Как правило, рассмотрение иска о взыскании неустойки по ДДУ в суде первой инстанции занимает около 3-5 месяцев, в том случае, если ответчик не пытается сознательно затянуть дело. Однако, как правило, дела такого рода не завершаются без апелляции одной из сторон, не удовлетворённой взысканием сумм соответствующего суда.  

Судья оглашает вердикт на последнем заседании. В течение 1-2 недель после мероприятия можно забрать из инстанции развернутое мотивированное решение. С даты изготовления решения начинается истечение месячного срока, когда законное решение суда вступает в силу. Дальше можем пойти по одному из 2-х путей: попытаться обжаловать вердикт, если на то имеем основания (когда неустойку значительно «урезали» или отказали во взыскании после вступления решения в силу) и подать заявление в ту же инстанцию для получения исполнительного листа. Второй (более быстрый) путь – исполнение через банк.

См. также:   Где регистрировать договор купли продажи земельного участка

Находим действующий счет, где у ответчика лежат средства в необходимом размере. Реквизиты можно обнаружить, если продажи недвижимости всё ещё продолжаются и на счет постоянно поступают деньги от новых участников долевого строительства. Форму договора с актуальными реквизитами можно попросить в отделе продаж. Если исполнительный лист получен, в ФНС выдают сведения о счетах на основании заявления, к которому следует приложить его копию. Если таким способом получить нужные сведения не удастся – идем в Службу судебных приставов для возбуждения исполнительного производства.

Период судебных разбирательств по взысканию неустойки по ДДУ в среднем займет от шести месяцев и более.

Ситуации, когда участники долевого строительства не получают свое жилье в срок — не редкость. За время, отведенное на постройку и сдачу дома, сумма договора долевого участия частично обесценивается из-за инфляции. Поэтому компания, не исполнившая свои обязательства, обязана перечислить дольщику неустойку. Мы расскажем о порядке расчета и взыскания этой суммы с застройщика.

Неустойка — это денежная компенсация, которую выплачивает застройщик в случае неисполнения обязательств по ДДУ. Данный вопрос регулируется Федеральным законом № 214-ФЗ «Об участии в долевом строительстве». Согласно этому нормативному акту, неустойка выплачивается в следующих случаях:

  • застройщик допустил просрочку сдачи квартир;
  • фактическое качество построенного жилья не соответствует заявленному в ДДУ;
  • деньги на строительство привлечены лицом, не имевшим права на подобные действия.

Застройщик нарушает условия договора — требуйте неустойку.

В некоторых ситуациях фирма-застройщик обязана выплатить дольщикам двойную неустойку. Например, если она не имеет законных оснований на строительство:

  • Не является собственником или арендатором земли, где строится дом

Чтобы проверить этот факт, запросите у сотрудников строительной компании выписку из ЕГРН.

  • Не имеет разрешения на строительство

В этом случае все возведенные данной фирмой объекты недвижимости будут считаться самовольными постройками.

  • Не составила и не разместила проектную декларацию

Декларация должна быть передана в соответствующий госорган, а также размещена в общем доступе — на официальном сайте строительной фирмы.

Размер штрафных санкций за неисполнение застройщиком условий ДДУ равняется:

  • для юридических лиц — 1/300 ставки ЦБ РФ от общей суммы договора за каждый день просрочки;
  • для обычных граждан — 1/150 ставки ЦБ РФ.

Ключевая ставка ЦБ РФ — не фиксированная величина, она часто меняется. Поэтому не рекомендуем полагаться на различные онлайн-калькуляторы, а рассчитать сумму неустойки самостоятельно, руководствуясь несложной формулой:

Н = СД х 1/300 (1/150) х СЦБ х ДП,

где:

Н — неустойка;

СД — сумма договора;

СЦБ — ставка Центробанка;

ДП — дни просрочки.

Размер ключевой ставки можно посмотреть на официальном сайте ЦБ РФ.

Иногда в ДДУ указан другой размер штрафных санкций. Чтобы отстоять свои интересы, потребуется обратиться в суд.

Помимо неустойки, застройщик обязан возместить дольщику все понесенные убытки. Например, возместить расходы на аренду жилья, если вы проживали в нем, ожидая окончания строительства.

Чтобы лучше понять порядок расчета неустойки по ДДУ, рассмотрим пример:

  • цена ДДУ — 2 млн. руб.;
  • количество дней просрочки — 150;
  • ставка ЦБ РФ на момент расчета — 8%.

