Изъятие земельного участка для муниципальных нужд пример

Коротко о процедуре

Собственнику может грозить изъятие земельного участка для муниципальных нужд в разных ситуациях. Чтобы не стать жертвой правомерного лишения прав на землю, необходимо знать все тонкости данной процедуры. В представленной статье будет подробно рассмотрено, когда возможно подобное аннулирование прав частного лица на надел, в каком порядке это происходит, и чем грозит владельцу.

Земельные наделы изымаются из частной собственности в тех случаях, когда на месте их расположения планируется создание объектов для государственных нужд. Например, если местные власти собираются строить новую дорогу или расширять инфраструктуру, а земельный участок находится на территории, где запланированы работы, то производится его отчуждение в пользу государства.

Процедура изъятия земельного участка для государственных муниципальных нужд состоит из 2 этапов:

1. Предварительного согласования месторасположения будущего объекта.
2. Непосредственного изъятия надела.

На первом этапе участие собственника обязательно. Если он будет не согласен с действиями властей, он вправе обжаловать их в судебном порядке. Поэтому уведомление собственника является обязательным условием для начала процедуры изъятия. Непосредственное изъятие земли производится на основании соответствующего решения местных административных органов.

Основания для аннулирования права частной собственности регламентируются Земельным кодексом РФ. В согласии со ст.49 настоящего закона, это:

1. Исполнение международных соглашений РФ;
2. Возведение либо капитальный ремонт объектов, имеющих федеральное, региональное либо местное значения (при условии, что отсутствуют иные возможности их создания/реконструкции). К таковым относятся объекты:
   • энергетических систем (региональный и федеральный уровень);
   • атомной энергии;
   • обороны и безопасности страны, имеющие стратегическое значение;
   • связанные с космической деятельностью;
   • энерго-/газо-/теплоснабжения;
   • автомобильные дороги федерального, регионального, местного значения.
3. Другие основания, которые регулируются соответствующими федеральными законами.

Данным законом устанавливается, что аннулирование частной собственности возможно только в том случае, когда иных способов решения вопроса не существует.

Уполномоченные органы принимают подобное решение по собственной инициативе либо по ходатайству организаций. Перечень последних устанавливается Правительством РФ.

Необходимым условием начала процедуры изъятия земли является уведомление владельца о планируемых действиях. Раньше он должен был быть поставлен в известность не позже чем за год до изъятия. Однако новые поправки в ЗК РФ сократили этот срок до 90 дней, что существенно уменьшает возможности собственника оспорить планируемое аннулирование его прав на земельный надел.

Время действия принятого решения муниципалитета об изъятии — 3 года. Если процедура не начата в течение этого времени, то вынесенное решение теряет свою юридическую силу.

Процесс изъятия земельного надела в пользу государства является достаточно длительным, на его завершение потребуется не менее 6 месяцев.

Процедура аннулирования частной собственности на конкретный земельный надел состоит из 6 этапов.

1. Подготовка оснований и условий для начала процесса изъятия. Сюда входит разработка документации по распланировке территории, создание проектов планируемых объектов. Все создаваемые документы должны рассматриваться и утверждаться уполномоченным органом, на что также требуется определённое время.
2. Подготовка и подача ходатайства муниципальному органу об изъятии надела от лица заинтересованной организации, либо разработка соответствующего решения, когда инициатором процедуры выступает государство.
3. Выявление собственников объектов изъятия (земли и возведённых на ней построек). Данный этап является новым в законодательстве и призван установить предполагаемых правообладателей, от которых нужно получить согласие на изъятие. Определённые сложности могут возникнуть с участками, полученными в бессрочное пользование или собственность до 1998 года. До этого периода регистрация права осуществлялась в неполной мере, из-за чего достаточно сложно сейчас найти требуемую информацию.

Для получения требуемых сведений запрашивается информация из архивов и муниципалитета, осуществляется публикация на сайте органов местной власти, в СМИ. Юридическое либо физическое лицо, получившее запрос об установлении правообладания на указанный участок, обязано подтвердить свои права в течение 5 дней с момента получения уведомления.

На данный этап отводится 2 месяца. Если с момента публичного опубликования информации о планируемом изъятии пройдет 60 дней, а сведения о владельцах не поступят в уполномоченный орган, он обращается в суд для признания данного надела невостребованным. В результате, земля признаётся собственностью государства, субъекта РФ либо муниципалитета. Если владельцы объявятся после завершения процедуры аннулирования права, они могут требовать возмещения из бюджета. Но для этого им придётся доказать своё право на надел и объяснить причину отсутствия своевременной подачи сведений о своём правообладании.

1. Подписание решения об отчуждении органами местного самоуправления. Владелец земли должен быть уведомлен об этом в течение 10 рабочих дней с даты подписания резолюции. Также в этот период на официальном сайте муниципалитета публикуется информация о принятии документа, а владельцу направляется его копия заказной корреспонденцией (по адресу изымаемой земли). Уведомление считается произведённым с момента принятия соответствующей корреспонденции либо её возврата отправителю. Если почтовый адрес собственника неизвестен, он считается поставленным в известность с даты публикации информации на сайте. Решение об отчуждении может быть обжаловано 3 года с момента его подписания.
2. Подготовка и подписание договора об изъятии. Для создания этого документа проводятся кадастровые и оценочные мероприятия с целью уточнения границ надела и определения его рыночной стоимости, а также осуществляются согласование порядка процедуры с владельцем.

