Закон о ТСН действующая редакция

В настоящем обзоре рассматриваются вопросы, связанные с новой организационно-правовой формой некоммерческих организаций, объединяющих владельцев любых типов недвижимости: квартир, офисов, гаражей, дач, садов, огородов и т. д.

Обзор подготовлен в соответствии с изменениями в главу 4 «Юридические лица» части первой Гражданского кодекса Российской Федерации, внесенными Федеральным законом от 05.05.2014 N 99-ФЗ (действуют с 01.09.2014).

Таким образом, с 1 сентября 2014 года новые садоводческие некоммерческие товарищества (СНТ) и товарищества собственников жилья (ТСЖ) должны создаваться в форме товарищества собственников недвижимости (ТСН).

В соответствии с п.1 ст.123.12 ГК РФ товариществом собственников недвижимости признается добровольное объединение собственников недвижимого имущества, созданное ими для совместного владения, пользования и в установленных законом пределах распоряжения имуществом (вещами), в силу закона находящимся в их общей собственности или в общем пользовании, а также для достижения иных целей, предусмотренных законами.

C 1 сентября 2014 года в форме товарищества собственников недвижимости (ТСН) создаются все новые объединения собственников:

• помещений в здании (в т. ч. в многоквартирном доме),
• помещений в нескольких зданиях,
• жилых домов,
• дачных домов,
• садоводческих земельных участков,
• огороднических земельных участков,
• дачных земельных участков,
• и т.п.

Изменения, внесенные Федеральным законом от 05.05.2014 N 99-ФЗ в главу 4 «Юридические лица» части первой ГК РФ, коснулись не только всех юридических лиц, но и практически всего населения страны, несмотря на то, что перерегистрация существующих объединений не требуется.

В настоящее время в ГК РФ приведен исчерпывающий (закрытый) список некоммерческих организаций. Их теперь два вида:

По законодательству России Корпорации — это юридические лица, основанные на членстве их участников. Все участники корпоративной организации приобретают корпоративные (членские) права и обязанности в отношении созданного ими юридического лица (п. 1 и 2 ст. 65.1 ГК РФ).

Высшим органом Корпорации является общее собрание участников (п. 1 ст. 65.3 ГК РФ).

Таким образом, в форме корпораций создаются и действуют все коммерческие юридические лица (за исключением унитарных предприятий), а также ряд некоммерческих:

• Потребительские кооперативы;
• Общественные организации;
• Ассоциации и союзы;
• Товарищества собственников недвижимости;
• Казачьи общества, внесенные в государственный реестр казачьих обществ в Росси;
• Общины коренных малочисленных народов Российской Федерации.

В отличии от корпорации, унитарная организация не наделяется правом собственности на имущество, закрепленное за ним собственником. Имущество унитарной организации является неделимым и не может быть распределено по вкладам (долям, паям), в том числе и между работниками организации.

В форме унитарных организаций создаются и действуют государственные и муниципальные унитарные предприятия (являющиеся коммерческими организациями), а также следующие некоммерческие организации:.

• Фонды;
• Учреждения;
• Автономные некоммерческие организации;
• Религиозные организации.

При совместном владении, пользовании и распоряжении недвижимым имуществом, в установленных действующим законодательством пределах, необходим строгий учет объектов собственности, и эффективное управление этими объектами.

Товарищество собственников недвижимости является относительно новой формой некоммерческих организаций.

Оно отличается организационно-правовым статусом и создается, чтобы объединить собственников недвижимости самых разных типов.

Что такое ТСН, какие законы его регулирует и чем отличается такая форма организации, вы узнаете после прочтения статьи.

В статье 123 Гражданского кодекса дано определение товарищества собственников недвижимости.

Согласно ему ТСН является объединением владельцев недвижимости, которые на добровольных началах создают товарищество для организации совместного владения, пользования и распоряжения недвижимым имуществом. Оно может решать и другие задачи, не нарушающие закон.

В такой форме не только легче вести учёт объектов недвижимости, но и управлять ими. Например, жильцы, владеющие квартирами в многоквартирном доме, создают ТСН для регулирования чистоты и порядка внутри дома (свет на этажах, работы лифта и т.п.) и на территории возле него. Их цель – обеспечить комфортные условия жизни.