Размер неустойки для ИП и организаций — 1/300, для физических лиц — 1/150 ключевой ставки ЦБ РФ.

Размер неустойки рассчитывается следующим образом:

  • для дольщика-частного лица:

2 000 000 (цена договора) х 150 (количество дней просрочки) х 8 (ставка рефинансирования) / 100 / 150 = 160 тыс. руб.

  • для дольщика-юридического лица:

2 000 000 (цена договора) х 150 (количество дней просрочки) х 8 (ставка рефинансирования) / 100 / 300 = 80 тыс. руб.

Порядок взыскания штрафных санкций с недобросовестных застройщиков четко регламентирован законом. Существует два возможных способа:

  1. досудебный;
  2. судебный.

Рассмотри их подробнее.

возврат неустойки по дду

Перед обращением с иском в суд закон обязывает дольщика соблюсти досудебный порядок разрешения спора. Поэтому обязательно нужно направить застройщику претензию.

Она составляется в письменном виде и носит формальный характер. С помощью претензии вы извещаете застройщика о желании получить компенсацию за неисполненные обязательства, а в случае отказа — обратитесь в суд.

Форма документа — свободная. В тексте укажите:

  • ваши личные данные (Ф.И.О., адрес и номер телефона);
  • данные ДДУ (номер и дату подписания);
  • даты планируемой и фактической передачи жилого помещения;
  • расчет неустойки;
  • реквизиты для перечисления денег;
  • срок, который вы даете застройщику на исполнение ваших требований;
  • дату и подпись.

Свою позицию лучше подкрепить ссылками на подходящие законодательные акты — так юристы застройщика поймут, что имеют дело с человеком, который настроен решительно.

Скачать образец претензии к застройщику о выплате неустойки за нарушение срока сдачи квартиры по ДДУ

Если ваш ДДУ содержит условия, уменьшающие ответственность строительной фирмы или устанавливающие порядок обращения в судебный орган, их тоже желательно упомянуть в претензии.

Часто по условиям договора застройщик освобождается от ответственности за несвоевременную сдачу жилья покупателю при отсутствии его вины в срыве сроков. Виновность строителей в каждом конкретном случае определяет суд. Но даже если факт отсутствия вины компании доказан, это не освобождает ее от ответственности. В качестве аргумента можно сослаться на ст. 16 Закона РФ «О защите прав потребителей». В ней говорится, что условия договора, незаконно ущемляющие права потребителя, являются недействительными.

Если застройщик ущемляет ваши права, условия ДДУ признаются ничтожными.

Для ответа на претензию или возврата денежных средств закон дает от 20 рабочих дней. Если компания отвергла предложение о добровольном возмещении убытков, то обращайтесь с заявлением в суд. В иске можно потребовать и возмещения морального вреда, который наступил из-за несвоевременного ввода в эксплуатацию жилого объекта.

Оформляйте претензию в 2 экземплярах, чтобы у вас осталось доказательство ее передачи застройщику.

Если застройщик отказался перечислять средства, либо игнорирует ваши требования, выход один — идти в суд. В случае победы застройщика обяжут не только выплатить неустойку, но и возместить вам все судебные издержки.

При оформлении искового заявления ориентируйтесь на ст. 131 и ст. 132 ГПК РФ. В нем укажите:

  • данные истца и ответчика;
  • описание нарушенных прав;
  • требования, подкрепленные ссылками на подходящие нормы закона;
  • отметку о том, что вы пытались урегулировать спор в досудебном порядке;
  • перечень прилагаемых документов;
  • дату и подпись.

К иску приложите ДДУ, платежные документы, квитанцию об уплате госпошлины, подтверждение отправки претензии. Пакет передайте в канцелярию городского суда по месту регистрации фирмы-застройщика.

Скачать образец искового заявления о взыскании неустойки за нарушение сроков сдачи квартиры по ДДУ

Подобное соглашение можно аннулировать добровольно или через суд. Перед принятием окончательного решения обратите внимание на важные моменты:

  • материальное положение застройщика;
  • готовность объекта к сдаче;
  • соблюдение в данный момент условий ДДУ.

Даже если строительная фирма нарушила условия договора, поспешное расторжение отношений может привести к крайне негативным последствиям. Например, суд удовлетворит ваши требования и аннулирует соглашение. В случае банкротства компании вы рискуете остаться без денег и без жилья. Лучше подождать и получить квартиру, чем оказаться у «разбитого корыта».

Тщательно взвесьте все «за» и «против» перед расторжением ДДУ.

Оцените статью
Закон и Право
Добавить комментарий