В тексте подготовленного документа должна быть указана следующая информация:

• кадастровый номер;
• цель отчуждения;
• реквизиты решения;
• вид права на объект соглашения;
• период их передачи;
• объём компенсации и способ её выплаты (возможно предоставление другого надела с аналогичными характеристиками);
• указание сервитутов (если они сохраняются).

Получив свой экземпляр соглашения, собственник может его сразу подписать или уведомить муниципальные власти об отказе или желании внести изменения в условия (в письменной форме с указанием оснований).

Если владелец участка не подписал соглашение в течение 3 месяцев с даты его получения или не уведомил об отказе, орган, подписавший решение об отчуждении может обратиться в судебные инстанции с иском о принудительном аннулировании права на данный надел.

1. Прекращение прав на землю и их передача государству. Результатом подписания договора об отчуждении либо вступления в законную силу судебного решения о принудительном аннулировании права на данный надел, является:
   • передача права владения;
   • ликвидация права пользования либо наследуемого владения наделом;
   • досрочного аннулирования договора аренды либо соглашения о безвозмездном пользовании землей;
   • прекращения права хозяйственного ведения либо оперативного управления наделом;
   • возникновения права собственности на вновь образованные наделы в результате перераспределения земли;
   • государственной регистрации правовых изменений (возникновения/перехода/прекращения права собственности);
   • сноса построек, возведённых на изъятой земле.

Если договор предусматривает возмещение за изъятие, перечисленные последствия наступают только после его полной выплаты.

Документооборот всей процедуры изъятия земли включает в себя:

• документацию по территориальной планировке;
• проекты по будущим постройкам;
• решение об изъятии;
• договор о переходе права собственности.

Также сюда входят документы, подтверждающие факт поиска владельца, его уведомления, исковые заявления и судебные решения (в случае обращения в суд).

Особенности расчёта компенсации за изъятие земельного участка регулируются ст. 56.8 ЗК РФ. Размер выплаты определяется на основании рыночной стоимости изъятого надела, которая определяется профессиональными оценщиками. Оплата их услуг производится организацией или государственным органом, ходатайствующим об аннулировании права частной собственности.

При расчёте размера возмещения учитывается:

1. Рыночная стоимость, если надел находится в собственности либо рыночная стоимость иных прав (в случае бессрочного владения или пользования). При этом:
   • если прекращается право бессрочного пользования юридического лица, оценка устанавливается, исходя из рыночной стоимости права аренды на максимальный срок (если он не установлен, то на 45 лет);
   • если прекращается право бессрочного пользования физического лица, оценка устанавливается, исходя из рыночной стоимости надела;
   • если производится досрочное прекращение аренды либо соглашения о безвозмездном пользовании, оценка устанавливается, исходя из рыночной стоимости права аренды земли до завершения сроков, закреплённых в соглашении.
2. Рыночная стоимость построек, возведённых на участке и принадлежащих владельцу на правах собственности и иных правах.
3. Убытки, возникающие вследствие аннулирования права собственности. Сюда также входят убытки, связанные с невозможностью выполнения своих обязательств перед третьими лицами (при наличии подтверждающих договоров). В последнем случае владелец должен представить оценщику документальное подтверждение факта возникновения убытков и их размера.
4. Упущенная выгода.

При определении размера компенсации не учитываются:

• постройки и неотделимые улучшения, которые были возведены (сделаны) без соответствующего разрешения от муниципалитета;
• неотделимые улучшения надела и расположенных на нём построек, сделанные после получения уведомления о планируемом изъятии;
• постройки, возведённые после получения уведомления об изъятии (за исключением случаев, когда разрешение на строительство было выдано ранее);
• постройки, создание которых не требует получения специального разрешения и возведённые после уведомления о планируемом аннулировании права на землю;
• любые сделки, которые владелец заключил после получения информации об изъятии.

Если изымается только часть надела, то размер компенсации уменьшается пропорционально размеру оставшейся владельцу земли.

При оценке учитывается рыночная стоимость, установленная до принятия решения об изъятии. Связано это с тем, что информация об аннулировании прав на землю существенно снижает стоимость земли. Размер компенсации устанавливается не позднее, чем за 2 месяца до оформления соглашения о переходе прав и направления его владельцу.

Данный термин является относительно новым для российского законодательства. Основные положения процедуры, а также его порядок регламентируется:

• ст. 56.1 и 70.1 ЗК РФ;
• Постановлением Правительства РФ №561 от 22.07.2008.

Резервирование, как правило, осуществляется для последующего изъятия земельного надела. Таким образом, эти две процедуры являются этапами одного процесса, направленного на изменение права на землю и её целевого значения. При этом следует учитывать, что законодатель не устанавливает необходимость резервирования перед изъятием надела. Поэтому оно может быть осуществлено на законных основаниях без предварительного резервирования.

Участок считается зарезервированным при наличии следующих условий:

• соответствующее решение принято уполномоченным органом власти;
• создана и утверждена схема надела;
• проведена государственная регистрация ограничения права на данный участок в ЕГРП.

Установление ограничений прав на зарезервированный надел касается не только владельцев, но и пользователей, и арендаторов. Под ограничением прав понимается:

• запрет на любое строительство, даже если оно соответствует целевому назначению надела;
• запрет на оросительные, мелиоративные и осушительные мероприятия, создание любых обводненных объектов (искусственных прудов, озёр и пр.).