Данное объединение является юридическим лицом, члены которого владеют однотипной недвижимостью.

Товарищество объединяет собственников любой недвижимости:

• Помещений (как жилых, так и не жилых) в одном здании (либо нескольких).
• Жилых или дачных домов.
• Дачных участков.
• Садов или огородов.

Изменения в ГК, произошедшие в 2014 году, затронули практически всех владельцев (а не только юридические лица), хотя закон не обязывает проходить процедуру перерегистрации.

ТСН регулируется на основе общей законодательной базы, касающейся недвижимости.

Среди законодательных актов, касающихся данного вида организаций, выделяют:

• ГК РФ – статьи 49, 65, 123, 174, 181,182 и 218.
• ЖК РФ – статьи 135, 136, 143, 145, 149, 150, 152 и 161.

К слову, с 2014 года в законодательстве произошли изменения, согласно которым СНТ (садоводческие некоммерческие товарищества) и ТСЖ (товарищества собственников жилья) теперь создаются в форме ТСН.

Функции в ТСН распределены следующим образом:

• Контроль и управление ведут на собрании собственников.
• Исполнением решений занимаются коллегиально (образуя правление) либо единолично (решением председателя).
• Контроль за управляющим аппаратом ведёт ревизионная комиссия.

Главная задача такого объединения – организация коллективного использования недвижимости. Благодаря товариществу собственников недвижимости владельцы могут осуществлять управление самостоятельно, не привлекая сторонние организации (например, управляющие компании).

Правоспособность товарищества собственников недвижимости закреплена в главном документе – уставе организации.

Такая форма юр. лица обладает конкретным обособленным имуществом, которое в случае необходимости будет использовано для ответа на взятые обязательства.

Так что участники не несут за действия организации ответственности:

• Ни субсидиарной.
• Ни солидарной.
• Ни долевой.

Товарищество берёт на себя обязанность за образование контролирующих и управляющих органов, создаваемых для согласования и принятия решений его членами и иными юридическими лицами (например, для проведения строительных работ или подключения к сети ЖКУ). Главный орган управления объединения должен принимать решения об установлении обязательных взносов для членов организации.

ТСН может осуществлять предпринимательскую деятельность и получать от этого доход (согласно ГК РФ), но при двух условиях:

• Эта деятельность должна отвечать целям объединения (закреплённым в уставе).
• Прибыль не может быть распределена между членами организации.

Все действия организации должны отвечать её целям и задачам. У объединения имеются права:

• Заключать договоры, удовлетворяющие потребности и интересы его членов: определяющий управление общим имуществом организации, оказание ЖКУ и т.п.
• Обозначить цифру доходов и расходов организации на год, составив смету. На её основе будет составлен план взносов и выплат, рассчитанных на каждого собственника (при этом учитывают его долю в праве общего владения имуществом).
• Определять передачу и получение средств лицами, которые выполняют для ТСН работы и предоставляют услуги.
• Заключать договор купли-продажи недвижимости (в долевую собственность), а также аренды (ограниченное или полное пользование частью общего имущества) или обмена имущества товарищества.
• Проводить работы и предоставлять услуги собственникам недвижимости.
• Получать и использовать займы от банков.

Если участники не исполняют свои обязанности, закреплённые в уставе или решении собрания, товарищество может попытаться в суде вынудить их выполнить взятые обязательства, внести выплаты или взносы. Также организация в судебном порядке может потребовать от нарушителей возмещения причинённых убытков, которые образовались из-за невыполнения членами свои обязательств.

ТНС обязано:

• Вести свою деятельность в рамках норм, установленных в законодательстве, а также согласно своему уставу.
• Заключать договоры с посторонними лицами для выполнения конкретных работ.
• Выполнять взятые на себя обязательства и следить за санитарно-техническим состоянием общего имущества.

Собственник становится членом ТСН после того, как он подаёт туда заявление о вступлении. Выйти из товарищества можно, подав заявление о выходе из него.