Кроме того, срок аренды/сервитута не должен превышать срок резервирования, а приватизация участков данной категории запрещена после установления ограничения. Использование зарезервированного надела в иных целях допускается до момента его изъятия.

Законом также установлены максимальные сроки резервирования участков:

• 3 года для случаев, когда право собственности переходит государству или муниципалитету на общих основаниях;
• 2 года для наделов, которые изымаются с целью создания особой экономической зоны;
• 20 лет для участков, находящихся в собственности государства, цели изъятия которых не связаны с возведением или реконструкцией автомобильных дорог регионального и федерального значения.

Таким образом, процедура резервирования и последующего изъятия земельных участков — это длительный процесс, связанный с подготовкой большого количества документов и рядом юридических тонкостей.

Участок, принадлежащий гражданину, в отдельных случаях может быть изъят в связи с надобностью для государственных либо муниципальных нужд. Речь идет о ситуациях, когда на территории владения должен расположиться объект государственной важности: автомобильная трасса, линия электропередач.

Некоторое время назад вступил в силу закон, в соответствии с которым правила изъятия участков стали несколько иными. Теперь этому вопросу посвящена целая глава. Там даются четкие определения того, что такое государственные и муниципальные нужды, подробно описывается процедура изъятия территории.

Опыт изъятия владений, который появился у государственных органов в процессе строительства Новой Москвы, объектов Олимпиады в Сочи, а также во время подготовки к саммиту АТЭС в городе Владивосток, велик.

Статья 56.2. Органы, принимающие решения об изъятии земельных участков для государственных или муниципальных нужд

Изъятие участков для этих нужд происходило по упрощенной системе. В настоящее время опыт имеет распространение на работу с другими объектами: скоростную магистраль Казань-Москва, новые дороги для проведения Чемпионата мира по футболу 2018.

Земля – это объект гражданского права. Пользование ей – наиболее ранняя форма имущественных отношений. О том, что частное владение может быть изъято из гражданского оборота или ограничено в правах, сообщает Указ президента, положения которого допускают варианты распоряжения замлей на усмотрение собственника.

Статья 56.3. Условия изъятия земельных участков для государственных или муниципальных нужд

В то же время Законом предполагается возможность прекращения права владения на основании причин, считающимися вескими в связи с определенными основаниями.

Статья 56.4. Ходатайство об изъятии земельного участка для государственных или муниципальных нужд

Каждый случай предусматривает свой порядок изъятия и перечень оснований, по которым это может быть осуществимо. В зависимости от того, что является причиной отнятия территории, размер финансовых убытков владельцев может быть компенсированным или оставленным без изменения.

Актуальность вопроса

Когда государственный орган испытывает необходимость в использовании какого-либо участка земли, оно может затребовать передачу права собственности на вполне законных основаниях. Происходит это во время строительства крупных объектов и сооружений, когда возможности размещения их в другом месте нет.

Актуальность введения подобных мер стала наиболее ощутимой, когда началось строительство различных объектов в Олимпийском Сочи. Также подобная необходимость возникает при строительстве нефтепроводов, транспортных магистралей, электролиний, водопроводов и других коммуникационных систем.

Статья 56.5. Выявление лиц, земельные участки и (или) расположенные на них объекты недвижимого имущества которых подлежат изъятию

Выявление земельных участков, которые предстоит изъять, и определение прав собственности должно происходить на стадии проектирования. Участок отнимается, право собственности считается прекращенным. Это же относится к арендуемым территориям.

Статья 56.6. Решение об изъятии земельных участков для государственных или муниципальных нужд

Каждый обладатель права собственности или оплаченной аренды земельного участка имеют право на возмещение его стоимости или иных затрат. Цена, которую предстоит заплатить государству, складывается из рыночной стоимости территории, размера упущенной выгоды от владения и понесенных убытков.

Гражданский кодекс содержит данные о том, как изъять земельный участок добровольно или принудительно. Также в нем содержится перечень причин и предпосылок, в соответствии с которыми отнятие становится возможным.

Прежде всего, это касается случаев, когда территория используется не в соответствии с целевым предназначением, неэффективно или нерационально. Особо охраняемые территории тщательно контролируются государством. Есть и способы избежать отчуждения надела, сделав это в полном соответствии с законом.

Статья 56.7. Подготовка соглашения об изъятии земельных участков и (или) расположенных на них объектов недвижимого имущества

Чтобы сохранить свое право на землю и противодействовать системе, необходимо:

• как минимум раз в три года производить обработку почвы;
• при выявлении нарушения оплатить штраф и начинать обрабатывать природные территории: подготовка документов для отчуждения – длительный процесс, который может быть приостановлен в связи с тем, что собственник начал пользоваться землей по назначению.

Если определено, что уход за территорией непосилен для гражданина или в нем нет необходимости, возможно оформление добровольного отказа от прав собственности в пользу государства, в том числе после ликвидации КФХ.

Образец Постановления об изъятии земельного участка

Основания для отнятия территории

В случае, если предполагается изъятие участка для муниципальных либо государственных нужд, следует говорить о строительстве важных объектов инфраструктуры.

В их роли выступают:

• автомобильные трассы;
• железные дороги;
• электролинии.

При отнятии владелец территории имеет право на возмещение стоимости и компенсацию понесенных убытков. В основе новых законодательных документов лежит опыт, полученный при строительстве Олимпийских объектов и новых микрорайонов в Москве.