Его члены имеют право:

• Запросить у ТСН сведения о его деятельности.
• Участвовать в деятельности объединения самостоятельно или направив туда доверенное лицо (выбирать и стать кандидатом на управляющие должности, вносить предложения касательно улучшения качества работы).
• Если они не согласны с решением органов управления, они могут обжаловать его в суде.
• Ознакомиться с основными документами организации.
• Требовать от ТСН надлежащего качества услуг и работ, которые они обязаны проводить согласно уставу.

В уставе объединения необходимо указать его:

• Полное наименование.
• Местонахождение.
• Правовой статус.
• Состав управляющего органа (собственники, входящие в собрание).
• Предмет (имущество, которое находится под контролем) и цели деятельности ТСН.
• Разграничение компетенций между органами объединения.
• Порядок принятия решения (какие должны приниматься только единогласно, а какие – большинством голосов).

Членами ТСН (и одновременно его учредителями) могут быть:

1. Физ. лица, являющиеся собственниками недвижимости, обозначенной в качестве объекта общего пользования.
2. Юрлица, которые обладают правом владения, хозяйственного ведения и управления имуществом товарищества.

Вступая в организацию и оформляя заявление, желающий указывает информацию в нём о себе. Позже эти сведения внесут в реестр, чтобы можно было точно установить, какая именно недвижимость (доля) принадлежит данному члену. Если произошли какие-то изменения с недвижимым имуществом или поменялись личные данные, участник ТСН должен будет оповестить об этом правление организации.

Строгих и чётко обозначенных требований к уставу товарищества в законодательстве нет. Главное, чтобы его положения не нарушали нормы Жилищного и Гражданского кодексов.

Преимущества объединения собственников недвижимости в следующем:

• Владельцы недвижимости самостоятельно (на собрании) выбирают и принимают решения, а также управляют домом или земельными участками. При принятии решений выслушивают мнение каждого владельца-члена ТСН.
• Устав содержит очень точные и прозрачные положения, на которых и строится дальнейшая деятельность: оказание ЖКУ, ведение ремонтно-строительных работ и т.п. Товарищество занимается только теми вопросами, которые прописаны в его уставе. Срок его деятельности также указывается в уставе: обычно организация создаётся как бессрочная, но при желании собственники могут ограничить её время деятельности.
• ТСН отличается непосредственным управлением, благодаря чему каждый собственник, состоящий в товариществе, знает о том, какие решения необходимо принять, на что пойдут общие средства и т.д. Благодаря этому недопониманий или нерациональных действий будет намного меньше. А любые решения, принятые собственниками, утверждаются на собрании, где определяют план дальнейших действий, срок работ и статьи расходов, обязанности участников и т.д.
• Товарищество объединяет сразу множество владельцев, благодаря чему можно собрать намного больше средств и решать более серьёзные задачи.
• Такое объединение может получать доход. К примеру, извлечение прибыли возможно благодаря сдаче в аренду определённой территории или помещения. Арендные отношения товарищества являются предпринимательской деятельностью, которая разрешена законом. Его члены самостоятельно распределяют полученные доход.

Недостатки объединения таковы:

• Оно не является универсальной организацией с таким правовым статусом, который позволит решить любую проблему. Многое зависит от самого типа недвижимости. Не всем владельцам стоит объединяться. Например, если товарищество состоит из владельцев аварийного жилья или проживающих в здании, требующем капитального ремонта, они вряд ли смогут вовремя собрать необходимую сумму.
• Высок риск банкротства объединения. В таком случае собственники не смогут вернуть назад свои средства и взносы.
• ТСН должно получить лицензию на ведение деятельности, обозначенной в уставе. Это займёт дополнительное время, силы и средства.