Статья 56.8. Особенности определения размера возмещения в связи с изъятием земельных участков

В каждом удобном случае возможно появление законодательного акта, согласно которому изъятие будет полностью законным.

Кроме государства, некоторые другие исполнители определенных работ также могут претендовать на получение частных земельных участков:

• пользователи недр;
• естественные монополии;
• некоторые другие организации.

Статья 56.9. Соглашение об изъятии недвижимости для государственных или муниципальных нужд

Все расходы, связанные с проведением кадастровых работ и определением размера возмещаемой стоимости, ложатся на инициаторов. Это существенно экономит средства бюджета РФ, однако для землевладельцев представляет определенную угрозу.

Основания для изъятия земельного участка:

При возникновении необходимости получения в государственную собственность земельного участка возможно два варианта развития событий:

• согласие владельца с вынесенным решением об отнятии территории, в этом случае участок продается посредством публичных торгов;
• отрицание собственником решения об изъятии земли, в такой ситуации требование о продаже участка организация — инициатор передает в судебные органы.

Статья 56.10. Заключение соглашения об изъятии недвижимости для государственных или муниципальных нужд

Один из вариантов, по которым дело может быть решено не в интересах владельца, — это ненадлежащий факт использования территории.

Такой исход наступает в случаях, когда:

• участок предназначен для использования в сельскохозяйственных, жилищных или строительных целях, но по назначению не эксплуатируется;
• при использовании участка грубо нарушены принципы рациональности;
• земельный участок подвергается порче;
• отклонение собственника от обязанностей по рекультивации территории, по охране почвы и по приведению земли в пригодное для эксплуатации состояние.

Статья 56.12. Особенности изъятия земельных участков и (или) расположенных на них объектов недвижимого имущества

Следует отметить, что если подтвержден факт ненадлежащего использования земельных территорий, то в выплате компенсации после изъятия может быть отказано. Снос строения также может иметь место.

Выявление собственника

Первое, что необходимо предпринять для изъятия территории в кратчайшие сроки, — это определить собственника. Для этого инициирующий орган власти должен обратиться в Росреестр с соответствующим запросом.

Статья 49. Основания изъятия земельных участков для государственных или муниципальных нужд

Если таким образом обнаружить владельца не удалось, можно обратиться к органам местного самоуправления и не позднее, чем за два месяца до отнимания, разместить информацию о поиске на информационных щитах в районе использования земли.

Ввиду обнаружения собственника государство запускает процесс возмещения убытков, при отсутствии хозяина посредством судопроизводства право на землю закрепляется за местными органами власти или за государством.

Важно, что граждане, оформившие землю в собственность до 1998 года, могут испытать сложности с получением компенсации. Так происходит потому, что данная недвижимость не была внесена в единые базы данных.

Статья 279. Изъятие земельного участка для государственных или муниципальных нужд

Тем, кто предполагает возможность передачи территории в дальнейшем, рекомендуется обратиться в соответствующие органы и проверить законность владения территорией с точки зрения современного законодательства. Есть нужда сделать это, чтобы не остаться без земли.

После установления лиц, которым принадлежит земельный надел, государственные органы принимают решение об отчуждении.

В составленном документе должны быть подробно указаны:

• какой участок полежит отниманию;
• какие объекты недвижимости расположены на них;
• каковы цели и причины отчуждения;
• реквизиты законодательных и нормативных актов.

Если ускоренное принятие подобного решения инициировано организацией, о нем следует проинформировать посредством интернет-ресурсов или путем опубликования в сети периодических изданий.

Копию решения, как гласит Гражданский кодекс, необходимо направить в Росреестр, владельцам надела и организации, которая инициировала отчуждение территории. Документы действительны в течение последующих трех лет.

Если на территории земельного участка располагалось жилое помещение, собственник вправе запросить предоставление иного места для проживания. Чтобы не остаться в убытке, владелец может потребовать проведение независимой оценки стоимости земли.

Статья 282. Изъятие земельного участка для государственных или муниципальных нужд по решению суда

В случае, если изъятие происходит при согласии владельца, схема действий должна быть следующей:

1. Подготовительные работы, обозначение порядка прекращения прав собственности.
2. Обоснование условий отчуждения и принятие решения органами государственной власти.
3. Уведомление правообладателя об изъятии.
4. Регистрация изъятия в органах власти.
5. Заключение договора об отчуждении с владельцем территории. Образец можно увидеть в государственных структурах или в органах местного самоуправления.

Если собственник отказывается заключать соглашение об изъятии земли, инициатор обращается в суд, который должен учесть причины отнимания, необходимость в отчуждении именно этого участка и прочие названные причины.

Статья 49. Основания изъятия земельных участков для государственных или муниципальных нужд

В большинстве случаев у владельца возникают проблемы: решение принимается не в пользу собственника территории. После утверждения факта изъятия решается вопрос о выплате компенсации стоимости надела по его рыночной стоимости.

В каких-то ситуациях участок может быт изъят на определенное время. Такое возможно после стихийных бедствий, аварий, появления и развития эпидемий и в связи с иными обстоятельствами, носящими чрезвычайный характер. Убытки, которые несут пострадавшие, должны быть компенсированы.

Если отчуждение осуществлено временно, владелец получает на руки документ, согласно которому возможно возвращение права собственности на территорию. В этом случае возврат полной стоимости не осуществляется.

Возможна передача в собственность пострадавшему другого аналогичного участка. Если собственник не соглашается с результатами оценки стоимости надела или участка в СНТ, он имеет право обратиться в суд.

В некоторых случаях в возврате участка и выплате компенсации может быть отказано. Это происходит, когда использование территории было нецелевым, имели место грубые нарушения правил эксплуатации территории и длительного простаивания надела без его использования.

Чтобы избежать такой ситуации, необходимо грамотно опровергать обвинения и представлять доказательства неправоты обвинений. Следует обратиться в муниципальное образование и подать ходатайство о решении вопроса.

Частное владение, принадлежащее гражданину на правах собственности, не может быть отнятым без веских на то оснований.

Принудительное изъятие земельного участка может иметь место в следующих случаях:

• взыскание земли по обстоятельствам;
• отчуждение надела, не принадлежащего гражданину;
• конфискация участка, а также его реквизиция и национализация;
• выкуп территории для государственных нужд.

Закон определяет случаи, когда право владения земельным участком может быть признано утратившим силу:

• при отсутствии иных вариантов для размещения объектов;
• при выполнении Российской Федерацией международных обязательств.

В обоих случаях собственник вправе рассчитывать на возмещение рыночной стоимости надела с размещенным на нем имуществом. Если гражданин выражает несогласие с заявленным размером компенсации, то размер возмещения определяется арбитражным судом.

Судебная практика отчуждения территорий в 2018 году достаточно обширна. Она показывает, что публичные органы в большинстве случаев лишены права реализации принудительного отнимания наделов. Происходит это как следствие нарушения установленного порядка проведения процедуры.

Иск не подлежит удовлетворению, если были нарушены нормы законодательного порядка в части:

• принятия решения;
• информирования собственника;
• проведения оценочных процедур;
• заключения договора об отчуждении;
• возмещения стоимости земли;
• фактического изъятия надела;
• регистрации изменения права собственности.

Часты случаи самовольного захвата неиспользуемых территорий. Однако с точки закона это не является правильным. Выплата компенсации при этом не осуществляется. Реалии времени таковы, что на практике потерпевший редко может восстановить права на надел в силу несовершенства законодательства и явной выгоды органов государственной власти.

Статья 284. Изъятие земельного участка, который не используется по целевому назначению

Кроме того, реальный захват земли не всегда подтверждается документально. На бумаге территории продолжают оставаться в собственности пострадавшего. Обращение в суд – единственный способ добиться справедливости, потому что достаточно просто доказать нарушение процедуры отчуждения, чтобы добиться выплаты компенсации или вернуть надел.

можно увидеть в интернете или на нашем сайте.

Как происходит образование земельного участка путем перераспределения — читайте здесь.

Где посмотреть очередь на земельный участок многодетной семье — мы расскажем далее.

Само по себе это не нарушение, но, чтобы сравнивать такие не вполне аналогичные объекты, оценщик обязан применять так называемую корректировку стоимости — изменять стоимость сравниваемых объектов в зависимости от того, насколько на нее влияют отличительные критерии. Так, в приведенном примере оценщик должен учесть, как на стоимость повлияет иной ВРИ. Если этого не сделать (не скорректировать цену), то велик шанс, что суд признает отчет недостоверным. . Даже при полном соответствии отчета оппонента формальным требованиям его достоверность стоит проверить по содержанию проведенного исследования. Другими словами, когда каждая из сторон представляет свой вариант оценки, другая сторона, аргументируя особенности проведенного исследования оценщика, может доказать, что именно ее отчет наиболее соответствует рыночной стоимости .

Внимание

Земельного кодекса РФ). Соглашение об изъятии земельного участка для государственных и муниципальных нужд Соглашение об изъятии недвижимости заключается с каждым правообладателем земельного участка и расположенного на нем объекта недвижимого имущества.

Инфо

Если лицу принадлежат земельный участок и расположенный на нем объект недвижимого имущества, соглашение об изъятии недвижимости заключается в отношении всех принадлежащих данному лицу и подлежащих изъятию объектов недвижимого имущества (п.

Как и для чего изымают земельные участки для муниципальных нужд

Кроме прочего по ФЗ № 251 если участок не состоял на учете последние пять лет, то он также признается бесхозным и становится муниципальной собственностью.
Следует отметить, что право на изъятие земель может быть предоставлено не только органам исполнительной власти.

16.05.2017

Президент РФ подписал Указ № 213, позволяющий ФСБ изымать участки для госнужд РФ.

Важно

Особенности процедуры Начинается процедура изъятия земли с выявления владельцев.

Заинтересованный орган подает запрос в Росреестр. При отсутствии ответа соответствующие запросы посылаются в архивы организаций, где предположительно могут храниться сведения. Также поиск собственников ведется через размещение оповещений на официальном сайте и иных информационных ресурсах госорганов не менее чем за два месяца до принятия решения об изъятии.

Законом также установлены максимальные сроки резервирования участков:

• 3 года для случаев, когда право собственности переходит государству или муниципалитету на общих основаниях;
• 2 года для наделов, которые изымаются с целью создания особой экономической зоны;
• 20 лет для участков, находящихся в собственности государства, цели изъятия которых не связаны с возведением или реконструкцией автомобильных дорог регионального и федерального значения.

Таким образом, процедура резервирования и последующего изъятия земельных участков — это длительный процесс, связанный с подготовкой большого количества документов и рядом юридических тонкостей.