Такое объединение собственников отличается от ТСЖ следующими особенностями:

1. Участниками ТСЖ являются только собственники жилплощади в одном конкретном здании. Но членами ТСН могут стать владельцы любого вида недвижимости как в городе, так за его пределами – жильё, офисы или земля.
2. В рамках ТСН предусматривается получение прибыли (несмотря на её некоммерческую направленность), которая пойдёт на удовлетворение потребностей и интересов членов товарищества. Так что в ТСН можно управлять различными объектами недвижимости.
3. В ТСЖ решался лишь порядок управления имуществом дома и вопросами, касающимися ЖКУ. ТСН решает гораздо более разнообразные задачи – ведение коммерческой деятельности, касающейся недвижимых объектов, находящихся в долевой собственности, строительство новых сооружений и т.п.
4. Они различаются и по системе налогообложения. ТСЖ платило налоги по упрощённой системе, а ТСН не имеет право на это.
5. Участниками ТСЖ могут быть только физ.лица, а в ТСН – и юр.лица, и их совместные объединения.
6. ТСЖ не требовало получения лицензии для ведения деятельности, а ТСН необходимо лицензировать.

О преимуществах организации данного вида объединения собственников недвижимого имущества смотрите в следующем видеосюжете:

Правовые основы создания ТСН.

Товарищество собственников недвижимости ТСН вместо СНТ, ДНП, ТСЖ по измененному ГК РФ. Закон о товариществе собственников недвижимости

С 1 сентября 2014 года введена новая форма организации «Товарищество собственников недвижимости ТСН» вместо СНТ, ДНП, ТСЖ.

Выдержки, касающиеся ТСН, из «ГРАЖДАНСКИЙ КОДЕКС РОССИЙСКОЙ ФЕДЕРАЦИИ» (ГК РФ).

Часть 1 от 30.11.1994 N 51-ФЗ (принят ГД ФС РФ 21.10.1994)
(действующая редакция от 05.05.2014 в соответствии с поправками Федерального закона от 05.05.2014 N 99-ФЗ
«О внесении изменений в главу 4 части первой Гражданского кодекса Российской Федерации и о признании утратившими силу отдельных положений законодательных актов Российской Федерации»).

§ 6. Некоммерческие корпоративные организации
(введен Федеральным законом от 05.05.2014 N 99-ФЗ)

5. Товарищества собственников недвижимости.
Статья 123.12. Основные положения о товариществе собственников недвижимости

1. Товариществом собственников недвижимости признается добровольное объединение собственников недвижимого имущества (помещений в здании, в том числе в многоквартирном доме, или в нескольких зданиях, жилых домов, дачных домов, садоводческих, огороднических или дачных земельных участков и т.п.), созданное ими для совместного владения, пользования и в установленных законом пределах распоряжения имуществом (вещами), в силу закона находящимся в их общей собственности или в общем пользовании, а также для достижения иных целей, предусмотренных законами.

2. Устав товарищества собственников недвижимости должен содержать сведения о его наименовании, включающем слова «товарищество собственников недвижимости», месте нахождения, предмете и целях его деятельности, составе и компетенции органов товарищества и порядке принятия ими решений, в том числе по вопросам, решения по которым принимаются единогласно или квалифицированным большинством голосов, а также иные сведения, предусмотренные законом.

3. Товарищество собственников недвижимости не отвечает по обязательствам своих членов. Члены товарищества собственников недвижимости не отвечают по его обязательствам.

4. Товарищество собственников недвижимости по решению своих членов может быть преобразовано в потребительский кооператив.
Статья 123.13. Имущество товарищества собственников недвижимости

1. Товарищество собственников недвижимости является собственником своего имущества.

2. Общее имущество в многоквартирном доме, а также объекты общего пользования в садоводческих, огороднических и дачных некоммерческих товариществах принадлежат членам соответствующего товарищества собственников недвижимости на праве общей долевой собственности, если иное не предусмотрено законом. Состав такого имущества и порядок определения долей в праве общей собственности на него устанавливаются законом.

3. Доля в праве общей собственности на общее имущество в многоквартирном доме собственника помещения в этом доме, доля в праве общей собственности на объекты общего пользования в садоводческом, огородническом или дачном некоммерческом товариществе собственника земельного участка — члена такого некоммерческого товарищества следуют судьбе права собственности на указанные помещение или земельный участок.
Статья 123.14. Особенности управления в товариществе собственников недвижимости

1. К исключительной компетенции высшего органа товарищества собственников недвижимости наряду с вопросами, указанными в пункте 2 статьи 65.3 настоящего Кодекса, относится также принятие решений об установлении размера обязательных платежей и взносов членов товарищества.