При этом:

• если прекращается право бессрочного пользования юридического лица, оценка устанавливается, исходя из рыночной стоимости права аренды на максимальный срок (если он не установлен, то на 45 лет);
• если прекращается право бессрочного пользования физического лица, оценка устанавливается, исходя из рыночной стоимости надела;
• если производится досрочное прекращение аренды либо соглашения о безвозмездном пользовании, оценка устанавливается, исходя из рыночной стоимости права аренды земли до завершения сроков, закреплённых в соглашении.

• Рыночная стоимость построек, возведённых на участке и принадлежащих владельцу на правах собственности и иных правах.
• Убытки, возникающие вследствие аннулирования права собственности.

Нельзя исключать и того, что установить ВРИ с помощью генплана и ПЗЗ не удается.

В таком случае можно опосредованно ссылаться пункт 15 Федерального стандарта оценки «Определение кадастровой стоимости (ФСО № 4)» (утв.
приказом

Минэкономразвития России от 22.10.10 № 508). В этом пункте говорится о том, что если участок не застроен, то принимается тот ВРИ, который обеспечивает земельному участку максимальную рыночную стоимость с учетом территориального планирования и градостроительного зонирования.

Для застроенного участка принимается ВРИ исходя из назначения расположенных на участке объектов недвижимости.
Размер возмещения определяется не позднее чем за 60 дней до направления правообладателю проекта соглашения об изъятии.

Оспаривание отчета оценщика Итак, рыночная стоимость изымаемой недвижимости является основной составляющей при определении размера возмещения правообладателю, а отчет об оценке — основным письменным доказательством размера убытков.

У правообладателя есть несколько практических вариантов, которые позволят доказать более выгодный размер рыночной стоимости.

Первый вариант: «соревнование» разных отчетов. Заявители в таких спорах просто представляют суду свой альтернативный отчет об оценке, который содержит иную величину рыночной стоимости.

Но этого недостаточно. Как правило, суды считают, что наличие двух отчетов с разными суммами не позволяет определить, какой из них является недостоверным.

Поэтому одного только представления альтернативного отчета с иными результатами оценки будет недостаточно для опровержения результатов оценки, подготовленного по заказу публичного органа.

Если, например, у участка ВРИ — размещение торгового центра, но перед изъятием ВРИ установлен для строительства дороги, для которой изымается участок, то должен учитываться вид использования — размещение торгового центра. Второй шаг — после установления даты правильно определить сам вид разрешенного использования. Он обязательно учитывается в Государственном кадастре недвижимости, или ГКН.

До 1 января 2015 года ВРИ вносился и в ЕГРП… Поэтому информацию о разрешенном использовании можно найти в выписке из ГКН и (или) ЕГРП.

В то же время данные кадастра выполняют лишь информационную функцию, и указанные в них сведения о ВРИ могут не соответствовать действительности. Поэтому все сведения надо проверять, а при необходимости добиваться внесения изменений в ГКН. Разрешенное использование устанавливается на основе градостроительной документации и фактического использования земельного участка.

Иными словами, чтобы убедить суд в необходимости проведения экспертизы, стороне спора лучше представить еще и альтернативный досудебный отчет оценки, чтобы показать значительное расхождение в суммах между ним и отчетом, подготовленным для публичного органа в процессе подготовки соглашения об изъятии.

Однако следует помнить, что результаты судебной экспертизы непредсказуемы, и расчет эксперта может оказаться далеким от той рыночной стоимости, на которую надеялся правообладатель. Поэтому более эффективным вариантом тактики спора является опровержение отчета оппонента.

Третий вариант заключается в опровержении отчет об оценке.

Суть этой тактики в том, что сторона представляет в суд свой отчет оценки, и при этом опровергает отчет оппонента.

Если суд установит нарушения в подготовке отчета оппонента, это позволит сделать вывод о недостоверности такого отчета.

В Земельном кодексе РФ с 2015 года действует новый порядок изъятия находящихся в собственности граждан и юридических лиц земель, необходимых государственным службам для строительства различных инфраструктурных объектов: газо- и нефтепроводов, линий электропередач, автомобильных и железнодорожных путей, мостов, туннелей, транспортных развязок. В данной статье изложены основные положения действующего законодательства об изъятии земельных участков для государственных и муниципальных нужд.

Закон № 499-ФЗ «О внесении изменений в Земельный кодекс Российской Федерации и отдельные законодательные акты Российской Федерации» вступил в силу с 1 апреля 2015 г. и затронул Земельный, Гражданский, Жилищный, Градостроительный кодексы РФ, Законы: о государственной регистрации прав, об оценочной деятельности, об обороте земель сельскохозяйственного назначения, о недрах и пр. В частности, в Земельном кодексе была изменена ст. 49 «Основания изъятия земельных участков для государственных или муниципальных нужд», появилась глава VII.1 «Порядок изъятия земельных участков для государственных и муниципальных нужд».

Законодательный акт имеет большую социальную значимость, защищая права собственников и прочих правообладателей земельных участков, а также служит интересам государства, предупреждая коррупционные схемы.