2. В товариществе собственников недвижимости создаются единоличный исполнительный орган (председатель) и постоянно действующий коллегиальный исполнительный орган (правление).

По решению высшего органа товарищества собственников недвижимости (пункт 1 статьи 65.3) полномочия постоянно действующих органов товарищества могут быть досрочно прекращены в случаях грубого нарушения ими своих обязанностей, обнаружившейся неспособности к надлежащему ведению дел или при наличии иных серьезных оснований.

Как расшифровываются эти аббревиатуры жители уже усвоили довольно хорошо. Но что можно сделать с помощью этих трёх букв? Помогут ли они решить наши коммунальные проблемы?

Знание о любом юридическом явлении начинается с подробного анализа законодательной базы.

О товариществе собственников недвижимости мы сможем прочесть в:

• Жилищном кодексе;
• Гражданском кодексе;
• Закон о регистрации раскрывает порядок внесения в ЕГРЮЛ;
• подзаконные акты регулируют предоставление жилищно-коммунальных услуг;
• административные и уголовные нормы ставят границы законности;
• трудовое и гражданское право регулирует договоры с различными субъектами.

Создание учреждения начинается с образования инициативной группы владельцев.

Оценив все возможности и риски и составив план действий по организации управленческого процесса, они следуют пошаговой инструкции:

• рассылают уведомления;
• организуют собрание владельцев квартир и нежилых помещений;
• агитируют и голосуют «за».

Впервые понятие ТСЖ было введено законом 2002 года 72-ФЗ «О товариществах собственников жилья». В 2005 году он был отменён, а в ЖК РФ появились новые статьи, регулирующие эти же вопросы (закон 189-ФЗ).

«Товариществом собственников жилья признается вид товариществ собственников недвижимости, представляющий собой объединение собственников помещений в многоквартирном доме для совместного управления общим имуществом в многоквартирном доме» (ст.135 ЖК РФ)

Оно может создаваться в:

• многоквартирном доме;
• нескольких многоквартирных домах;
• нескольких частных жилых домах.

В ЖК РФ вы найдёте ответы на вопросы:

• как создать, зарегистрировать (ст. 136), реорганизовать и ликвидировать товарищество (ст.139-140),
• какие есть у него права и обязанности (ст.137-138),
• как вступить в ТСЖ (ст. 143),
• какую информацию обязаны раскрывать (ст.143.1),
• общее собрание и голосование (ст. 145-146),
• о правлении и председателе (ст. 147),
• о ревизионной комиссии (ст. 150).

Товарищество собственников жилья не отвечает по обязательствам членов товарищества. Члены товарищества собственников жилья не отвечают по обязательствам товарищества (ст. 135 ЖК РФ)

Также Жилищный кодекс раскрывает источники дохода товарищества (ст. 152):

• обслуживание имущества МКД,
• строительство объектов на его территории,
• сдача в аренду.

Интересно, что в названии прямо указывается, что только владельцы жилья могут иметь членство в организации. Но в самих статьях нет запрета участия собственников других помещений.

Это противоречие снимается в новых статьях ГК РФ.

Звоните юристу

Подберем специалиста за вас

8 (499) 350-97-63 — Москва

8 (812) 309-74-28 — СПб

Гражданский кодекс о объединении владельцев недвижимости

Гражданский кодекс вводит в оборот понятие товарищество собственников недвижимости.

Тем самым указывает, что членами организации кроме владельцев квартир могут быть физические и юридические лица – собственники коммерческих помещений.

ТСН относится к некоммерческим корпоративным организациям, которые создаются участниками не для извлечения прибыли и её распределения.

Ст. 123.13 ГК РФ разграничивает право собственности самого товарищества и его членов: общее имущество в многоквартирном доме принадлежит владельцам помещений.

Нет разницы между формами ТСЖ и ТСН. При этом товарищество собственников недвижимости – название более точное. Правомерно использовать оба наименования.

О сходствах и различиях ТСЖ и ТСН читайте по ссылке.