Основания для изъятия земельных участков. В Земельном кодексе РФ (ст. 49) определено, что изъятие земельных участков для государственных и муниципальных нужд осуществляется в исключительных случаях и только по основаниям, связанным с:

• необходимостью выполнения международных договоров РФ;
• строительством или реконструкцией следующих объектов федерального, регионального или местного значения:

• автомобильных дорог всех уровней;
• объектов транспорта и связи федерального и регионального значения;
• объектов инфраструктуры ж/д транспорта общего пользования;
• объектов систем электро-, газоснабжения, систем теплоснабжения, централизованных систем горячего водоснабжения, холодного водоснабжения и/или водоотведения всех уровней;
• линейных объектов федерального и регионального значения, которые обеспечивают деятельность субъектов естественных монополий;
• объектов энергетических систем федерального и регионального значения;
• объектов обороны и безопасности государства, в т.ч. инженерно-технических сооружений, линий связи и коммуникации, возводимых в интересах защиты и охраны Государственной границы;
• объектов использования атомной энергии;
• объектов, обеспечивающих космическую деятельность.

В законе предусмотрено, что изъятие земель для этих нужд осуществляется только в случае отсутствия других возможных вариантов строительства или реконструкции этих объектов. В то же время в статье 49 ЗК РФ добавлен пункт, что федеральными законами могут быть установлены и другие основания для изъятия земельных участков.

Уполномоченные органы и организации. Решения об изъятии земельных участков принимают исполнительные органы власти федерального, регионального или местного уровня, как по собственной инициативе, так и на основании ходатайств отдельных организаций (субъектов естественных монополий, недропользователей, государственных унитарных предприятий и учреждений). Исчерпывающий перечень таких организаций устанавливает Правительство РФ.

Земельные участки для государственных или муниципальных нужд изымаются при обязательном наличии одного из условий:

• для строительства или реконструкции объектов федерального, регионального или местного значения, предусмотренных документами территориального планирования и проектами планировки территории, но не позднее 3 лет от даты утверждения таких документов;
• для создания или расширения ООПТ (особо охраняемой природной территории);
• для выполнения международного договора;
• для выполнения работ, связанных с пользованием недрами;
• после признания аварийного состояния многоквартирного дома.

Единственной категорией земель, которая не может быть изъята, являются земли ООПТ, предоставленные федеральным госбюджетным учреждениям, осуществляющим управление такими природными территориями, «за исключением случаев, предусмотренных федеральными законами».

Длительный процесс изъятия земельных участков (не менее полугода) для государственных нужд можно разбить на шесть этапов:

1. Подготовка оснований и условий для изъятия земель (разработка и принятие документов по территориальному планированию, проектов планировки территории).
2. Подача ходатайства об изъятии земельного участка заинтересованными предприятиями и организациями или подготовка к принятию решения по инициативе органов государственной власти.
3. Выявление лиц, которым принадлежат земельные участки и/или расположенные на них объекты недвижимости, подлежащие изъятию. В ходе установления данных лиц уполномоченный орган запрашивает сведения об имеющихся правах в архивах, органах местного самоуправления, у предполагаемых правообладателей, обеспечивает опубликование сообщения о планируемом изъятии земли в СМИ, на сайте. Физические и юридические лица, получившие запросы о принадлежности земельных участков и недвижимого имущества, в течение 5 дней обязаны представить в уполномоченный орган сведения об имеющихся правах.

Для проведения данного этапа предусмотрен срок 60 дней с момента опубликования сообщения о планируемом изъятии земли. Решение об изъятии земель не может быть принято до окончания этого срока. Если правообладатели изымаемой недвижимости не выявлены, уполномоченный орган соответствующего уровня обращается в суд с заявлением о признании права собственности на такую недвижимость за РФ, субъектом РФ или муниципальным образованием. Если правообладатели изъятых земельных участков (недвижимости) будут выявлены в будущем и докажут свое право на имущество, они смогут требовать возмещения из бюджетных средств.

1. Принятие уполномоченным органом решения об изъятии земельных участков для государственных или муниципальных нужд.

В течение 10 дней со дня принятия такого решения уполномоченный орган размещает его на своем официальном сайте, а копию направляет правообладателям недвижимости заказным письмом с уведомлением, по месту нахождения изымаемых зданий. Правообладатель считается уведомленным со дня получения копии решения или возврата отправителю заказного письма. В случае отсутствия сведений о почтовом адресе правообладатель считается уведомленным со дня опубликования решения об изъятии. Решение об изъятии действует в течение трех лет со дня принятия и может быть обжаловано в судебном порядке.

2. Подготовка и заключение соглашения об изъятии земельных участков.

В целях подготовки соглашения об изъятии земельных участков для государственных или муниципальных нужд уполномоченный орган исполнительной власти, подавший ходатайство, обеспечивает проведение кадастровых работ по уточнению границ участков, заказывает проведение оценочных работ для установления рыночной стоимости изымаемых земельных участков и объектов недвижимости, осуществляет переговоры с правообладателями и подготовку соглашения об изъятии.

Соглашение содержит кадастровые номера земельных участков,  цель изъятия,  реквизиты решения об изъятии, права на земельные участки, срок их передачи, размер и порядок выплаты возмещения, указание на сервитуты, которые установлены и подлежат сохранению. В соглашении может быть предусмотрено предоставление других участков взамен изымаемых. При получении проекта соглашения, правообладатель изымаемой недвижимости может подписать его, направить уведомление об отказе в подписании или предложения об изменении условий с обосновывающими документами.

Если по истечении девяноста дней со дня получения проекта соглашения правообладатель не подписал его, то уполномоченный орган, принявший решение об изъятии, имеет право обратиться в суд с иском о принудительном изъятии земельного участка и/или расположенных на нем объектов недвижимости.

3. Прекращение и переход прав на земельный участок в связи с его изъятием для государственных или муниципальных нужд.

Заключение соглашения об изъятии недвижимости либо вступление в законную силу решения суда о принудительном изъятии земельного участка является основанием для:

• перехода права собственности;
• прекращения права постоянного (бессрочного) пользования или права пожизненного наследуемого владения земельным участком;
• досрочного прекращения договора аренды земельного участка или договора безвозмездного пользования земельным участком;
• прекращения права оперативного управления или права хозяйственного ведения на объекты недвижимого имущества в государственной или муниципальной собственности, либо досрочного расторжения договора аренды;
• возникновения прав собственности на образуемые земельные участки при перераспределении земель и земельных участков;
• госрегистрации возникновения, прекращения или перехода прав на изъятый земельный участок и/или расположенные на нем объекты недвижимого имущества;
• сноса объектов недвижимого имущества, расположенных на изъятом земельном участке.

Если соглашением предусмотрено полное или частичное возмещение за изъятый земельный участок в денежной форме, перечисленные выше последствия наступают только после предоставления указанного возмещения. Права на изымаемые объекты недвижимости прекращаются с момента государственной регистрации прекращения данных прав.

Особенности расчета размера компенсации (возмещения убытков) при изъятии земельных участков для государственных или муниципальных нужд определены в ст. 56.8 Земельного кодекса РФ. Оценку размера возмещения проводят профессиональные оценщики или оценочные компании, с которыми органы государственной власти заключили соответствующий договор.

При определении размера возмещения учету не подлежат:

1) объекты недвижимости и неотделимые улучшения данных объектов, произведенные вопреки виду разрешенного использования земли, а также вопреки условиям договора аренды земельного участка;

2) неотделимые улучшения земельного участка и/или расположенных на нем объектов, произведенные после уведомления правообладателя о принятом решении об изъятии земельного участка;

3) объекты недвижимого имущества, строительство которых осуществлено после уведомления правообладателя о принятом решении об изъятии земельного участка (за исключением случаев, если это строительство осуществлялось на основании ранее выданного разрешения на строительство);

4) объекты недвижимого имущества, для строительства которых не требуется выдача разрешения на строительство и строительство которых начато после уведомления правообладателя;

5) сделки, заключенные правообладателем изымаемой недвижимости после его уведомления о принятом решении об изъятии.

Если изъятию подлежит только часть земельного участка или за лицом, у которого он изымается, сохраняются какие-либо другие права на него, то размер возмещения уменьшается на сумму рыночной стоимости неизымаемой части участка или рыночной стоимости сохраняющихся прав.

Оценка рыночной стоимости всех видов прав на изымаемые земельные участи определяется исходя из вида разрешенного использования, установленного на день, предшествующий дню принятия решения об изъятии. Это связано с тем, что при планируемом изъятии земельного участка его реальная стоимость на рынке резко уменьшается, что было бы несправедливо по отношению к правообладателям. Размер возмещения определяется не позднее чем за шестьдесят дней до направления правообладателю земельного участка соглашения об изъятии недвижимости.

Понятие резервирования земель для государственных и муниципальных нужд в российском законодательстве относительно новое. Основные положения данной процедуры, в том числе сам порядок резервирования, изложены в Земельном кодексе (статьи 56.1 и 70.1), а также в Постановлении Правительства №561 от 22.07.2008г .

Резервирование земельного участка чаще всего осуществляется с целью его дальнейшего изъятия. В таком случае две эти процедуры представляют собою логичные стадии одного процесса, связанного с изменением целевого назначения земли и переходом прав на нее. Но в то же время законодательством не предусмотрено, что изъятию подлежит только тот земельный участок, который ранее был зарезервирован. То есть изъять земельный участок можно и без его предварительного резервирования.

Земельные участки могут считаться зарезервированными в случае принятия уполномоченным органом решения о резервировании земель; наличия утвержденной схемы резервируемых земель; проведения обязательной госрегистрации ограничений прав на земельные участки в ЕГРП. На практике резервирование предусматривает установление некоторых ограничений прав на землю для землепользователей, землевладельцев и арендаторов земельных участков:

• на зарезервированном земельном участке нельзя строить производственные, жилые и иные здания, даже если они соответствуют целевому назначению использования участка;
• на таких земельных участках запрещено проводить осушительные, оросительные, мелиоративные работы, строить пруды или другие обводненные объекты.

Согласно Федеральному закону от 21.04.2011 № 69-ФЗ «О внесении изменений в отдельные законодательные акты Российской Федерации» в границах земель, зарезервированных для государственных или муниципальных нужд:

1) запрещена приватизация земельных участков;

2) договор аренды участка и срок установления публичного сервитута не могут превышать срок резервирования таких земель.

Для прочих целей зарезервированные земельные участки до момента их изъятия использовать можно.

Источники:

1. Земельный кодекс РФ (ЗК РФ) от 25.10.2001 № 136-ФЗ (действующая редакция от 08.03.2015). – Режим доступа:
2. О внесении изменений в Земельный кодекс Российской Федерации и отдельные законодательные акты Российской Федерации / Федеральный закон № 499-ФЗ от 31.12.2014г. —

О некоторых вопросах, связанных с резервированием земель для государственных или муниципальных нужд / Постановление Правительства РФ № 561 от 22.07.2008 г. —