Федеральный закон 129-ФЗ даёт перечень документов, которые необходимы для регистрации (ст.13.1):

• заявление по форме Р11001,
• устав в 3 экземплярах,
• протокол общего собрания о создании товарищества,
• квитанция об уплате госпошлины,
• сведения об адресе (должны быть в протоколе и уставе).

Ст. 13 описывает процедуру внесения сведений о новом юрлице в единый реестр.

Регистрация проходит по месту нахождения товарищества, процесс регистрации осуществляется в течение 3 дней с момента подачи документов.

Жилищно-коммунальная сфера разделена на две большие части.

Цены на них устанавливают власти, а нормативное регулирование – приказ №354 Правительства.

В нём раскрываются:

• права и обязанности потребителя,
• плата за услуги,
• правила учёта,
• перерасчёт.

Управляющая организация любой организационно-правовой формы руководствуется правилами управления многоквартирным домом № 416.

Правила описывают:

• прием, хранение и передача документации технического характера;
• сбор, хранение информации и изменения, касающиеся собственников и нанимателей;
• подготовка и обсуждение предложений по вопросам ремонта и содержания дома;
• организация оказания услуг и выполнения работ;
• взаимодействие с учреждениями, представляющими государственную власть и местное самоуправление;
• контроль по исполнению решений собраний.

Приказ Правительства №731 определяет стандарты раскрытия информации в управлении домами.

В нем установлены перечень данных, которые необходимо раскрывать перед собственниками, а также порядок, сроки предоставления информации.

Владельцам жилья необходимо обращать внимание на исполнение ТСЖ норм законодательства по отношению к собственникам. Неточности, недоработки со стороны сотрудников могу быть следующего характера:

• неверное определение общей площади жилья;
• правильность расчета оплаты за коммунальные услуги;
• обсуждение вопросов, не относящихся к компетенции ТСЖ;
• отсутствие перерасчета за коммунальные услуги;
• нарушение правил ремонта и содержания;
• не раскрытие информации для собственников.

Штраф в размере от 4 до 5 тыс. рублей предусматривается статьей 7.22 для физических лиц, а для юридических от 40 до 50 тысяч рублей за нарушение правил ремонта и содержания (приказ №416)

Должностные лица, не раскрывающие информацию о деятельности товарищества, подвержены наложению штрафа от 30 до 50 тысяч рублей (статья 7.23, приказ №713).

Уголовная ответственность применяется к работникам ТСЖ, нарушившим законодательство в зависимости от причиненного ущерба.

Самые распространенные виды преступлений, хищения имущества и ценностей (статьи 159, 160 УК), а также превышение должностных полномочий.

Региональные акты могут дополнять федеральные нормы.

Глава 27 (статьи 420-431.2) регулируют заключение договором между товариществом, собственниками, другими ведомствами, исполняющими обязанности по обслуживанию дома.

Договор о предоставлении коммунальных услуг регулируется не только ГК РФ, но и Правилами (приказ №354).

Аспекты договора выполняются всеми сторонами в обязательном порядке, в противном случае имеется риск для его расторжения.

Трудовое и гражданско-правовое законодательство в сфере заключения договоров имеет существенные различия.

Если сотрудники и члены ТСЖ оформлены в рамках трудового права, они имеют возможность получения льгот социального и налогового характера, отчислений в пенсионный фонд.

Его положение и статус как работника защищены, предполагается гарантия на получение пенсионных выплат, вычетов по налогам и сборам. Содержание трудового договора формируется согласно статье 57 ТК.

В гражданско-правовых отношениях обе стороны (председатель и сотрудник) являются равными по положению.

Исполнитель, выполняя свои функции, может привлечь к этому процессу других лиц.

Посмотрите интересное видео по теме данной статьи:

Деятельность ТСЖ регламентирована не только на федеральном, но и региональном уровне, каждый субъект адаптирует нормы под свою ситуацию, развивающуюся в области или крае.

В случае невыполнения товариществом своих обязанностей и нарушения прав собственников, виновные лица несут ответственность.

Звоните юристу

Подберем специалиста за вас

8 (499) 350-97-63 — Москва

8 (812) 309-74-28 — СПб